Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки земель и актов об их утверждении

Согласно ст. 65 Земельного Кодекса РФ [1] кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных законодательством. Также кадастровая стоимость может применяться для определения арендной платы за земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности. Из этого можно сделать вывод о том, что кадастровая стоимость, определенная по результатам государственной кадастровой оценки земель, представляет собой важнейшую экономическую характеристику земельного участка и используется не только в рамках земельного законодательства, но и гражданского, а также налогового.

Кадастровая оценка земельных участков — процесс сложный, на любом этапе которого может произойти нарушение, что приведет к неверному результату оценки и его дальнейшему оспариванию.

Росреестр производит мониторинг судебной практики по делам об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков. Он подразделяет все дела на категории в соответствии с основанием требований, которое, в свою очередь, зависит от этапа, на котором возникло нарушение: несоответствие отчета об оценке нормативным требованиям, несоблюдение порядка государственной кадастровой оценки, несоблюдение порядка утверждения результатов государственной кадастровой оценки, несоблюдение порядка внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, установление кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной.

Разумеется, плательщики земельного налога, арендаторы государственных и муниципальных земель заинтересованы в том, чтобы кадастровая стоимость представляла собой не слишком высокий показатель. Однако фактическая ситуация такова, что кадастровая стоимость может быть определена ошибочно и превышать действительную рыночную стоимость земельного участка в разы и даже в десятки раз, в результате чего собственники земельных участков, землевладельцы и землепользователи вынуждены существенно переплачивать за землю.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Эта норма является ключевой для оспаривания кадастровой оценки и подразумевает, что кадастровая и рыночная стоимости земельного участка, исходя из их природы, должны быть равными.

В настоящее время реализация права на судебную защиту своих интересов субъектами землепользования в связи с уплатой земельных платежей приобрела особую актуальность, причем наиболее активную позицию в этой сфере занимают хозяйствующие субъекты, для которых размер земельных платежей порой играет решающую роль в определении целесообразности ведения экономической деятельности. Юристы сходятся на мнении, что впоследствии случаи оспаривания результатов ГКОЗ будут получать все большее распространение [2]. В связи с этим анализирование перспектив оспаривания результатов ГКОЗ а также актов об их утверждении представляет особый интерес.

Для того чтобы составить комплексное представление о процессе оспаривания результатов кадастровой оценки земель, важно выяснить, какой орган уполномочен рассматривать данную категорию дел, а также порядок и сроки оспаривания. До вступления в силу Федерального Закона № 225-ФЗ от 21.07.2014 [3] часть 1 ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» [4] предусматривала исключительную подсудность дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости арбитражным судам независимо от субъектного состава заявителей. Однако вышеуказанным законом были внесены изменения: при упоминании органов, в которые можно обратиться для оспаривания кадастровой стоимости, исключается слово “арбитражный”, остается только “суд” и “комиссия”.

Одновременно в Гражданский процессуальный кодекс РФ внесли поправки в статью о делах, подсудных судам уровня субъектов РФ (областные, краевые и пр.), а именно была добавлена категория дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ) [5].

Это дало основание некоторым юристам прийти к выводу о том, что из подведомственности арбитражных судов изымаются дела об оспаривании кадастровой стоимости юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями [6]. Однако вывод об очередном “урезании” компетенции арбитражных судов делать преждевременно по следующим причинам: во-первых, исключение слов “арбитражный” в Законе об оценочной деятельности свидетельствует лишь о том, что дела об оспаривании кадастровой стоимости могут быть подсудны не только арбитражным судам, но и судам общей юрисдикции. Такая формулировка сама по себе на лишает арбитражные суды возможности рассматривать данную категорию дел, а лишь устраняет их исключительную подсудность. Во-вторых, изменения в ГПК РФ были внесены не в части подведомственности дел об оспаривании кадастровой стоимости судам общей юрисдикции, а в отношении подсудности дел конкретным судам системы судов общей юрисдикции — судам уровня субъектов. Поэтому указание о рассмотрении дела «судом» означает только то, что для определения конкретного суда, компетентного рассматривать спор, необходимо дополнительно принимать во внимание еще и общие правила определения подведомственности (ч. 3 ст. 22 ГПК РФ и нормы гл. 4 АПК РФ).

