Оценка экономической эффективности строительства арендных домов в Хабаровском крае

Для обеспечения роста качества жизни всех слоев населения в соответствии со стратегией социально-экономического развития России на перспективу до 2020 года в настоящее время реализуется национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России», в рамках которого решаются задачи предоставления муниципального или государственного жилья. В Хабаровском крае реализуется государственная целевая программа «Развитие жилищного строительства в Хабаровском крае». Программа направлена, в первую очередь, на увеличение объемов строительства жилья за счет собственных и заемных средств населения, а так же бюджетных источников.

Однако существуют категории граждан, которые не имеют возможности купить жилье не только за счет собственных средств, но и накопить первоначальный взнос на строительство собственного жилья получить ипотечный кредит. С другой стороны, значительные группы населения имеют возможность, но по ряду причин не желают приобретать жилье в собственность, так как, например, имеют бизнес в нескольких регионах, где проживают длительное время. Кроме этого, значительная часть молодежи, студентов, специалистов, приехавших из других регионов, переселенцев нуждаются в наемном жилье и формируют устойчивый спрос на арендном рынке. В настоящее время арендный рынок является в основном сегментом теневой экономики. В связи с этим повышается актуальность создания легального рынка за счет строительства арендных (доходных) домов.

Главной проблемой, из-за которой в настоящее время государство не осуществляет повсеместно строительство наемных домов является недостаток финансовых средств. Строительство многоэтажного дома требует достаточно больших инвестиций. Если рассмотреть проект стандартного пятиэтажного 3-х подъездного кирпичного дома, то его сметная стоимость при строительстве в г. Хабаровске составит около 145 млн. рублей.

Возможны следующие варианты финансирования строительства арендного дома:

1)                 инвестиции частных лиц для дальнейшей сдачи в наем на свободном рынке;

2)                 бюджетное финансирование;

3)                 государственно-частное партнерство.

В работе представлен один из вариантов третьего способа финансирования строительства наемного дома социального использования.

Рассмотрено строительство наемного дома в г. Хабаровске в микрорайоне «Строитель». Расчет экономических показателей проекта выполнен в программе «Альт-Инвест Строительство»[1].

Для расчета окупаемости строительства арендного (наемного) дома взят проект типового кирпичного 3-х подъездного дома общей площадью квартир 3413 м², в котором: 30 однокомнатных квартир по 43 м² и 35 двухкомнатных квартир по 55 м².Сметная стоимость проекта составила 145 млн. рублей с учетом инженерных сетей и благоустройства. Так как наемный дом предполагает, что наниматель берет в аренду квартиру с мебелью и остальными удобствами, то в стоимость строительства объекта включено дополнительно 5 млн. рублей. В итоге, сметная стоимость строительства составит 150 млн. рублей. Срок жизни проекта – 50 лет. Период строительства – 2 года.

Законодательно определено, что при строительстве наемного дома социального назначения 50% жилого фонда должно быть сдано в аренду, следовательно, другая часть может быть продана.

В расчете принято, что2548 м²(47,4%)полезной площади дома продается, а 1690 м²(52,6%).– сдается в наем.

Структура источников финансирования: 50 млн. – бюджетные средства (25 млн. – из краевого бюджета, 25 млн. – из городского), 100 млн. руб. – кредит. Погашение кредита планируется за счет средств, полученных за счет реализации квартир по цене 50 тыс. за квадратный метр на этапе строительства: в первый год – 435 м², во второй – 588 м². Сумма привлеченных средств составит 51,15 млн. рублей, что позволит погасить кредит (табл. 1).

Таблица 1

Привлечение дольщиков/соинвесторов (выдержка из программного расчета)

После завершения строительства оставшаяся жилая площадь, отведенная для продажи, распродается по среднерыночной цене за 1 м² 59 тыс. рублей, что в сумме составит 29,618 млн. рублей.

Оставшиеся квартиры площадью 1690 м²сдаются в аренду по минимальной цене как социальное жилье.

Обслуживание дома планируется передать управляющей компании (УК). В расчетах размер оплаты услуг УК заложен 40 руб./м², отчисления на капитальный ремонт – 6,8 рублей 1 м² в месяц. Так как это новый дом, отчисления будут выплачиваться на 6–й год эксплуатации.

Кроме этого в размер аренды заложена прибыль бюджета и НДС.

Итого: стоимость аренды 1 м² составит 143,96 рублей в месяц, в год 1727,52 рублей. Таким образом, стоимость аренды в месяц 1-комнатной квартиры площадью 43 м² составит 6190,3 рублей, 2-комнатной площадью 55 м² – 7917,8 рублей. Поступления от сдачи площадей в аренду приведены в табл. 2.

Таблица 2

Сдача площадей в аренду (выдержка из программного расчета)

За свет, электричество, воду и отопление квартиросъемщики платят самостоятельно.

Сравнение расчетных размеров арендной платы показывает, что они ниже сложившейся рыночной почти в 3 раза. В настоящее время стоимость аренды однокомнатной квартиры в этом районе (улица Сысоева, улица Вахова А.А.) в среднем обходится квартиросъемщику в 18500 рублей ежемесячно, двухкомнатной – 21600рублей.

Согласно Жилищному Кодексу государство может оказывать поддержку в виде предоставления земельных участков в аренду по цене земельного налога[2]. Ставка налога на землю равна 2,5 %. Средняя кадастровая стоимость 1 м² земли по Хабаровску составляет 4500 рублей. Общая площадь строительства объекта с придомовой территорией - 895 м², размер отчислений за пользование землей 112,5 рублей в год.

Годовой темп роста цен в расчетах принят 11,4%, ставка рефинансирования 8,25%. Итоги расчета представлены в таблице 3.

Таблица 3

Основные показатели проекта (выдержка из программного расчета)

Чистая приведенная стоимость (NPV) или, другими словами, чистый дисконтированный доход, положителен, что говорит о доходности проекта.

Дисконтированный срок окупаемости (PBP) составил 5 лет 267 дней, что вполне приемлемо для вложений, которые в среднесрочной перспективе начнут окупаться, приносить доход и решать социальные задачи.

Таким образом, выполненные расчеты показали, что предложенная схема финансирования является эффективной и может быть рекомендована к практическому применению.

Литература:

1.                  Руководство пользователя программного продукта «Альт-Инвест», Москва

2.                  Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ Раздел III.2. Наемные дома (введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)