Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве и основания для одностороннего инициирования расторжения договора

С 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [1] (далее – Закон об участии в долевом строительстве), урегулировавший отношения между участниками долевого строительства и застройщиками, и закрепивший новый самостоятельный вид гражданско-правового договора – договор участия в долевом строительстве.

В том числе Закон об участии в долевом строительстве содержит ряд норм, регламентирующих ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве и основания для расторжения договора. Однако, как показывает практика, применение данных норм до настоящего времени вызывает некоторые трудности и спорные вопросы как у теоретиков, так и у правоприменителей.

Кроме того, некоторые правовые ситуации, связанные с ответственностью сторон по договору участия в долевом строительстве, оказались вовсе не урегулированными Законом об участии в долевом строительстве, что предопределяет необходимость применения в этих случаях общих положений Гражданского кодекса РФ [2] (далее – ГК РФ). Однако, далеко не все общие положения ГК РФ «вписываются» в существо и специфику правоотношений по участию в долевом строительстве, что опять же вызывает активные дискуссии среди ученых и практических работников.

Рассмотрим некоторые актуальные вопросы ответственности сторон по договору участия в долевом строительстве и основания для одностороннего инициирования расторжения договора участия в долевом строительстве.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве).

Основной правовой смысл ответственности за нарушение обязательства заключается в компенсации потерь, понесенных кредитором в результате нарушения. В связи с этим в абз. 1 п. 1 ст. 394 ГК РФ устанавливается в качестве общего правила право кредитора получить помимо неустойки возмещение убытков только в части, не покрытой неустойкой. Неустойка в этом случае носит зачетный характер (так называемая зачетная неустойка).

В то же время абз. 2 п. 1 ст. 394 ГК РФ допускает, что законом или договором могут быть предусмотрены случаи:

- когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков (так называемая исключительная неустойка);

- когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (т.е. в этом случае неустойка выполняет карательную функцию – штрафная неустойка);

- когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (так называемая альтернативная неустойка).

Приведенная выше ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве, как видим, предусматривает именно штрафную неустойку. На это обращается внимание в научной и научно-практической литературе [3, с. 56; 4].

При этом в ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве ничего не сказано о возможности изменения в договоре участия в долевом строительстве такого подхода и закрепления иного вида неустойки (зачетной, исключительной или альтернативной неустойки).

Таким образом, поскольку ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве сформулирована императивно, полагаем, стороны не могут предусмотреть в договоре участия в долевом строительстве какой-либо иной вид неустойки (помимо штрафной неустойки). В данном случае, по нашему мнению, императивная норма ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве имеет приоритет по отношению к диспозитивной норме абз. 2 п. 1 ст. 394 ГК РФ.

В науке также отмечается, что согласно Закону об участии в долевом строительстве все неустойки являются штрафными. Застройщик (как и участник долевого строительства) обязан возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки [5, с. 51-52].

Штрафной характер неустойки, предусмотренной Законом об участии в долевом строительстве, несколько компенсируется тем, что, согласно ст. 333 ГК РФ, суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При этом Конституционный Суд РФ в Определении от 21 декабря 2000 г. № 263-О [6] разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При таких обстоятельствах задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Далее в настоящей статье мы отдельно рассмотрим ответственность застройщика и участника долевого строительства за нарушение конкретных обязательств. Поскольку некоторые основания ответственности тесно взаимосвязаны с основаниями для одностороннего отказа от исполнения договора или для расторжения договора в судебном порядке, рассмотрим также и некоторые вопросы расторжения договора участия в долевом строительстве. При этом особый акцент сделаем на анализе судебной практики по соответствующим вопросам.

Застройщик несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по договору участия в долевом строительстве в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.

