Право застройки (или суперфиций) является одним из традиционных видов ограниченных вещных прав на земельные участки, появившихся еще в Древнем Риме. В современном Гражданском кодексе РФ (далее — ГК РФ) как такого полноценного права застройки не закреплено. В тоже время пунктом 1 статьи 263 ГК РФ установлена схожая с данным правом юридическая конструкция: собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам [1]. Наделение собственника земельного участка правомочием на предоставление возможности третьему лицу-не собственнику осуществлять возведение тех или иных зданий и сооружений на своем участке в определенной степени напоминает содержание право застройки, однако полноценно таковым не является, поскольку по смыслу гражданского законодательства подобная ситуация является основанием для заключения договора аренды под строительство чужого земельного участка.

Введение права застройки как самостоятельного ограниченного вещного права в ГК РФ было предложено Концепцией развития гражданского законодательства РФ (далее — Концепция). В соответствии с пунктом 6.3 Концепции право застройки предназначено для случаев, когда земельный участок используется для строительства на нем различного рода объектов с их последующей эксплуатацией. Содержание права застройки — владение и пользование земельным участком, а также находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями [2]. Также данным пунктом Концепции установлены особенности реализации права застройки:

1. оно является срочным (от 50 до 199 лет);
2. отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства) и
3. платным — плата устанавливается соглашением сторон, минимальный размер платы может устанавливаться законом.

В тоже время исходя из содержания положений Концепции остается открытым вопрос о том, какую же правовую модель (немецкую или французскую) в отношении права застройки брали за основу авторы реформы, поскольку в пункте 6.3 Концепции содержится неоднозначная формулировка в части определения собственника возведенных на земельном участке сооружений: указано, что по общему правилу им является собственник земельного участка (что свидетельствует о немецкой модели), а соответственно, могут быть исключения из данного правила (что уже говорит нам о французской модели, где отсутствует строгое соблюдение принципа superficies solo cedit). Исследователь К. Е. Путря в своей статье пришел к выводу, что в Концепции произошло смешение двух моделей и появилось право застройки, сформулированное одновременно и по французскому и по немецкому образцу, что в свою очередь создает правовую неопределенность в силу взаимоисключающих положений двух правовых моделей [4]. Мы полагаем, что законодателю для исключения данной неопределенности необходимо избрать какую-то одну из правовых моделей (необходимо отметить, что каждая из моделей по своему содержанию является правильной и вполне работоспособной применительно к российскому гражданскому праву) и не пытаться создать компромисс между ними, поскольку это способно усугубить понимание сущности права застройки.

Рассмотрев содержание права застройки, необходимо определить с какой целью законодатель решил реципировать указанную правовую конструкцию в современный ГК РФ. Как уже ранее было указано, для реализации строительства на чужом земельном участке в настоящее время застройщиками используется договор строительной аренды, то есть одна из конструкций обязательственного права. В тоже время как многие исследователи, так и юристы-практики отмечают, что подобная договорная конструкция имеет ряд недостатков как для застройщика, так и для собственника земельного участка, где производится строительство.

Например, исследователи А. А. Терениченко и В. Н. Галкин в своей работе указывают на необходимость двойного заключения договора аренды между застройщиком и собственником для строительства сооружений на чужом земельном участке, поскольку регистрация прав на землю осуществляется как при строительстве, так и для эксплуатации объекта, что является неудобным для сторон и создает в какой-то степени «бумажную волокиту» [5, с. 69–70]. Помимо этого, исследователи отмечают, что договор строительной аренды не способствует эффективному с точки зрения осуществления предпринимательской деятельности использованию такого материального актива как земля, так как арендная конструкция не может обеспечить возможность для собственника земельного участка постоянного получения прибыли.

Другой исследователь С. В. Мышьяков в своей работе отмечает низкую залогопригодность аренды, которая обусловлена зачастую краткосрочным характером договора аренды, а также необходимостью согласовывать залог права аренды с арендодателем [3, с. 43]. В данном случае договорная конструкция в виде аренды не является привлекательной для банковских организаций в целях предоставления кредитных денежных средств застройщику под строительство зданий и сооружений. Для застройщиков, в свою очередь, подобная ситуация является весьма негативной, поскольку невозможно найти какие-либо иные источники финансирования, кроме заемных.

Еще одной важной проблемой (правовым пробелом) является соотношение положений статьи 622 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ в части прекращения договора аренды и последующего возврата арендодателю имущества в том же виде с учетом естественного износа. В ситуации строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке, предоставленном застройщику по договору строительной аренды, возврат вещи арендодателю в первоначальном виде не просто не возможен, а по сути, он утрачивает право собственности на арендуемый земельной участок, поскольку после регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном жилом доме земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в данном здании. Применение подобной правовой позиции к частному собственнику земельного участка может вызвать вопросы.

На наш взгляд, еще одним недостатком договора строительной аренды является отсутствие установленных законом или договором минимальных сроков такой аренды, поскольку подобная ситуация ставить застройщика в слабое положение по сравнению с собственником земельного участка.

По нашему мнению, введение права застройки способно устранить вышеобозначенные проблемы следующим образом. В первую очередь в силу вещной правовой природы право застройки будет способствовать соблюдению прав и интересов застройщиков, так как они будут обладать не обязательственным, а вещным правом на владение и пользование застраиваемым ими земельным участком, и соответственно, смогут защищаться вещными исками от всех третьих лиц, в том числе и от собственника участка, что значительно усиливает их гарантии при строительстве. Также установление такой особенности как срочность позволит не только устранить неопределенность в правоотношениях между собственником участка и застройщиком, но и развивать жилищный фонд в части его постоянной преемственности и обновления. Благодаря опять же вещной природе права застройки его возможно передать в качестве залога в кредитную организацию, что будет способствовать финансированию тех или иных строительных проектов застройщиков. Как отмечает в своей статье юрист Елена Леонтьева, модель права застройки может стать новой эффективной формой государственно-частного партнерства, закрепляющей в императивных нормах вещного права механизм снижения себестоимости жилья и защиты прав застройщиков при строительстве объектов недвижимости [6].

Таким образом, введение в ГК РФ полноценного права застройки устранит недостатки современной конструкции договора строительной аренды, обеспечит защиту интересов застройщиков и повысит эффективность использования земельных участков. При этом законодателю необходимо выбирать однозначную правовую модель (немецкую или французскую), чтобы избежать путаницы и гарантировать стабильность гражданских правоотношений.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Официальный интернет-портал правовой информации. — URL: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения: 22.12.2025). — Режим доступа: свободный. — Текст: электронный.
2. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Официальный интернет-портал правовой информации. — URL: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения: 22.12.2025). — Режим доступа: свободный. — Текст: электронный.
3. Мышьяков С. В. Право застройки — особенности гражданско-правового института: есть ли будущее у суперфиция в российском гражданском праве // Юрист. 2022. № 6. С. 42–47.
4. Путря Константин Евгеньевич. Право застройки а ля рус // URL: https://zakon.ru/blog/2020/01/07/pravo_zastrojki_a_lya_rus (дата обращения: 22.12.2025). — Режим доступа: свободный. — Текст: электронный.
5. Терениченко А. А., Галкин В. Н. Право застройки: проблемы реализации и перспективы введения // Современный юрист. 2022. № 2. С. 62–75.
6. Зачем российским застройщикам право застройки? SWOT- анализ правового института // URL: https://zakon.ru/blog/2020/07/03/zachem_rossijskim_zastrojschikam_pravo_zastrojki_swot-_analiz_pravovogo_instituta (дата обращения: 22.12.2025). — Режим доступа: свободный. — Текст: электронный.