This article examines the issues related to the legal status of unauthorized construction objects and the procedure for their legalization. The regulation of this institution in the field of civil law in the Russian Federation and the Federal Republic of Germany is compared. Attention is paid to legislative aspects, the possibility of legalizing unauthorized construction objects, as well as to the analysis of the legal regulation of issues arising in the consideration of cases related to unauthorized construction.

Keywords: unauthorized construction object, disputed object, real estate object, capital construction object, ownership right, expert examination, plaintiff, court.

Объекты самовольного строительства в Российской Федерации носят особый и сложный характер. Сложность заключается в том, что этими объектами нельзя распорядиться, они не порождают правовых последствий, кроме риска их сноса и санкций со стороны органов государственной власти и органов местного самоуправления. В данной статье будут рассмотрены вопросы правового регулирования объектов самовольного строительства в Российской Федерации и Федеративной Республике Германия, а также сделан анализ правового регулирования и сравнение правовым норм этих двух стран.

В настоящее время законодательством Российской Федерации защищаются права добросовестных застройщиков, осуществивших возведение объектов самовольного строительства. Тем не менее, реализация застройщиком объекта самовольного строительства своих прав в части узаконивания объекта является сложной, а зачастую запутанной и противоречивой.

Действующее законодательство Российской Федерации определяет понятие объекта самовольного строительства. Статья 222 Гражданского кодекса РФ дает юридическое определение данного понятия: «самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки» [1].

Таким образом, критерии отнесения объекта к самовольному строительству:

– возведенный на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

– возведенный на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;

– возведенный без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;

– с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

Аналогичные критерии закреплены в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» [2].

Таким образом, институт самовольного строительства в Российской Федерации закрепляет понятие самовольной постройки и критерии ее отнесения.

В ч.3 ст.222 Гражданского кодекса РФ закреплены основополагающие критерии признания права собственности на самовольную постройку [1]. Согласно указанной нормы права, «Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

– если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

– если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

– если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан [1].

Также необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным Правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам застройки, установленным на день обращения в суд.

Таким образом, законодатель в Российской Федерации закрепляет право на судебную защиту лица, осуществившего самовольное строительство, в части признания права собственности на самовольно возведенную постройку. Это права является одним из способов защиты прав, закрепленных в ст.12 Гражданским кодексом Российской Федерации.

В Федеративной Республике Германия (далее по тексту — Германия) основные нормы, закрепляющие правовые аспекты, связанные с самовольными постройками, содержатся в Германском гражданском уложении (das Bürgerliche Gesetzbuch, далее по тексту — ГГУ) и Строительном кодексе Германии (das Baugesetzbuch, далее по тексту — СКГ).

Следует обратить внимание на то обстоятельство, что, в отличие от Гражданского кодекса РФ, ни ГГУ ни СКГ не содержат полного понятия «объект самовольного строительства» либо «самовольная постройка». Также они не содержат отдельных статей, которые бы назывались «Самовольная постройка». При этом вопросы, связанные с возведением объектов капитального строительства с нарушениями, регулируются отдельными параграфами указанных кодексов.

ГГУ регулирует нормы, по своей сути относящие развитие событий к гражданско — правовому спору. Среди них можно выделить следующие нормы:

– параграф 903: «если постройка возведена на чужом земельном участке, собственник земли может требовать ее сноса» [3];

– параграф 908: «если земельному участку угрожает опасность причинения вреда вследствие обвала строения или иного сооружения, расположенного на соседнем земельном участке, собственник земельного участка может потребовать применения мер, необходимых для устранения опасности» [3];

– параграф 912: «если собственник земельного участка при возведении сооружения без умысла или грубой неосторожности с его стороны застроил часть соседнего земельного участка, то соседу в качестве компенсации выплачивается денежная рента» [3].

Таким образом, ГГУ регулирует вопросы, связанные с самовольным строительством, в ситуациях, когда один сосед посягает возведенной постройкой на права и интересы другого соседа. В случае более серьезных нарушений, в сферу правового регулирования включается государственно — административный механизм, в лице СКГ.