Ответственность (и иные неблагоприятные правовые последствия) за нарушение застройщиком своих обязательств устанавливается в следующих случаях:

1. Застройщик несет ответственность при нарушении предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. В этом случае застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве). Судами отмечается, что, по смыслу ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, двойной размер неустойки вправе требовать только гражданин, не имеющий статуса предпринимателя [7]. Согласимся с таким ограничительным (по отношению к индивидуальным предпринимателям) толкованием названной нормы, но только для тех случаев, когда индивидуальный предприниматель заключает договор участия в долевом строительстве для целей, не связанных с личными, семейными, домашними и иными подобными нуждами (например, это очевидно, если объектом долевого строительства является нежилое помещение). Если же гражданин, имеющий статус индивидуального предпринимателя, тем не менее заключает договор участия в долевом строительстве с «потребительскими» целями (для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), по нашему мнению, он вправе пользоваться всеми правами, предусмотренными Законом об участии в долевом строительстве для граждан (в т.ч. вправе претендовать на «двойную» неустойку согласно ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве).

В связи с этим не можем согласиться с встречающейся в некоторых источниках позицией, согласно которой на индивидуальных предпринимателей, заключивших договор участия в долевом строительстве в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, во всех без исключения случаях должны распространяться дополнительные, по сравнению с юридическими лицами, гарантии, предусмотренные для участников-граждан [8, с. 47]. Такой подход, по нашему мнению, предоставляет индивидуальным предпринимателям, заключающим договор участия в долевом строительстве для предпринимательских целей, необоснованные преимущества в сравнении с юридическими лицами, и тем самым нарушает правовые принципы равенства и справедливости.

Исходя из п. 2 ст. 332 ГК РФ, стороны могут увеличить (но не уменьшить) размер указанной в ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве законной неустойки, предусмотрев соответствующее положение в договоре участия в долевом строительстве. Такая позиция подтверждается судебной практикой [9].

Предусмотренная в ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве неустойка (в том числе и «двойная» – когда участником долевого строительства является гражданин) зачастую уменьшается судами на основании ст. 333 ГК РФ [10]. Интересно отметить, что при уменьшении размера неустойки судами, в том числе, принимался во внимание «общеизвестный факт о финансовом кризисе в течение 2009 года, который повлек кризис неплатежей, извлечение инвесторами денежных средств из строительства» [11].

2. Частью 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены случаи, когда участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора:

1) при неисполнении застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) при неисполнении застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве (в случаях, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования);

3) при существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства [12];

4) при нарушении застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 Закона об участии в долевом строительстве (т.е., если в случае досрочного прекращения поручительства, застройщик в течение пятнадцати дней не заключит в обеспечение исполнения своих обязательств другой договор поручительства);

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Во всех перечисленных выше случаях, при одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве. При этом судебные инстанции обоснованно отмечают, что при одностороннем отказе от исполнения договора участник долевого строительства лишается права требовать уплаты неустойки в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку взыскание такой неустойки возможно лишь при условии продолжения договорных отношений [13]. Согласимся также с позицией судов, что предусмотренные ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве проценты за пользование денежными средствами не являются мерой ответственности, установленной за просрочку исполнения обязательства (ст. 330 ГК РФ). Проценты за пользование денежными средствами взыскиваются в полном объеме, поэтому их размер не может быть уменьшен на основании ст. 333 ГК РФ [14].

3. Часть 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве предусматривает случаи, когда по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке:

1) в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Такая «очевидность», по нашему мнению, в некоторых случаях может быть установлена судом самостоятельно (например, в тех случаях, если до окончания предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства в высотном многоэтажном доме осталось несколько месяцев, а застройщик не построил ни одного этажа данного дома), а в некоторых случаях потребуется привлечение экспертов либо специалистов (которые должны будут оценить объем выполненных работ, трудоемкость подлежащих выполнению работ и т.д.);

