Данная статья исследует предлагаемые изменения в области ограниченных вещных прав на земельные участки, внедряемые в рамках реформы вещного права. Вещное право на земельные участки, как ключевой элемент правовой системы, подвергается существенным изменениям с целью улучшения управления земельными ресурсами.
В статье проанализированы основные аспекты реформы вещного права, включая изменения в процедурах установления, регистрации и передачи ограниченных вещных прав на земельные участки. Авторы рассматривают новые нормативы, направленные на повышение прозрачности и эффективности земельных сделок, а также на содействие устойчивому развитию в сфере земельного владения и использования.
Статья предоставляет читателю глубокое понимание изменений, связанных с ограниченными вещными правами на земельные участки, и их роль в современных стратегиях управления земельными ресурсами.
Ключевые слова: ограниченные вещные права, земельные участки, система вещных прав, право застройки, право постоянного бессрочного пользования земельными участками, право пожизненного наследуемого владения земельными участками, право безвозмездного пользования земельными участками, право ограниченного пользования земельными участками, сервитут.
This article explores the proposed changes in the field of limited property rights to land parcels, being introduced within the framework of property law reform. Property rights to land parcels, as a key element of the legal system, are undergoing significant changes aimed at improving the management of land resources.
The article analyzes the fundamental aspects of property law reform, including changes in the procedures for establishing, registering, and transferring limited property rights to land parcels. The authors examine new regulations aimed at enhancing transparency and efficiency in land transactions, as well as promoting sustainable development in the realm of land ownership and utilization.
The article provides the reader with a deep understanding of the changes related to limited property rights to land parcels and their role in modern strategies for managing land resources.
Keywords: restricted property rights, land plots, system of property rights, right of development, right of permanent indefinite use of land plots, right of lifelong inherited ownership of land plots, right of gratuitous use of land plots, right of limited use of land plots, easement.
В 2008 году началась крупномасштабная реформа вещного права. Она была частью единой Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, которая разрабатывалась в соответствии с Указом Президента от 18 июля 2008 года № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» [1]. К сожалению, изменения, затрагивающие ограниченные вещные права до сих пор не реализованы.
В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации [2] существенное внимание уделено совершенствованию правового регулирования отдельных видов ограниченных вещных прав, поскольку действующее законодательство, содержащее относительно развернутые правила о праве собственности, необоснованно отводит таким правам второстепенную роль.
Одновременно значительно расширен круг ограниченных вещных прав. В концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации предлагается добавить следующие виды ограниченных вещных прав: право застройки (суперфиций), право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), право личного пользовладения (узуфрукт), ипотека, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещных выдач.
Основная цель предлагаемых изменений — предоставление участникам гражданского оборота, прежде всего гражданам, широких возможностей по выбору вещного права, на котором приобретается имущество или которым собственник обременяет свое имущество, с учетом потребностей данных лиц. Тем самым, преодолевается негативная тенденция сужения перечня прав на объекты недвижимости, которая отчетливо проявилась, прежде всего, в земельном законодательстве последних лет, когда гражданам и юридическим лицам было предложено удовлетворять свои экономические потребности в рамках модели «собственность-аренда».
Статья 299 ГК РФ в редакции Проекта Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвёртую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [3] (далее — Проект) устанавливает, что правом постоянного землевладения является право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий, а также для иных предусмотренных законом целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка (эмфитевзис). Такое право подлежит государственной регистрации. Оно по своей правовой природе напоминает право постоянного бессрочного пользования, однако имеет свои существенные отличия. Собственник фактически сохраняет только правомочие распоряжения. Все выгоды от участка: доходы, плоды и продукция переходят в собственность обладателя данного вещного права, а не собственника.
В соответствии со ст. 299 ГК РФ в редакции Проекта существенным условием договора об установлении права постоянного землевладения выступают цель предоставления участка, размер платы, условия земельного участка. Само право, как правило, является бессрочным, однако согласно Проекту возможно и определение срока, но не менее пятидесяти лет. Данное право может переходит по наследству в порядке универсального правопреемства. Следующим новым видом ограниченных вещных прав выступает право застройки. Согласно ст. 300 ГК РФ в редакции Проекта оно представляет собой право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации. Такое право также подлежит государственной регистрации. И. А. Емелькина пишет, что «праву застройки как вещному праву свойственны такие признаки, как абсолютный характер, непосредственное отношение к вещи, свойство следования, публичность, закрепление законом его видов и содержания» [5].