Как было указано выше, СКГ тоже не содержит четкого понятия «самовольная постройка». Но он закрепляет последствия за конкретные нарушения, а также сами нарушения, при которых постройка может быть признана самовольной и подлежащей сносу.

Согласно нормам СКГ, постройка считается самовольной, если она возведена с существенным нарушением градостроительных, строительных и земельных норм и правил [4]. Сюда относится следующее:

– строительство без необходимого разрешения;

– нарушение параметров постройки: высота, отступы от границ земельного участка, нарушение правил застройки участка;

– нарушение требований вида разрешенного использования земельного участка, на котором возведена постройка;

– нарушение требований в части запрета строительства в охранной зоне;

– нарушение экологических, санитарных, противопожарных норм.

В случае выявления какого-либо из вышеуказанных нарушений органы строительного надзора запускают административную процедуру, которая выражается в следующем:

– владельцу земельного участка, на котором возведена постройка, направляют предписание. В нем требуют немедленного прекращения строительства (если объект еще не завершен) и в установленный срок устранить выявленное нарушение. Устранение выявленного нарушения может выражаться как в приведении постройки в соответствии с действующим законодательством (перепланировка, частичный демонтаж), так и сносе постройки своими силами и за свой счет, о чем выдается предписание и дается срок на добровольное исполнение данного требования;

– если выявленные нарушения являются несущественными и устранимыми, предписанием на владельца возлагается обязанность о приведении постройки в соответствии с требованиями действующего законодательства;

– также на владельца может быть наложен денежный штраф на нарушение требований градостроительного законодательства при возведении постройки;

– если владелец не выполняет требования выданного предписания, органы власти обращаются в суд с заявлением о признании постройки самовольной и ее сносе.

Решение во всех вышеперечисленных случаях принимается индивидуально, с учетом тяжести выявленного нарушения, нарушения норм, возможности/невозможности устранения нарушений, добросовестности застройщика.

Снос самовольной постройки является самой строгой исключительной мерой. Снос возможен тогда, когда выявленные нарушения невозможно устранить без сноса постройки.

При этом застройщик также вправе обратиться с заявлением в суд о сохранении указанной постройки. Если им будет доказано, что он является добросовестным застройщиком, им устранены нарушения, что будет подтверждено независимой строительной экспертизой, а также то, что постройка может в дальнейшем эксплуатироваться без угрозы жизни и здоровью и нарушения прав третьих лиц, постройка будет сохранена.

Если в процессе рассмотрения дела в суде будет установлено, что выявленное нарушение является несущественным и устранимым, постройка будет сохранена, но на лицо, осуществившее строительство, будет возложена обязанность о приведении ее в соответствии с градостроительными нормами и об уплате штрафа.

Необходимо также отметить, что законодательство и России и Германии разделяют право собственности и право застройки. Собственник земельного участка, обладая правом владения, пользования и распоряжения данным участком, не приобретает безусловного права его застройки. Застройка участка возможна при наличии определенных условий: подготовки и согласования проекта планируемого к строительству объекта, получения в установленном законом порядке разрешения на строительство либо иного согласовательного документа органа власти и тд.

Таким образом, сравнивая законодательство России и Германии, можно сделать вывод, что правовое регулирование самовольного строительства осуществляется в данных странах на схожих принципах, как в части выявления, исключительности меры сноса, так и в части сохранения самовольной постройки и приведения ее в соответствии с нормами действующего законодательства.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): ФЗ от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ — Текст: электронный // КонсультантПлюс: [сайт]. URL: https://www.consultant.ru/ (дата обращения 21.08.2026);
2. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке». — Текст: электронный // КонсультантПлюс: [сайт]. URL: https://www.consultant.ru/ (дата обращения 21.08.2026 г.);
3. Германское гражданское уложение от 01.07.1896 г. Вступило в силу 01.01.1900 г. (das Bürgerliche Gezetzbuch) [сайт]. URL: https://www.gesetze-im-internet.de/ (дата обращения 24.08.2026);
4. Строительный кодекс Германии. Вступил в силу 30.10.1960 г. (das Baugesetzbuch) [сайт]. URL: https://www.gesetze-im-internet.de/ (дата обращения 25.08.2026).