Рассматриваются вопросы становления института вещных прав на землю, проводится общая классификация ограниченных вещных прав в земельной сфере, рассмотрены отдельные виды земельных вещных прав.
Ключевые слова: вещные права на землю; права пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, сервитут.
В гражданском праве гражданские права делятся на вещные и обязательственные. Вещные права в земельном праве — одна из правовых форм реализации отношений земельной собственности. Их обладателю они предоставляют возможность непосредственно осуществить воздействие на земельный участок путем господства над ним. Право собственности на землю является главенствующим в системе вещных прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжению землей. Однако наряду с правами собственности имеется ряд других правовых форм, составляющих титул прав на землю, которые легализированы в современном российском законодательстве в качестве вещных прав. Вещные права, на которых земельные участки могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам, названы в ст. 216 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) — это право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право бессрочного и срочного пользования, сервитут, а также аренда.
С приятием в 2001 году Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) вещные права на земельные участки, предоставленные гражданам по ранее действовавшему земельному законодательству на праве пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования, сохраняются за ними и на последующий период без какого-либо временного ограничения до выбора ими самими по своему желанию права, которое предусмотрено положениями ЗК РФ и на котором они далее будут пользоваться ранее предоставленным им земельным участком. В качестве таких прав на земельный участок в ЗК РФ теперь уже предусмотрены права: это право частной собственности на землю и право ее аренды на условиях заключенного договора.
Относительно прав на земельные участки юридических лиц, то в измененном земельном законодательстве теперь установлено, что право на бессрочное пользование, на котором им до принятия ЗК РФ были предоставлены земельные участки, теперь уже в обязательном порядке подлежат переводу в права частной собственности или права аренды.
Указанное положение как раз является стержневым положением, которым определены основания и условия перевода одних вещных прав в земельной сфере в другие в рамках переходного периода, когда ранее действовавшие вещные права на земельные участки будут еще на какое-то время сохраняться, а предоставление земли в пользование будет производиться на правах, уже предусмотренных действующим законодательством.
Еще одна проблема, связанная с вещными правами на земельный участок, заключается в расхождении правовых норм, определяющих их содержание содержащихся в разных законодательных актах как ГК РФ, ЗК РФ и Федеральном законе 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в редакции от 31 января 2016 г.; далее — Закон о садоводческих объединениях).
Основное из вещных прав на землю — право пожизненного наследуемого владения, появилось в российском законодательстве в начале 90-х годов. Хотя это вещное право было известно еще древнеримскому частному праву под наименованием «эмфитевзис», многие положения которого затем были заимствованы многими другими правопорядками при разработке аналогичных правовых институтов по пользованию чужой землей, включая германское гражданское законодательство, к которому более остальных тяготеет по своей структуре и российское гражданское законодательство, но российское законодательство ни дореволюционного, ни советского периода не знало этого правового института. Это правовой институт искусственно был создан в переходный период как «трамплин» для дальнейшего введения в стране права частной собственности на землю, к которому российское общество оказалось еще не готовым на этом этапе своего развития [1].
Впервые право пожизненного наследуемого владения как вещное право было введено в законодательство еще общесоюзным законодательным актом как Основы законодательства о земле Союза ССР и союзных республик от 28 февраля 1990 г. [7] (далее — Основы о земле).
Согласно ст. ст. 5 и 20 Основ о земле гражданам впервые предоставлялось право на получение в пожизненное наследуемое владение земельных участков для ведения крестьянского или личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, садоводства и животноводства, дачного строительства, а также при получении по наследству или приобретения жилого дома и осуществления традиционных народных промыслов. При этом за союзными и автономными республиками оставлялось право предусматривать в республиканском и региональном законодательстве в законодательства и иные основания предоставления земельных участков на указанном праве, то есть оставлялась за ними возможность предоставления земельных участков во владение и для других целей. Однако указанный нормативный акт действовал недолго и утратил свою силу с принятием в Российской Федерации республиканского нормативного документа в виде Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г. [8] (далее — ЗК РСФСР). В ст. 7 ЗК РСФСР в принципе содержались положения аналогичные Основам о земле в части права пожизненного наследуемого владения землей и целей такого предоставления земли во владение граждан. Но с принятием Президентом РФ Указа от 24 декабря 1993 г. № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» [9] вещное право пожизненного наследуемого владения земельным участком было выедено из российского земельного законодательства, хотя еще в многих других нормативных документах ссылки на названное вещное право сохранилось, да и каким-то образом необходимо было законодательно урегулировать правовой режим уже предоставленных к этому моменту на названном праве земельных участков. Несмотря на то, что это вещное право было «упразднено» названным Указом это право вновь оказалось восстановленным, но уже в другом, не менее важном нормативном документе — в части первой ГК РФ, введенной в действие с 1 января 1995 г. В ст. 216 ГК РФ право пожизненного наследуемого владения названо в числе других вещных прав как вещное право с меньшим объемом правомочий по сравнению с правом собственности — самым объемным из вещных прав.