2) в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства. Используемая законодателем в данной норме категория «существенное изменение…» является оценочным понятием. Конституционный Суд РФ указал, что наличие в законе общих оценочных понятий само по себе не свидетельствует об их неопределенности: поскольку нормы законодательства различны по характеру и значению, пределы их детализации определяются законодателем с учетом необходимости эффективного применения к неограниченному числу конкретных правовых ситуаций. Оценочные понятия наполняются содержанием путем их трактовки в правоприменительной практике, в частности судами на основании принципов самостоятельности судебной власти и справедливого, независимого, объективного и беспристрастного правосудия (Определения от 04 декабря 2003 г. № 441-О, от 04 декабря 2003 г. № 442-О, от 08 июня 2004 г. № 226-О, от 04 июня 2007 г. № 320-О-П, от 04 июня 2007 г. № 366-О-П, от 16 декабря 2008 г. № 1072-О-О и др.);

3) в случае изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (например, первоначально согласно проекту на первом этаже строящегося дома предусматривалась аптека, а впоследствии в проект были внесены изменения и на первом этаже запроектирован «нежелательный» для будущих жильцов второго этажа ночной клуб);

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. Так, например, при рассмотрении одного из дел, суд указал, что определенный ч. 1.1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве перечень оснований, позволяющих по требованию участника долевого строительства требовать расторжения договора в судебном порядке, не является закрытым. В связи с этим суд применил к правоотношениям сторон Закон РФ «О защите прав потребителей» [15], позволяющий потребителю в любое время отказаться от выполнения работ с оплатой необходимых расходов. Суд посчитал, что гражданину-дольщику предоставлено право требования расторжения договора ввиду наличия существенных условий, препятствующих дальнейшему исполнению обязанностей по оплате стоимости строящегося объекта, по независящим причинам (потеря работы, утрата заработка). Расторжение договора в этом случае предоставляет участнику долевого строительства право требовать возврата уплаченной по договору суммы, поскольку построенный объект остается у застройщика, имеющего возможность, в дальнейшем его реализовать [16].

Во всех перечисленных выше случаях, при расторжении договора по решению суда, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве.

4. В судебной практике можно встретить правовые позиции, обосновывающие иные, прямо не предусмотренные в Законе об участии в долевом строительстве, последствия неисполнения застройщиком своих обязательств. Так, по одному из дел суд указал, что при неосвоении застройщиком ранее полученных от участника долевого строительства денежных средств и непредставлении отчета об их целевом использовании, участник долевого строительства вправе в соответствии с ч. 2 ст. 328 ГК РФ приостановить встречное исполнение своих обязательств по осуществлению дальнейших платежей (т.е. суд фактически посчитал обязательства застройщика предшествующими (первоначальными), а обязательства участника долевого строительства – встречными) [17].

Участник долевого строительства несет ответственность перед застройщиком, прежде всего, за нарушение договорного срока внесения платежей.

1. Согласно ч. 6 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (однако, как свидетельствует судебная практика, суды зачастую на основании ст. 333 ГК РФ уменьшают данную законную неустойку [18]).

2. Кроме того, Закон об участии в долевом строительстве в ст.ст. 5, 9 предусматривает право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора в следующих ситуациях нарушения договорного срока внесения платежей:

1) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, – при просрочке внесения платежа в течение более чем два месяца;

2) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, – при систематическом нарушении участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушении срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочке внесения платежа в течение более чем два месяца.

При этом в судебной практике отмечается, что, направив односторонний отказ от исполнения договора в соответствии с положениями ст.ст. 5, 9 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик уже не может требовать от участника долевого строительства уплаты задолженности по договору (поскольку договор в этом случае считается расторгнутым) [19].

Следует также учитывать, что судебная практика исходит из недопустимости включения в договор участия в долевом строительстве положений, предоставляющих застройщику дополнительные права при нарушении участником долевого строительства (не преследующим предпринимательских целей) обязательств по оплате, как то: повышенный размер неустойки, упрощенный порядок одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и т.д. При выявлении таких фактов застройщик может быть привлечен к ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ [20]. Такой подход, на наш взгляд, является правильным, поскольку ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ [21] запрещает включать в договор условия, ущемляющие установленные законом права потребителя (следует учитывать, что согласно ч. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом об участии в долевом строительстве).

