Суперфиций берет свое начало из римского права. Данное право предоставляло возможность пользоваться участком государственной земли в целях строительства на ней жилого дома.

В российском законодательстве также существовал данный институт. Так, принятый в 1912 году Закон «О праве застройки», был посвящен именно регулированию института суперфиция. Согласно Закону, право застройки носило срочный характер (от 36 до 99 лет), было возмездным и предоставляло его обладателю право владения и пользования участком земли независимо от его хозяина [1].

В настоящий момент гражданское законодательство Российской Федерации не закрепляет право застройки (суперфиций), как один из видов ограниченных вещных прав.

Для ликвидации пробела в области регулирования вещных прав законодателем была разработана Концепция развития гражданского законодательства, положения которой предусматривают введение в российскую правовую систему новых видов ограниченных вещных прав, которые удовлетворяли бы потребности современного российского общества. Одним из предлагаемых к введению прав является право застройки (суперфиций).

Согласно Концепции, суперфицийпредоставляет его обладателю право владения и пользования чужим земельным участком в целях строительства на нем различных сооружений и их дальнейшей эксплуатации, предполагающие изменение свойств и качеств земельного участка.

Суперфициар вправе в течение срока действия права застройки возводить, изменять, сносить объекты капитального строительства, а также владеть и пользоваться ими. Стоит отметить, что правомочия застройщика предполагают существенное ограничение прав собственника земельного участка, предоставляя ему лишь право распоряжения [2].

Право застройки предоставляется именно для возведения объектов капитального строительства на чужом земельном участке с возможностью дальнейшего владения и пользования ими.

Такое право также подлежит государственной регистрации. И. А. Емелькина пишет, что «праву застройки как вещному праву свойственны такие признаки, как абсолютный характер, непосредственное отношение к вещи, свойство следования, публичность, закрепление законом его видов и содержания» [3].

Право застройки является срочным, отчуждаемым и платным. После того, как срок действия права застройки истечет, здания и сооружения, возведенные суперфициаром, вместе с земельным участком, на котором они расположены, переходят к собственнику земельного участка.

Стоит отметить, что предложение введения в качестве ограниченного вещного права право застройки, было неоднозначно воспринято. Право застройки, по сути, призвано заменить собой так называемую существующую «строительную» аренду земельных участков, которые находятся в публичной собственности.

Однако в отличие от аренды суперфиций является вещным правом, соответственно, имеет абсолютный характер и предоставляет его обладателю непосредственное господство над вещью, защищается от любых нарушений со стороны третьих лиц, обладает правом следования и устанавливается, как правило, на длительный срок [2].

Действующий Земельный кодекс РФ настолько насыщен отсылочными к гражданскому законодательству и иным подзаконным актам положениями, что зачастую вызывает затруднение в их восприятии, толковании и применении [4]. Именно поэтому система ограниченных вещных прав, включающая право застройки, должна быть не только закреплена в гражданском законодательстве, но и найти своё последовательное отражение в земельном законодательстве, получив тем самым межотраслевое правовое регулирование [5].

Институт суперфиция может оказать положительное влияние на экономику страны, так как суперфициар сможет получить земельный участок для строительства по более низкой стоимости, нежели приобретать участок в собственность, а публичный субъект, являясь собственником участка, сможет обеспечить развитие городской инфраструктуры за счет строительства новых зданий, а также увеличить стоимость участка за счет построенных объектов, которые после прекращения права застройки перейдут в собственность публичного субъекта.

Также, учитывая преимущественное нахождение земельных участков в федеральной или муниципальной собственности, институт суперфиция обеспечит эффективное развитие имущественного оборота земельных участков, а также их обработку и использование.

Однако существуют и пробелы в предлагаемых к введению нормах, регулирующих право застройки.

Так, остается неясным вопрос фактической выгоды суперфициара ввиду того, что данный институт не способен удовлетворить имущественный интерес его обладателя [6]. После окончания срока действия суперфиция, возведенные на нем здания переходят к собственнику земельного участка, а не остаются на каком-либо праве у суперфициара. Следовательно, суперфициар, осуществивший строительство зданий, по сути, лишается их, а помимо этого, за весь срок владения и пользования участком он обязан платить денежные средства. Полагаем, что выгода суперфициара в данном случае отсутствует, а значит, скорее всего, данный институт не будет востребован.

Полагаем, что законодателю необходимо предусмотреть денежную компенсацию равную рыночной стоимости возведенного объекта капитального строительства для того, чтобы у суперфициара была экономическая заинтересованность применения данного института.

Становится очевидно, что право застройки предоставляет его обладателю гораздо более защищенную юридическую позицию и является значительным шагом вперед в российской правовой системе, однако для его эффективного функционирования законодателю необходимо внести ряд поправок в механизм регулирования данного института.

Литература:

1. Манько Е. А. Правовое регулирование суперфиция: история и современность // Журнал Пробелы в российском законодательстве. Юридический журнал. — 2008. — С. 152.
2. Бакунов А. В. Вещное право (курс лекций): учебное пособие / А. В. Бакунов, И. В. Сазанова. — Южно-Сахалинск: СахГУ, 2020. — С. 166.
3. Емелькина И. А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок // Журнал Инфотропик Медиа. — 2013. — С. 416.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.04.2023) // Собрание законодательства РФ. 2001 г. № 44. Ст. 4147.
5. Аббасова М. А., Анисимов А. П. Право застройки в свете реформ гражданского и земельного права // Журнал Известия Оренбургского государственного аграрного университета. — 2015. — № 3. — С. 351.
6. Вронская М. В., Маслюк П. М. Перспективы регламентации суперфиция в современном гражданском законодательстве РФ // Журнал Юридические исследования. — 2021. — С. 37.