Автор обращает внимание на проблематику правовых рисков для застройщиков при строительстве многоквартирных домов. Анализ современных тенденций развития правового обеспечения, новых законодательных инициатив показывает, что несмотря на попытки улучшить положение дел в строительной отрасли, правовые риски для застройщиков будут расти и дальше. Анализ разъяснений судов указывает на неоднозначность судебных решений.
Ключевые слова: правовой риск, застройщик, COVID-19, защита прав потребителей, реестр проблемных объектов.
Нормальное устойчивое функционирование отрасли строительного бизнеса во многом определяет государственное правовое регулирование и качественное правовое обеспечение деятельности. Установленные государством «правила игры» постоянно корректируются и пересматриваются. Одной из причин этого является присутствие на рынке жилищного строительства недобросовестных застройщиков, совершающих мошеннические действия. Государство вынуждено реагировать законодательно с целью защиты интересов потребителей, желающих приобрести недвижимость. При этом судебное разрешение споров имеет длительную процедуру, которая обычно нарушает баланс интересов участников строительного рынка (строительных компаний, покупателей, инвесторов и др.). Усиливают негативные эффекты и чрезвычайные обстоятельства: пандемия коронавируса обусловила задержки в деятельности застройщиков. В таких условиях приостановка реализации строительных проектов определяет в том числе и правовые риски, связанные с выполнением обязательств перед покупателями недвижимости. Эпидемия COVID-19 фактически оказала сильное влияние на показатели ввода жилья в эксплуатацию. Как известно, строительная отрасль не вошла в перечень отраслей, получивших поддержку от государства. Некачественное выполнение строительных работ влечет за собой попадание застройщика в реестр проблемных объектов, и будет определять в будущем наступление репутационных, правовых и финансовых рисков [4]. Правительство страны попыталось изменить ситуацию в отрасли к лучшему: было официально разрешено застройщикам не уплачивать на протяжении 9 месяцев уже начисленную неустойку; был введен мораторий на дальнейшее ее начисление, независимо от фактических причин задержки сороков сдачи многоквартирных домов [7]. Немного позже в апреле 2020 г. был принят «закон о кредитных каникулах» [6]. Баланс законных прав и интересов участников долевого строительства и интересов строится на «хрупкой» правовой основе — на нормах Закона РФ «О защите прав потребителей». Правоотношения между дольщиками и застройщиками хотят вывести из-под действия данного закона [3], регулирующего в настоящее время целый спектр правоотношений субъектов строительства (право на информацию, ответственность за нарушение потребительских прав, компенсация морального вреда, освобождение от уплаты госпошлины). При таком подходе государства можно прогнозировать рост числа правонарушений со стороны застройщиков. При этом эффективность такого правового инструмента как счета эскроу в деле борьбы с недобросовестными застройщиками пока не доказана.
Оценка современных тенденций строительного рынка, характеризующих правовые риски застройщиков в ходе строительства многоквартирных домов, требовала обращения к мнению экспертных сообществ юристов, учета позиций и разъяснений Верховного суда РФ, и анализа решений налоговых органов. Также учитывались изменения в действующем законодательстве.
Изменения в 2018 году, внесенные в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ определили новые критерии, определяющие порядок выдачи лицензии на строительство, которые определяют ограничения, а также ответственность застройщика (неустойка, компенсация убытков, расторжение договора). С июля 2019 г. застройщики не смогут получить прямое финансирование от дольщиков.
Вероятность наступления правовых рисков и ответственности для застройщика при строительстве многоквартирных домов определяется положениями Главы 8 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» (ред. от 28.08.2020), где определены случаи, определяющие степень ответственность застройщика.
Обобщение результатов решений Верховного Суда РФ позволило установить, что:
– взыскивать абстрактные убытки (речь идет об убытках, рассчитанных между суммой, которая была внесена, и суммой, которую теперь нужно потратить на приобретение аналогичной квартиры) от застройщиков вполне реально при нарушении сроков строительства многоквартирных домов [6].
– взыскивать абстрактные убытки (речь идет об убытках, рассчитанных между суммой, которая была внесена, и суммой, которую теперь нужно потратить на приобретение аналогичной квартиры) от застройщиков вполне реально при нарушении сроков строительства многоквартирных домов [5].
– несет в себе правовые риски отказ застройщика от договора по причине невнесения оплаты дольщиком по договору участия, если нарушается принцип разумности и добросовестности (пункт 4 статьи 450 ГК) о добросовестности и разумности.
– перечисление застройщиком, нарушившим обязательства, денежных сумм дольщику после предъявления иска не может быть основанием для уплаты штрафа несоблюдение требований потребителей.
– неудовлетворение в добровольном порядке требования дольщика по неустойке за просрочку сдачи объекта влечет за собой наложение штрафа на застройщика в размере 50 % от суммы указанной неустойки [1].
Решения налоговых органов также порождают немало судебных споров с участием застройщиков, потому что в налоговых спорах в налоговых спорах по исчислению финансовых результатов налоговики является склонны не признавать «лишние» расходы для целей налогообложения, в том числе, и отрицательные финансовые результаты застройщиков. Обращение к судебной практике показывает, что существует равное количество судебных решений, поддерживающих как налоговиков, так и застройщиков. Чтобы повлиять на правоприменительную практику, регуляторы часто обращают внимание на решения Верховного Суда РФ, и публикуют разъяснительные письма [2].
Литература:
1. Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками / Портал Право. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https:// pravo.ru (дата обращения: 10.10.2020).
2. Карлова Н. А. Основные налоговые споры у застройщиков в жилищном строительстве / Н. А. Карлова / ECCON group. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://eccon.ru (дата обращения: 10.10.2020).
3. Морозов А. Противоречивый законопроект. Почему нельзя исключать правоотношения между дольщиками и застройщиками из сферы регулирования Закона «О защите прав потребителей» / А. Морозов / Zakon.ru. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://zakon.ru/blog/2020/05/27/protivorechivyj_zakonoproekt_pochemu_nelzya_isklyuchat_pravootnosheniya_mezhdu_dolschikami_i_zastroj (дата обращения: 10.10.2020).
4. Пешкова О. А. Обеспечение и защита прав граждан-дольщиков при строительстве и (или) банкротстве застройщика / О. А. Пешкова // Вестник экономической безопасности. — 2019. — № 2. — С.55–61.
5. Пелипенко Л. Н. Можно ли взыскать с застройщика помимо неустойки стоимость удорожания квартиры / Портал RUSюрист. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://rusjurist.ru/stroitelstvo/dogovor_dolevogo_uchastiya_ddu/mozhno-li-vzyskat-s-zastrojshika-pomimo-neustojki-stoimost-udorozhaniya-kvartiry/ (Дата обращения: 10.10.20200.
6. Федеральный закон от 03.04.2020 N 106-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа» // СПС Консультант. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/law/hotdocs/61402.html/ (дата обращения: 10.10.2020).
7. Чеславлев Д. Постановление Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 423 — карт-бланш для недобросовестных застройщиков? / Д. Чеславлев / Zakon.ru. — [Электронный ресурс]. — Режим доступа: https://zakon.ru/blog/2020/04/05/postanovlenie_pravitelstva_rossijskoj_federacii_ot_02042020__423_-_kart-blansh_dlya_nedobrosovestnyh (дата обращения: 10.10.2020).