Таким образом, можно сделать вывод о том, что результаты определения кадастровой стоимости (а также решения комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости) юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями будут по-прежнему оспариваться в арбитражном суде, а физическими лицами, не имеющими статуса индивидуального предпринимателя — в суде общей юрисдикции. То есть, законодатель, отменяя правила об исключительной подведомственности таких споров арбитражным судам, просто возвращается к общим правилам определения подведомственности этих споров.      Не менее важным вопросом, требующим изучения, является порядок оспаривания результатов государственной кадастровой оценки земли. Данный порядок зависит от статуса заявителя: физическим лицом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии (на выбор); для юридических лиц обязательным является первоначальное обращение в комиссию, и только если комиссия отклонит заявление или не рассмотрит его за 1 месяц — в суд, т. е. установлен досудебный порядок обжалования. При оспаривании кадастровой стоимости в суде решение комиссии по существу вообще не изучается, значение имеет только факт обращения в комиссию. Законодателем также предусмотрена возможность отдельного оспаривания решений комиссии.

Комиссия в каждом субъекте РФ создается региональным управлением Росреестра. В нее входят представители самого Росреестра, Кадастровой палаты, органа исполнительной власти субъекта, а также представители предпринимательского сообщества и саморегулируемых организаций оценщиков (сменяются каждые 3 года не менее чем на 75 %). При этом чиновники могут составлять не более половины от общего числа членов комиссии.   Согласно ст. 24.18 ФЗ Об оценочной деятельности в РФ срок на обращение в комиссию — не позднее 5 лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но в любом случае до момента определения новой кадастровой стоимости. Ранее этот срок составлял всего 6 месяцев.

Основаниями для оспаривания кадастровой стоимости является:

-        обнаруженная заявителем недостоверность сведений, использованных для кадастровой оценки объекта;

-        определение рыночной стоимости объекта.

Отчет, на основании которого оспаривается кадастровая стоимость в комиссию или в суд, должен готовиться по состоянию на ту же дату, на которую рассчитывалась кадастровая стоимость при проведении государственной кадастровой оценки. В свою очередь, датой установления кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую Кадастровой палатой сформирован перечень объектов для оценки.

Государственную кадастровую оценку запрещено проводить чаще, чем раз в 3 года, а в Москве и Санкт-Петербурге — чаще раза в 2 года (ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности). Это означает, что теперь не удастся ежегодно менять кадастровую стоимость и игнорировать результаты оспаривания. Более того, введено ограниченно ретроспективное применение оспоренной кадастровой стоимости — для целей налогообложения и взимания земельных платежей она применяется с 1 января того года, в котором подано заявление в комиссию или суд (ст. 24.20 указанного закона). При пересмотре кадастровой стоимости в связи с техническими ошибками она начинает применяться с даты, когда была ошибочно внесена в кадастр недвижимости.

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. В связи с этим, по мнению ряда правоведов, в дальнейшем землепользователям необходимо отвлечься от оспаривания непосредственно результатов ГКОЗ с целью признания их недостоверными и сконцентрироваться на обосновании требования к органу кадастрового учета об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. В таком случае достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания являться не будут.

Литература:

1.             Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ: (с изм. и доп.) // Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru — 23.10.2014.

2.             Хотько А. В. Перспективы оспаривания в суде результатов государственной кадастровой оценки земель. / А. В. Хотько // М.: ИЦ РИОР, 2010. — 282 с.

3.             О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федер. Закон Рос. Федерации от 21 июля 2014 № 225-ФЗ // Рос. Газета. — 2014. — № 169.

4.      Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федер. закон от 29 июля 1998 N 135-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 1998. — N 31. — ст. 3813.

5.             О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами: Федер. закон. Рос. Федерации от 04 июня 2014 № 143-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. -2014. — № 23. — ст. 2928.

6.             Тараданов Р. Д. ВАС здесь не стояло: о том, как урезали компетенцию арбитражных судов и каких я лично жду от этого изменений в судебной практике... / Р. Д. Тараданов // URL: http://zakon.ru/Blogs/vas_zdes_ne_stoyalo_o_tom_kak_urezali_kompetenciyu_arbitrazhnyx_sudov_i_kakix_ya_lichno_zhdu_ot_etog/12037 (дата обращения: 23.05.2015).