В то же время глава 17 указанной части ГК РФ, в которой раскрывалось содержание правомочий обладателей вещных прав на землю оставалась в качестве «недействующей» в связи с неопределенностью с принятием и введением в действие нового Земельного кодекса, поскольку названным Указом Президента РФ практически все положения действовавшего ранее Земельного кодекса РСФСР 1991 г. были сведены на нет, а принятие нового земельного законодательства откладывалось на неопределенный период.
Принятый в 2001 году ЗК РФ регулировал все возникавшие до этого на практике вопросы о видах вещных прав, их содержании и дальнейшей перспективе вещных прав в земельно-правовой сфере.
Помимо норм гражданского законодательства отдельные виды вещных прав и их содержание на законодательном уровне закреплены и в основном нормативном акте земельного законодательства. В ЗК РФ предусмотрены следующие категории вещных прав на землю: аренда земельных участков (ст. 22); право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23) и безвозмездное пользование земельными участками (ст. 24). Право постоянного (бессрочного) пользования до 1 марта 2015 года было регламентировано ст. 20 ЗК, которая утратила силу в связи с изменениями.
Все указанные вещные права на земельные участки содержатся и в главе 17 ГК РФ, которая была введена в действие одновременно с введением в действие положений ЗК РФ, хотя право аренды и безвозмездного срочного пользования не приведены в перечне вещных прав в ст.216 ГК РФ, но о них говорится в нормах, содержащихся в указанной главе (например, в ст. 266). В остальной части нормы гражданского и земельного законодательства об определении видов вещных прав не расходятся.
Однако ограниченные вещные права по содержанию в значительной степени расходились на момент их одновременно введения в действие главы 17 ГК РФ и ЗК РФ в октябре 2001 года. Так, 267 ГК РФ предусматривалось, что земельные участки, предоставленные на данном праве могут быть их владельцами сданы в аренду или безвозмездное срочное пользование, а совершение сделок, влекущих отчуждение участков, и их залог не допускались. В соответствии же с п.2 ст. 30 Закона о садоводческих объединениях садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, можно передавать в аренду, срочное пользование, обменять, приватизировать.
Такое расхождение в законодательных актах одного уровня приводило на практике к определенным трудностям, и соответственно предлагались самые различные варианты разрешения данной коллизионной ситуации. Часть исследователей вещных прав выступили за предоставления предпочтения в коллизионной ситуации нормам земельного законодательства, непосредственно определяющих содержание земельных прав [2, 4]. Другая часть исследователей вещных прав считают, что внесение в нормы гражданского законодательства изменений по ограничению прав распоряжения земельным участком правообладателей в данном случае являются преждевременными, поскольку указанные правовые институты еще будет сохраняться в гражданском обороте несмотря даже на то, что предоставление земельных участков далее на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования законодательством уже не предусмотрено и не допускается [3].
В конечном счете, законодатель отдал предпочтение в данном вопросе нормам земельного законодательства, внеся соответствующие изменения в ст. 267 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 26.06.2007 118-ФЗ), которая теперь разрешает владельцам земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения передавать их только по наследству, как изначально было определено в нормах ст. 21 ЗК РФ.
На практике возможны некоторые проблемы, связанные с переходом указанного вещного права в порядке наследования от наследодателя к наследникам. В отличие от права общей собственности права общего владения законодательством не предусмотрено, а соответственно при наследовании права пожизненного наследуемого владения земельным участком несколькими наследниками в ситуациях, когда в силу определенных причин участок разделу не подлежит, возникает вопрос о преимущественном праве на право наследования одного из них [5, 6].Все исследователи указанного вопроса предлагают во избежание подобных ситуаций предварительно переоформить право пожизненного наследуемого владения в право собственности, но, представляется, тут все же имеет смысл рассмотреть и вариант введения в законодательство понятие права общего землевладения.
Что же касается второго по значимости ограниченного вещного права на земельный участок, то в отличие от права пожизненного наследуемого владения, введенного в гражданский оборот в начале 90-х как «временного» права на переходной период в связи с необходимостью коренного преобразования земельных отношений в рамках проводимых экономических реформ, то право постоянного (бессрочного) пользования это право, на котором пользовались земельным участком все субъекты прав на землю за весь предшествующий период развития нашего общества.