Действующий ЗК РФ настолько насыщен отсылочными к гражданскому, гражданско-процессуальному законодательству, иным подзаконным актам положениями, что зачастую вызывает затруднение в их восприятии, толковании и применении. Именно поэтому система ограниченных вещных прав, включающая право застройки, должна быть не только закреплена в ГК РФ, но и найти своё последовательное отражение в ЗК РФ, получив тем самым межотраслевое правовое регулирование. На наш взгляд, предложенные в Концепции положения о праве застройки (суперфиции) заслуживают не только особого внимания, но и требуют дальнейшей детальной проработки. Законодательное возрождение права застройки есть один из, пожалуй, самых важных элементов в регулировании прав на землю для целей строительства [4].
Согласно ст. 303 ГК РФ в редакции Проекта в силу ипотеки залогодержатель в целях удовлетворения своих требований за счет заложенной недвижимой вещи имеет право распорядиться этой заложенной недвижимой вещью в порядке и на условиях, определенных законом и договором ипотеки. Законодатель выделил в данном законопроекте два вида ипотеки: акцессорную и независимую. Так, если ипотека установлена в отношении недвижимой вещи в обеспечение исполнения обязательства с указанием в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения этого обязательства, то это акцессорная ипотека. Если же без указания таких данных при условии определения в договоре ипотеки предельной суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также срока существования ипотеки, то это — независимая ипотека.
Следует отметить, что в случае независимой ипотеки залогодержатель имеет право самостоятельно определить, какое обязательство должника — залогодателя или третьего лица считается обеспеченным такой ипотекой, и должен уведомить об этом залогодателя и такое третье лицо. Само право возникает на основании либо договора, либо закона. Она также подлежит государственной регистрации.
Данное право прекращается по общим основаниям, установленным для прекращения залога. Независимая ипотека также прекращается по истечении срока. Важно, что именно залогодержатель должен сообщить о прекращении ипотеки в единый государственный реестр недвижимости. Ипотека сохраняется даже при переходе предмета ипотеки к другому лицу. Согласно ст. 304 ГК РФ в редакции Проекта Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвёртую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» право приобретения чужой вещи дает лицу исключительное право на покупку этой вещи. Это право также подлежит государственной регистрации. Так, регистрация должна осуществляться как регистрация обременения этой вещи, а если вещь еще не создана — как регистрация обременения другой недвижимой вещи, на которой, в составе которой или из которой будет создана новая недвижимая вещь.
Право вещной выдачи в соответствии со ст. 305 ГК РФ предоставляет его обладателю возможность периодически получать от собственника недвижимой вещи имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере (объеме), а в случае неполучения такого предоставления — правомочие распорядиться этой вещью путем обращения на нее взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки.
Интересно, что данное право может быть предусмотрено и договором ренты или договором пожизненного содержания с иждивением. Срок данного права может быть равен сроку жизни лица, приобретающего такое право, либо ограниченный срок, но не более 100 лет. По умолчанию срок равен сроку жизни гражданина. Помимо этого, если собственник нарушает обязанности по имущественному предоставлению к отношениям сторон применяются правила об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
Данное право, по мнению Е. А. Суханова, «примерно аналогичное праву, принадлежащему субъекту «вещных обременений» [6]. Следует отметить, что в данном случае нет ни непосредственного господства над вещью, ни таких правомочий, как владение, пользование, распоряжение. Фактически это относительное правоотношение, в рамках которого одна определенная сторона обязана совершать определенное активное предоставление другой определенной стороне. Право ограниченного пользования земельным участком необходимо для того, чтобы собственник здания или сооружения, не имеющий иного вещного права на земельный участок или договора с собственником земельного участка, мог владеть и пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения его доступа к указанному зданию или сооружению. Повреждение (гибель) здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, также не влечет прекращения прав собственника здания или сооружения на земельный участок. Собственник поврежденного (погибшего) здания или сооружения имеет право на его восстановление без согласия собственника земельного участка.
Новые ограниченные вещные права, предложенные проектом, кажутся способом решения многих возникших проблем в данной отрасли. Существующие нормы имеют свои недостатки, которые требуют доработки, но реализация данных положений Проекта будет огромным шагом вперед как для вещного права, так и для всего гражданского права России.
Литература:
- Указ Президента от 18.07.2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. — 2008. — № 155.
- Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена Решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 07.10.2009 г.) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. — 2009. — № 11.
- Проект Федерального закона № 47538–6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвёртую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (внесён Президентом Российской Федерации в Государственную думу Российской Федерации 3 апр. 2012 г.) // URL: http://pravo-med.ru/legislation/other_docs/9159/ (дата обращения: 27.04.2022).
- Аббасова М. А., Анисимов А. П. Право застройки в свете реформ гражданского и земельного права // Известия Оренбургского государственного аграрного университета. — 2015. — № 3. — С. 350–353.
- Емелькина И. А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок / Инфотропик Медиа. — 2013. — С. 416.
- Суханов Е. А. О Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник гражданского права. — 2010. — № 4. — С. 14.
