На основании требований пункта 16 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (далее — ГрК РФ) застройщиком является исключительно физическое или юридическое лицо, обладающее земельным участком, на котором производится строительство, на праве собственности или аренды.
Тот же п. 16 статьи 1 ГрК РФ указывает, что застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику. Из чего следует, что застройщик может не являться лицом, наделенным специальными строительными познаниями, чтобы вести строительство и для этого привлекает образованное техническое лицо.
В то же время, если речь идет о долевом строительстве, то застройщик — это хозяйственное общество с опытом в строительстве (создании) многоквартирных домов и ввода их в эксплуатацию (статья 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ № 214).
При этом опыт такого застройщика может быть приобретен не только как основного, но и как дочернего, а также как технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.
Указанное положение определяет опытность, из которой вытекают и полученные знания.
Указанные положения определяют, что у застройщика складываются отношения с техническим заказчиком, генеральным подрядчиком на основании соответствующих договоров.
Застройщик в силу положений части 3 статьи 47, части 5 статьи 48 и части 3.1 статьи 52 ГрК РФ может выполнять работы по договорам о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации или внесении в нее изменений, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения лично или с привлечении третьих лиц, которые являются членами саморегулируемых организаций (далее — СРО) в соответствующих областях. При этом если застройщик лично выполняет определенный фронт работ, то он должен быть членом СРО, в ином случае обязанности иметь допуски у него не имеется.
В то же время в письме Минстроя РФ от 08.02.2017 N 3762-АЕ/02 со ссылкой на положения п.п. 16 и 22 ст. 1 ГрК РФ указано, что при осуществлении застройщиком функций технического заказчика, перечисленных в п. 22 ст. 1 ГрК РФ, самостоятельно ему требуется членство в СРО соответствующего вида.
Суть функций же генерального подрядчика (подряда) указана в статье 706 ГК РФ и о том, что генеральный подрядчик — это подрядчик, который при исполнении основного договора подряда наделен хозяйственной самостоятельностью, при отсутствии в штате необходимых специалистов, способных выполнить отдельные работы и для исполнения своего обязательства перед заказчиком либо по другим причинам вправе привлечь на основании договора субподряда третьих лиц (субподрядчиков). Возможность привлечь субподрядчиков появляется в том случае, если условиями договора подряда или законом не предусмотрена обязанность подрядчика выполнить работу лично [4].
Отношения между генеральным подрядчиком и субподрядчиками нормативно регулирует статья 741 ГК РФ.
О распределении рисков случайной гибели, утраты или ненадлежащего выполнения отмечу, что генеральный подрядчик несет их перед застройщиком, а нанятые генеральным подрядчиком субподрядчики, которых он и контролирует, рискуют перед своим генералом. При наличии субподрядчиков, ответственным перед заказчиком остается генеральный подрядчик.
Такая модель заказчику удобна тем, что перед ним отвечает один исполнитель за всю работу на объекте в целом, и в качестве возражений по поводу отсутствия своей вины за срыв сроков и невыполнение согласованных параметров работы не сможет ссылаться на нарушения со стороны других подрядчиков, вовлеченных в процесс работы. С ними он будет разбираться самостоятельно, и заказчик в таких отношениях не участвует, соответственно, субподрядчики лишены права предъявлять какие-то требования к заказчику, вытекающие из их договоренностей с генеральным подрядчиком (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.05.2017 N Ф05–3869/2017) [6].
Застройщик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет самостоятельный риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине генерального подрядчика.
В то же время обязательства могут быть делимыми или нет, ведь порой необходимо к определенному виду строительно-монтажных работ привлекать лиц во взаимосвязи выполнения и получения результатов.
Допустим, в горящий срок необходимо выполнить ответственную монолитную конструкцию стенки резервуара очистных сооружений. Для этого надо: 1) сварить металлический каркас из ароматных элементов; 2) установить его; 3) установит опалубку; 4) доставить бетонную смесь нужного качества; 5) и залить этот бетон с последующим снятием опалубки.
Объём работ — сотни тысяч кубометров, но каждый этап ответственный в совокупности. Для скорого получения результата без нарушения технологий требуется привлекать нескольких исполнителей, и тут целесообразно заключить договор неделимости предмета обязательства. В таком случае обязательства исполнителей договора на стороне подрядчика перед последним становятся неделимыми (часть 1 статьи 707 ГК РФ).
Часть же 2 указанной статьи предусматривает при делимости предмета обязательства, а также в других случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, каждое из указанных в пункте 1 настоящей статьи лиц приобретает права и несет обязанности по отношению к заказчику в пределах своей доли (статья 321).
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями)
- Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. N 95-ФЗ (АПК РФ) (с изменениями и дополнениями)
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (с изменениями и дополнениями)
- Постатейный комментарий к Разделу IV «Отдельные виды обязательств» части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (Гришаев С. П., Свит Ю. П., Богачева Т. В.). — «Новая правовая культура», 2021 г.
- Постановление ФАС Центрального округа от 02.07.2010 по делу N А09–7643/2009
- Бычков А. И. Девелоперский бизнес в России. Правовое регулирование отрасли. — М.: «Инфотропик Медиа», 2018. — 232 с.
- Волков А. В. Принцип недопустимости злоупотребления гражданскими правами в законодательстве и судебной практике.
