Возможность приобретения предприятия во временное владение и пользование очень интересна для субъектов предпринимательской деятельности. При аренде предприятия, арендатор предполагает, что на базе арендованного имущественного комплекса есть возможность продолжить уже организованную арендодателем деятельность с наибольшей экономической отдачей. При аренде предприятия, арендатор не тратит времени и финансовых средств на организацию собственного бизнеса, что является основным плюсом аренды предприятия. [1]
Тем не менее, аренда предприятий в настоящее время представляет собой достаточно редкое явление. Причин для этого несколько: специфика и трудность рассматриваемого объекта, двойственность законодательных формулировок, а также отсутствие практики применения данных норм, распространение на предприятии правового режима недвижимых вещей а, соответственно требований об обязательной государственной регистрации вещных прав и сделок с предприятиями. Хотя, государственная регистрация и повышает уровень гарантий прав и законных интересов сторон по сделке, предприниматели стараются избежать этой сложной процедуры, заменяя договоры аренды предприятия договорами о передаче во временное пользование отдельных видов имущества [2].
Существующее положение идет вразрез с запросами гражданского оборота, который требует скорейшего развития этой области общественных отношений. Однако такое развитие невозможно без научного осмысления правовой природы договора аренды предприятия, разработки необходимых практических рекомендаций, совершенствования законодательной базы, регулирующей общественные отношения складывающиеся в связи с передачей предприятия во временное владение и пользование [3]. Этим и определяется актуальность выбранной темы статьи.
Для данного договора аренды предусмотрено специальное регулирование, поскольку его предметом является особая категория имущества — предприятие. К аренде предприятий применяются правила параграфа 5 ГК РФ [4] об аренде предприятий. Что касается общих положений об аренде, то они применяются к данному договору в субсидиарном порядке, в случае, если нормами об аренде предприятий не предусмотрено иное.
Предприятие в данном обязательстве — объект гражданского права, и, согласно ст. 132 ГК РФ, оно представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Комплексный характер объекта аренды данного вида ставит перед сторонами сложную задачу точно указать в договоре данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Несоблюдение этого требования дает основание считать условие о предмете договора не согласованным сторонами, а соответствующий договор — не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).
В пункте 1 статьи 656 ГК РФ говорится, что по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса арендатору передаются во временное пользование и распоряжение все здания, постройки, сооружения, земельные участки, производственное оборудование и другие основные средства.
Оборотные средства (запасы сырья, топлива, и т. д.) тоже передаются арендатору, но порядок и условия их передачи оговариваются сторонами в договоре. Следовательно, арендодатель сам решает, какие товарно-материальные ценности передать арендатору, а какие оставить себе. Оборотные средства могут быть проданы арендатору, переданы ему в полное распоряжение на условиях будущего возврата. На арендатора могут быть наложены отдельные ограничения по распоряжению полученными от арендодателя оборотными средствами. Условия, на которых арендатору предприятия передаются оборотные средства, весьма разнообразны.
Вместе с основными и оборотными средствами арендатору передаются:
Имущественные права (например, права пользования землей, водой).
Права неимущественного характера (исключительные права на товарные знаки, индивидуальные обозначения, нематериальные активы).
Условия и порядок передачи и тех и других прав также оговариваются сторонами при заключении договора. [5]
На арендатора переводятся права требования и долги предприятия, то есть дебиторская и кредиторская задолженность предприятия. Передача кредиторской задолженности проводится с письменного согласия кредиторов. Арендодатель должен до передачи предприятия в аренду письменно сообщить кредиторам о предстоящей аренде предприятия (п.1 ст.657 ГК РФ). Известить кредиторов о том, что задолженность перед ними будет передана другому лицу надо как минимум за три месяца до передачи предприятия арендатору. Этот срок оговорен как период, в течение которого кредиторы, не согласившиеся с такой передачей задолженности, могут потребовать от должника прекращения или досрочного выполнения обязательств, а также возмещения причиненных убытков (п.2 ст.657 ГК РФ).
