Реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на выкуп арендуемого имущества: спорить или не спорить?



04 июля 2008 года Государственной Думой Российской Федерации был принят Федеральный закон № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ), предоставивший субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим в течение определенного срока муниципальное или государственное имущество, и соответствующим установленным законом требованиям, преимущественное право выкупа без проведения процедуры торгов, соответственно, муниципального или государственного имущества [3].

Надо сказать, что указанным преимущественным правом арендаторы имущества активно пользуются, в большей части благодаря предоставленной Законом № 159-ФЗ возможности выкупать арендуемое имущество в рассрочку, с условием о начислении процентов в размере 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Так, сама процедура выкупа, как правило, выглядит следующим образом:

1) арендатор, относящийся к категории субъектов малого и среднего предпринимательства [2], который по состоянию на 1 июля 2015 года арендует в течение 2 и более лет муниципальное или государственное недвижимое имущество, не включенное в утвержденный перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства[1], и у которого отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), направляет в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества[2];

2) уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление и принимает решение об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества либо о соответствии субъекта малого и среднего предпринимательства установленным требованиям;

3) в случае несогласия с отказом в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества субъект малого и среднего предпринимательства вправе его оспорить в установленном законом порядке;

4) при принятии положительного решения ч.3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ установлены сроки совершения юридически значимых действий, направленных на реализацию субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, а именно:

а)двухмесячный срок на заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества;

б)двухнедельный срок на принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества с даты принятия отчета о его оценке;

в)десятидневный срок на направление заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

5) в случае согласия субъекта малого и среднего предпринимательства на заключение договора на предложенных условиях договор заключается в тридцатидневный срок со дня получения проекта договора купли-продажи;

6) в случае несогласия с предложенной ценой арендуемого имущества за субъектом малого и среднего предпринимательства сохраняется право оспаривать рыночную стоимость выкупаемого имущества в установленном порядке, при этом на время оспаривания стоимости имущества тридцатидневный срок на заключение договора купли-продажи подлежит приостановлению.

Таким образом, Законом № 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, не согласным с ценой выкупаемого имущества, предоставлено право оспаривать достоверность величины его рыночной стоимости. При этом тридцатидневный срок на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества приостанавливается до дня вступления в законную силу решения суда.

Законы рынка очевидны: продавец хочет продать товар подороже, а покупатель -приобрести его подешевле. В связи с этим вполне очевидны причины, по которым арендаторы государственного и муниципального имущества оспаривают в судебном порядке рыночную стоимость выкупаемого имущества. Однако всегда ли экономически обоснованно с точки зрения произведенных затрат и полученных результатов оспаривать достоверность величины рыночной стоимости арендуемого имущества — это другой вопрос.

Для ответа на этот вопрос обратимся к п. 1) ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ, в соответствии с которым уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [6]. В свою очередь, выбор уполномоченным органом оценочной организации производится в соответствии с положениями Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» [7], т. е. посредством строго регламентированной процедуры торгов, с тем чтобы исключить возможность влияния уполномоченного органа на процесс принятия оценочной организацией решения относительно рыночной стоимости выкупаемого имущества.

После проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества уполномоченный орган принимает решение об условиях его приватизации, затем направляет в адрес субъекта малого и среднего предпринимательства проект договора купли-продажи арендуемого имущества. Законом № 159-ФЗ арендатору предоставлен тридцатидневный срок на принятие решения о заключении договора купли-продажи выкупаемого имущества на предложенных условиях. Если рыночная стоимость имущества кажется арендатору завышенной, он вправе провести свою оценку рыночной стоимости выкупаемого имущества и принять решение об оспаривании достоверности величины его рыночной стоимости в судебном порядке.

Как правило, свое несогласие с рыночной стоимостью арендуемого имущества субъекты малого и среднего предпринимательства выражают посредством направления в тридцатидневный срок подписанного договора купли-продажи имущества с протоколом разногласий и приложением своего заключения об оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества. Получив от уполномоченного органа письмо об отклонении представленного протокола разногласий, арендаторы обращаются в суд за защитой своих прав и законных интересов [5].

Анализ судебной практики по указанной категории дел показывает, что в рамках рассмотрения дела судом назначается независимая оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенная по ее результатам цена и служит основанием для принятия решения в пользу той или иной стороны в споре. Как правило, арбитражные суды принимают решения об удовлетворении исковых требований арендаторов и обязывают уполномоченные органы заключить с арендаторами договор купли-продажи по цене, заложенной в основу их требований, в том числе уточненных в процессе рассмотрения дела судом [4].

Однако следует помнить, что в соответствии с ч. 1 ст. 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение арбитражного суда первой инстанции вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции [1].

В связи с этим, договор купли-продажи муниципального имущества не будет заключен с субъектом малого и среднего предпринимательства до момента вступления судебного акта в законную силу. Особое внимание следует обратить на то обстоятельство, что до дня заключения договора купли-продажи арендатор обязан уплачивать арендные платежи и исполнять иные обязанности, предусмотренные договором аренды. Учитывая длительные сроки обжалования решений судов и рассмотрение их судом апелляционной инстанции, и принимая во внимание специфику указанных споров, процедура заключения договора купли-продажи выкупаемого имущества может быть растянута во времени.

Здесь возникает логичный вопрос: покрывает ли выигранная разница в рыночной стоимости выкупаемого имущества сумму всех произведенных арендатором затрат: проведение своей оценки рыночной стоимости, оплата представительских расходов, внесение арендной платы и иных платежей на время оспаривания достоверности величины рыночной стоимости арендуемого имущества. Безусловно, если цена, по которой уполномоченный орган предлагал арендатору заключить договор, значительно превышает цену имущества, по которой суд обязал уполномоченный орган заключить договор купли-продажи, все расходы и издержки оправданны с экономической точки зрения и можно сделать вывод о целесообразности оспаривания рыночной стоимости выкупаемого имущества. Однако зачастую разница в указанных ценах составляет 10–30 %, в связи с чем арендаторы приходят к выводу об отсутствии экономической выгоды от оспаривания достоверности величины рыночной стоимости арендуемого имущества в судебном порядке.

На основании изложенного, принимая решение об оспаривании рыночной стоимости выкупаемого в порядке реализации норм Закона № 159-ФЗ имущества, субъектам малого и среднего предпринимательства следует провести серьезные экономические расчеты, тщательно изучить конъюнктуру рынка недвижимости, с тем чтобы избежать впоследствии необоснованных и неразумных трат.

Литература:

1. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 29.07.2002, № 30, ст. 3012.

2. Федеральный закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 30.07.2007, № 31, ст. 4006.

3. Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 28.07.2008, № 30 (ч. 1), ст. 3615.

4. Кирсанов А. Р. Приватизация государственного и муниципального имущества на основании судебных актов // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 4. С. 56–61.

5. Стрельцова А. Выкупная стоимость недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности // Жилищное право. 2015. № 12. С. 49–56.

6. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, № 31, ст. 3813.

7. Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» // Собрание законодательства РФ, 08.04.2013, № 14, ст. 1652.

---

[1] В случае, если арендуемое имущество включено в вышеуказанный перечень, такое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года должно находиться в аренде у субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение 3 и более лет, а само имущество должно быть включено в перечень в течение пяти и более лет до дня подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа.

[2] Законом № 159-ФЗ предоставлена возможность самому уполномоченному органу направлять субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным требованиям, предложения о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества (при условии, что оно не включено в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).