Гражданское и земельное законодательство в качестве основания прекращения прав на земельные участки предусматривает принудительное прекращение права собственности и иных вещных прав. Наиболее часто это происходит в результате изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Данное изъятие понимается как один из правовых инструментов, дающий возможность органам государственного управления земельными ресурсами принудительно отчуждать земельные участки для использования их в публичных интересах. [Земельное право: Курс лекций / Е. А. Сухова. — М.: Экзамен, 2006. — С. 164.]
На сегодняшний день, вопросы, связанные с данным институтом, являются актуальными, поскольку это связано с постоянным развитием городов, необходимостью строительства новых объектов инфраструктуры, для реализации которых необходимы большие территории, в свою очередь, которые могут находиться в частной собственности у граждан. От данного изъятия не застрахован не один собственник, однако если это произошло, то нужно помнить, что земельное законодательство предусматривает ряд гарантий для правообладателей, которые могут свести негативный эффект таких действий к минимуму.
Все гарантии правообладателей при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд можно условно разделить на общие или конституционные и специальные, которые содержаться в Гражданском и Земельном кодексе.
К общим гарантиям, закрепленным в Конституции, относится положение, которое гласит, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. [«Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993)]
Из этого следует, что при изъятии земли для государственных нужд, органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также организации должны доказать, что данный участок будет использоваться в целях, для которых он изымается, а именно для потребностей государства и не будет передан во владение других лиц.
Однако на сегодняшний день остается дискуссионным вопрос о том, что же такое государственные и муниципальные нужды? Ни в земельном, ни в гражданском законодательстве не определено данное понятие. Однако анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что под такими нуждами понимается потребности государства, удовлетворение которых направленно на достижение определенные интересов общества, соответственно осуществить которые невозможно без изъятия данного земельного участка.
Специальные же гарантии связаны с особенностями данного института.
Так, основания для изъятия земельных участков носят исключительный характер. Данные основания перечислены в земельном законодательстве и являются исчерпывающими и устанавливаются только федеральным законодательством. Так, к таким основаниям в соответствии со статьей 49 ЗК РФ относятся: во-первых, это выполнение международных договоров Российской Федерации и, во-вторых, строительство и реконструкция объектов государственного и местного значения при отсутствии других вариантов возможного размещения таких объектов. [«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.08.2018),ст.49].Однако есть и другие основания для изъятия земель, которые не указаны в данной статье. Эти обстоятельства должны быть прямо указаны в федеральном законе либо в законе субъекта РФ.
Земельный кодекс закрепляет порядок уведомления собственника об изъятии его земельного участка. Если в ЕГРП отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на земельный участок, то орган исполнительной власти должен в течение 60 дней выявить и уведомить правообладателя, недвижимость которого подлежит изъятию. (ч.1 ст. 56.5 ЗК РФ).
Однако является неразрешенным вопрос о сроках, которые связаны с изъятием земельного участка после уведомления собственника. В настоящее время норма, закрепляющая то, что изъятие участка могло произойти по истечении года после уведомления правообладателя об этом изъятии, утратила силу. В результате это свидетельствует о явном ухудшении положения собственника.
Также многие авторы считают, что в законе необходимо закрепить максимальные сроки, в течение которых орган должен исполнить соглашение об изъятии земельного участка. Для этого в случае нарушения предписанных сроков исполнения решения, правообладатель земельного участка будет вправе требовать исполнения обязательства в натуре, возмещения убытков и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Таким образом, данное нововведение существенным образом улучшит положение правообладателя, потому что это будет свидетельствовать о том, что у органа, осуществляющего изъятие, в отношении его участка присутствует публичный интерес и он вправе рассчитывать на возмещение в виде денежной выплаты, предоставления земельного участка или иного объекта недвижимости с зачетом их стоимости в размер возмещения.
Само возмещение собственнику рыночной стоимости изымаемого участка также является определенной гарантией для правообладателя. При возмещении учитывается не только рыночная стоимость земельного участка, но и убытки, причиненные эти изъятием, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. [«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.08.2018), ст.56.8]
К гарантиям относится и то, что в соответствии со статьей 280 ГК РФ, правообладатель, чей земельный участок изымается для государственных и муниципальных нужд, до дня прекращения своих прав может пользоваться, владеть и распоряжаться этим участком по своему усмотрению. Но в тоже время, собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период. Данное положение конкретизируется в ч.3 ст. 63 ЗК РФ, где указано, что расходы, понесенные собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков, возмещению не подлежат. Однако стоит заметить, что ГК РФ ограничивается лишь недвижимостью, когда в ЗК РФ определен более широкий круг таких расходов, так как стоимость земли может увеличиться не только при новом строительстве на данном земельном участке, но и при проведении различных мероприятий в отношении земли, например, улучшение качества почвы.
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, о том, что при изъятии земельного участка правообладатели, конечно же, претерпевают определенные негативные последствия, так как они теряют право собственности на свой земельный участок, однако, они вправе осуществлять свои правовые гарантии, которые, в свою очередь, способны сгладить эти последствия.
Литература:
- Земельное право: учебник для бакалавров / под ред. Н. Г. Жаворонковой, И. О. Красновой. — М.: Издательство Юрайт, 2017. — 580 с.
- Земельное право: Курс лекций / Е. А. Сухова. — М.: Экзамен, 2006. — 264 с.
- Меняйло Л. Н., Тищенко И. В., Иванова Ю. А. Гарантии обеспечения прав собственника при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд//Вестник Московского университета МВД России.-2018.-№ 3.- С. 54–58
- Ястребов А. Е. Актуальные проблемы прекращения прав на земельные участки вследствие их изъятия для государственных или муниципальных нужд // Политика и право. — 2015. — № 4. — С. 126–132.
- Астахова О. Я., Федорищева А. Ю. Актуальные проблемы прекращения прав на земельные участки вследствие их изъятия для государственных и муниципальных нужд// Научная дискуссия молодежи: актуальные вопросы, достижения и инновации сборник статей IV Международной научно-практической конференции.- 2018. -С. 121–124.
- Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. — 04.08.2014. — № 31. — Ст. 4398.
- Гражданский кодекс Российской Федерации» (с учетом изменений, внесенных Федеральными законами от 28 марта 2017 г. № 39-ФЗ, 43-ФЗ, от 1 июля 2017 г. № 147 ФЗ) от 21.10.1994 г. Части первая, вторая. // Москва: Проспект, 2017- Ст. 1551.
- Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018).