Если арендодатель передаст предприятие вместе с кредиторской задолженностью арендатору и не предупредит об этом кредиторов, они вправе предъявить иск об удовлетворении требований. Для этого в распоряжении кредиторов будет целый год с того момента, как им станет известно о передаче предприятия-должника в аренду (п.3 ст.657 ГК РФ). Отвечать перед кредиторами придется не только арендодателю, но и арендатору. Виновными в нарушении требований гражданского законодательства признаются они оба, потому что несут солидарную ответственность по долгам, которые без согласия кредиторов были переведены на третье лицо при передаче предприятия в аренду. Об этом говорит пункт 4 статьи 657 ГК РФ.
Отдельно следует сказать о дебиторской и кредиторской задолженности перед бюджетом и внебюджетными фондами. Она не может быть передана арендатору. К налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется (п.3 ст.2 ГК РФ). Налоговое законодательство также не предусматривает возможности передачи налогоплательщиком своих долгов другому лицу.
Арендатор получает вместе с предприятием его активы и пассивы. Единственное, что арендодатель не вправе передать арендатору — права на осуществление определенных видов деятельности, которые получены на основании соответствующей лицензии (п.2 ст.656 ГК РФ). Арендатор предприятия не отвечает по требованиям кредиторов, если не может выполнить обязательства перед ними на основании соответствующей лицензии, которой у него нет. Прежде чем передать предприятие как имущественный комплекс в аренду, арендодатель должен сам рассчитаться с кредиторами по обязательствам, выполнение которых требует наличия лицензии.
Следующей проблемной позицией при передаче предприятия в аренду являются работники предприятия, которое передается в аренду. Работники заключали трудовые договоры с организацией, которая принадлежала арендодателю. При передаче предприятия в аренду оно переходит к другому юридическому лицу. Но работников передать вместе с предприятием невозможно. Их можно лишь перевести на работу в другую организацию, но только при условии их письменного согласия (ст.72 ТК РФ [6]).
В Трудовом кодексе не прописан механизм взаимоотношений работодателя с работниками в случае передачи предприятия в аренду. Поэтому, арендодателю и арендатору придется самим решить, как им поступить в отношении работников предприятия. В случае возникновения спорных моментов во взаимоотношениях с работниками придется разрешать их в судебном порядке.
Изучив нормы Трудового законодательства по этому вопросу, можно придти к одному из вариантов решений проблемы с работниками: они должны заранее согласовать между собой вопрос о переводе работников предприятия, передаваемого в аренду, на работу в другую организацию, после чего арендодатель предупреждает работников о предстоящей сдаче предприятия в аренду. Данное предупреждение должно быть оформлено в письменной форме и сделано минимум за два месяца до момента передачи предприятия в аренду.
Работники арендуемого предприятия вправе решать, соглашаться на такое предложение или могут отказаться. Но, они обязательно должны оформить свой ответ в письменном виде.
Работники, согласившиеся на перевод, подлежат увольнению на основании пункта 5 статьи 77 ТК РФ в момент передачи предприятия в аренду. Новый работодатель (организация, которая арендует предприятие) должен заключить с ними трудовой договор. Важно, что для переведенных работников нельзя устанавливать испытательный срок (ст. 70 ТК РФ).
Работники, которые не согласились на перевод, подлежат увольнению. С этими работниками могут возникнуть большие проблемы. В Трудовом кодексе не предусмотрено такого основания для увольнения, как отказ от работы в связи с передачей предприятия в аренду другой организации. Ни одну из статей ТК РФ в данном случае применить нельзя. Есть вариант, что арендодателю придется увольнять работников, которые не согласились на работу по пункту 2 статьи 81 ТК РФ (расторжение трудового договора в связи с сокращением штата) с выплатой соответствующего выходного пособия.