А вот в отношении участников долевого строительства, заключивших договор участия в долевом строительстве с предпринимательскими целями, по нашему мнению, в договоре можно предусматривать дополнительные правовые последствия невыполнения обязательств по оплате, например, в виде приостановления застройщиком исполнения обязательств по передаче такому участнику долевого строительства объекта долевого строительства (т.е. в уже построенном объекте недвижимости). Такое последствие, хотя прямо и не предусмотрено Законом об участии в долевом строительстве, на наш взгляд, может быть предусмотрено в договоре, поскольку не противоречит императивным положениям Закона об участии в долевом строительстве и иных нормативных актов.

Литература:

1. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 40; СЗ РФ. 2010. № 25. Ст. 3070; СЗ РФ. 2011. № 49 (ч. 1). Ст. 7040.

2. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2002. № 12. Ст. 1093; № 48. Ст. 4746; 2006. № 2. Ст. 171; № 3. Ст. 282; № 45. Ст. 4627; 2007. № 49. Ст. 6079; 2008. № 20. Ст. 2253; 2009. № 29. Ст. 3582.

3. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. М.: «Юстицинформ», 2007.

4. Глуховская Э. Что вернут дольщику? // ЭЖ-Юрист. 2010. №№ 1-2.

5. Лушкин С.А. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2006. № 2.

6. Определение Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 г. № 263-О // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

7. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24 апреля 2008 г. № Ф08-1682/2008, Ф08-1682/2008/1 по делу № А53-12753/2007-С2-32 // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

8. Малахин А.А. Коллизии норм Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» // Семейное и жилищное право. 2008. № 4.

9. Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2010 г. № ВАС-17100/10 по делу № А78-1650/2010 // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

10. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04 мая 2010 г. по делу № А79-6638/2009; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04 августа 2010 г. по делу № А46-17714/2009; Постановления ФАС Северо-Западного округа от 04 февраля 2010 г. по делу № А05-6059/2009, от 19 июня 2009 г. по делу № А05-10598/2008; Кассационное определение Ярославского областного суда от 25 ноября 2010 г. по делу № 33-6122; Определение Новосибирского областного суда от 14 октября 2010 г. № 33-5852-2010; Определение Пермского краевого суда от 07 октября 2010 г. по делу № 33-8890 // Документы официально опубликованы не были. Тексты документов воспроизведены с использованием СПС «КонсультантПлюс».

11. Определение Липецкого областного суда от 13 октября 2010 г. по делу № 33-2450/2010 // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

12. Как свидетельствует судебная практика, существенность недостатков, как правило, устанавливается экспертизой – см., например, Постановление ФАС Центрального округа от 08 сентября 2010 г. по делу № А68-9458/2007-287-94/7 // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

13. Определение Липецкого областного суда от 14 декабря 2010 г. по делу № 33-2826/2010 // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

14. Постановление президиума Приморского краевого суда от 16 августа 2010 г. № 44г-91 // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

15. Закон Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (с изм. и доп.) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. № 15. Ст. 766; СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 140; 1999. № 51. Ст. 6287; 2002. № 1. Ст. 2; 2004. № 45. Ст. 4377; № 52. Ст. 5275; 2006. № 31. Ст. 3439; № 48. Ст. 4943; 2007. № 44. Ст. 5282; 2008. № 30. Ст. 3616; 2009. № 23. Ст. 2776; Российская газета, 2011, 30 июня.

16. Определение Рязанского областного суда от 28 октября 2009 г. № 33-1869 // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

17. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 июля 2007 г. по делу № Ф08-3644/2007 // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

18. См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 марта 2009 г. по делу № А75-2820/2008, Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21 января 2011 г. по делу № А14-2514/2010/86/3 // Документы официально опубликованы не были. Тексты документов воспроизведены с использованием СПС «КонсультантПлюс».

19. См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 10 декабря 2010 г. по делу № А35-2226/2010 // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

20. См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09 апреля 2007 г. по делу № Ф04-1990/2007(33110-А45-43) // Документ официально опубликован не был. Текст документа воспроизведен с использованием СПС «КонсультантПлюс».

21. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 2002. № 1. Ст. 1; 2012. № 6. Ст. 621.