В отличие от права пожизненного наследуемого владения на указанном вещном праве предусмотрено предоставление земельных участков и согласно норм действующего земельного законодательства, но только ограниченному кругу субъектов. Это такие субъекты как государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органы государственной власти и местного самоуправления. Как и право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования в отношении ранее предоставленных гражданам и юридическим лицам сохраняет свою юридическую силу и на последующий период, но уже предоставление на этом праве земельных участков указанным категориям субъектов уже прекращено. Граждане могут без ограничения сроков сохранять свое право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в отличие от прав юридических лиц, которые обязаны в ограниченное по времени сроки переоформить свое право на право собственности либо аренды. Предельный срок переоформления указанного права законодатели переносили много раз: вначале был определен срок — 1 января 2004 г., потом перенесли еще три раза по два года на два года, а в настоящее время предельный срок установлен — 1 января 2016 года.
Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в пределах отведенных для этого сроков является правом юридических лиц, а не их обязанностью. На это указано судам относительно применения п.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в разъяснении, данном в п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». В части разъяснения положений указанной правовой нормы изложил свою позицию и Конституционный Суд РФ в определении № 512-О от 25 декабря 2003 года, согласно которой, предусмотренная этой нормой возможность изменения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков, а потому не может рассматриваться как допускающее внесудебный порядок лишения имущества. В равной мере оно не может рассматриваться как допускающее национализацию, поскольку не предполагает обращения в государственную собственность имущества, находящегося в собственности юридических лиц, а, напротив, предоставляет возможность приватизации земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В указанной связи основательно высказывалась как в средствах массовой информации [10], так и в научных трудах [6] точка зрения, согласно которой истечение установленных законом сроков переоформления прав на землю не влечет для юридических лиц никаких негативных последствий, Основанием для таких высказываний послужили отсутствие прямого законодательного указания на этот счет.
Но, тем не менее, законодатель решил установить административную ответственность за нарушение указанных сроков переоформления прав на землю. В соответствии со ст. 7.34 «Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 года N 195-ФЗ (редакция от 09 марта 2016 года) (с изменениями и дополнениями вступившими в силу с 20 марта 2016 года), установлена ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность в виде административного штрафа на юридических лиц в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей.
Относительно содержания правомочий обладателя права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком то в силу ст. 270 ГК РФ в ее первоначальной редакции лицо, которому предоставлен земельный участок в постоянное пользование, был вправе с согласия собственника участка передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование, а п. 4 ст. 20 ЗК РФ устанавливалось, что граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования не имели права распоряжаться такими земельными участками подобным образом.
В связи имеющейся коллизией правовых норм дал на этот счет разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 24 указанного постановления № 11 от 24.03.2005 г., согласно которому после введения в действие ЗК РФ лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, уже не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка, то есть высший судебный орган признал в данной ситуации приоритет норм земельного законодательства над гражданскими нормами.
В части правового определения вещных прав арендатора земельного участка и его ссудополучателя, а также правовая природа этих вещных прав, то в земельном законодательстве нет каких-либо отличительных особенностей от норм гражданского законодательства в плане определения статуса правообладателя. Также как и в гражданском законодательстве, арендатор земельного участка может уступить свои правомочия другому лицу, заменяющему его в договоре, а также передать их по договору субарендатору, в отличие от срочного ссудополучателя участка, который не наделен такими правомочиями, что объясняется безвозмездным характером приобретения прав на землю и ограниченностью пользования участком по времени.
Правовая характеристика частного земельного сервитута не отличается по содержанию и статусу от аналогичного вещного права, определенного в нормах гражданского права, что же касается публичного сервитута, то здесь правовая природа отличается тем, что субъект вещного права конкретно не может быть определен чисто по конструкции правового регулирования данных вещно-правовых отношений, так как право ограниченного пользования земельным участком устанавливается не в интересах одного конкретного субъекта, а в общественных интересах, когда круг субъектов определить практически невозможно. В последнем случае возникает вещное право «обезличенного» субъекта, конкретизация которого осуществляется каждый раз по мере возникновения необходимости реализации права у «индивидуального» лица, представляющего в правоотношениях его субъекта.
Литература:
1. Гришаев С. П. Право пожизненного наследуемого владения. // СПС КонсультантПлюс, 2006.
2. Иконицкая И. А. Земельное право Российской Федерации. Учебник. — М.: Юристъ, 2012. С. 93
3. Ким Д. Ч. Ограниченные вещные права на недвижимое имущество: автореф. дис. канд. юрид. наук. — М., 2013.
4. Колов А. Ю. Вещные права на земельный участок в России: автореф. дис. канд. юрид. наук. — Томск. 2014. С.12.
5. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации с постатейными материалами и судебной практикой / Под ред. С. А. Боголюбова. — М.: Юрайт-Издат, 2006. С. 114.
6. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (+CD) / Под ред. С. И. Сай, С. А. Боголюбова. — СПб: Питер, 2008.
7. Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1990. №101. Ст. 129.
8. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. №22. Ст. 768.
9. Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 52. Ст. 5085.
10. Орлов А. Неразменная сотка // Деньги. 2005. №38. С.60.