Также, еще одной проблемой может быть вопрос о передаче заработной платы арендодателем арендатору: имеет ли право арендодатель передать арендатору свою кредиторскую задолженность по заработной плате. Исходя из норм гражданского законодательства, стороны договора аренды предприятия могут это сделать, но только с письменного согласия кредиторов, в данном случае работников. Если работники не согласятся на такой перевод долга по зарплате, то арендодатель обязан рассчитаться с ними сам. [7]
Аренда предприятия для арендатора означает способ получения в пользование необходимого производственного комплекса, для осуществления затем производственного процесса, приносящего прибыль, для создания своего капитала. Для арендодателя это — получение выгоды от имущества, если сам собственник не имеет цели, навыков, путей использования своих производственных мощностей или не заинтересован самостоятельно развивать свой бизнес.
Но аренда предприятия не простое дело, так как, во-первых вместе с переходом в руки нового владельца самого предприятия во временное пользование, сроки которого оговорены заранее в договоре, так же переходят и долги предприятия, долгосрочные и краткосрочные кредиты, которые необходимо погашать на правах предыдущего владельца.
Гражданский кодекс Российской Федерации учитывает не только права и обязанности, обязательства и возможные последствия от уклонения исполнения обязательств оговоренных в договоре аренды, но также и форму, содержание и основные положения заключения договоров и иных договорных отношений. При этом, при заключении договора аренды предприятия следует руководствоваться не только Гражданским кодексом РФ, но и целым рядом иных законов и подзаконных актов федерального, регионального и местного значения.
В правовой защите нуждаются права кредиторов по отношению к арендному предприятию. Нужно обеспечить дополнительную гарантию их соблюдения, дополнив положения статьи 657 Гражданского кодекса РФ условиями, согласно которым кредиторы получают информацию о сделках с предприятием из независимых источников, например, от государственных органов. Это могло бы помочь избежать многих злоупотреблений и уменьшить количество кредиторов, пострадавших материально от несвоевременного извещения о переходе права собственности на предприятие-должник.
Требует переформулировки статья 26 Федерального Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ. Так, законодателям следует учитывать, что Гражданский кодекс не предусматривает обязательной регистрации права аренды недвижимости, а только регистрацию самого договора. Регистрация же права аренды указывает на возникновение обременения вещного права арендодателя (права собственника, либо хозяйственного ведения).
Несмотря на наличие определения предприятия в Гражданском кодексе РФ, все — равно трудно признать совершенной практику законодательного регулирования оборота предприятий. Понятие предприятия следовало бы дополнить указанием всех недостающих признаков. Отсутствие в законодательстве четких признаков предприятия как объекта гражданских прав, которые бы отличали предприятие от иных сходных объектов, рассматривается как главный недостаток действующего российского законодательства.
Имущественные комплексы (предприятия в том числе) — особые объекты гражданских прав, они не могут быть недвижимыми вещами, как и распространение на них режима недвижимости, несовместимое с сущностью комплексов, вовсе выводит их из числа оборотоспособных объектов. Необходимо на законодательном уровне предать имущественному комплексу особый статус объекта недвижимого имущества, так как входящая в состав имущественного комплекса недвижимость отдельно либо в составе сложной вещи следует своей собственной юридической судьбе в границах самостоятельных правоотношений по ее поводу. В условиях развития рыночных отношений государство должно уделять больше внимания отношениям, связанным с недвижимым имуществом; приводить в соответствие с реалиями нормативные акты и устранять их противоречивость.
Литература:
1. Гражданское право России. Курс лекций. / Под ред. д. ю. н., проф. О. Н. Садикова. — М.: Юридическая литература, 2004.
2. Анчоков А. М. О некоторых вопросах, связанных с договором аренды // Право и экономика. — 2012. — № 12.
3. Гражданское право. Под ред. Алексеева С. С. Учебное пособие / 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Проспект, 2009.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015)
5. Витрянский В. В., Суханов Е. А. и др. Договор аренды // Договоры купли-продажи, мены, аренды. — М.: ЦДИ еженедельника «Экономика и жизнь», 2009.
6. Трудовой кодекс Российской Федерации» от 30.12.2001 N 197-ФЗ (ред. от 06.04.2015)
7. Арендные отношения: гражданско-правовой аспект (О. А. Красноперова, «Гражданин и право», N 4, 5, июль — октябрь 2003 г.)
