В статье рассматриваются проблемы и перспективы строительства доходных домов в России, обосновывается необходимость создания фонда социальных доходных домов в Санкт-Петербурге, определяются необходимые законодательные изменения для успешного развития арендного жилья и строительства доходных домов. Подчеркивается, что государственная поддержка строительства социальных арендных домов позволит ускорить решение жилищной проблемы в России.
Ключевые слова: доходные дома, аренда, жилищное строительство, рынок недвижимости.
Рынок недвижимости постоянно развивается. Неизменным актуальным вопросом остается вопрос доступного и комфортного жилья, который важен не только коренным жителям городов, но и приезжим с других городов людям. Кроме того, рыночная экономика требует обширной мобильности граждан, но в условиях нехватки доступного жилья невозможно обеспечение трудовой миграции [1].
Сегодня стране необходимы принципиально новые методы решения жилищной проблемы. Возродить платежеспособный спрос населения может альтернатива приобретению жилья в кредит, которой должно стать доступное арендное жилье. Основным инициатором пилотных проектов арендного жилья остается государство, а также крупные промышленные предприятия, заинтересованные в обеспечении жильем своих сотрудников [2]. На наш взгляд, предложенная схема может быть интересной и для частных инвесторов, но для того, чтобы продолжить работу по реализации проектов арендного жилья необходимо принятие соответствующего закона, который будет гарантировать определенные обязательства в отношении их строительства, как со стороны государства, так и со стороны частного бизнеса.
Актуальность строительства доходных домов обуславливается существованием проблемы доступного жилья и высоких арендных ставок. Рассмотрим, кому может быть выгодно снимать жилье в доходном доме: молодой семье, которая еще не определилась с выбором квартиры; людям, у которых нет возможности приобрести квартиру с помощью ипотеки; жильцам расселяемых домов; людям, которые приехали в город не на постоянное место жительства, приезжим специалистам и так далее. Привлекательной чертой доходных домов является то, что данные дома позволяют не привязываться к месту жительства, при этом становится проще менять место работы и переезжать в другой город [3].
Доходные дома – это многоквартирные дома, строящиеся специально для последующей сдачи квартир в аренду. Жилье предоставляется во временное пользование на основании договоров аренды или коммерческого найма, оно является неким аналогом гостиницы, только длительного пользования. Квартиры в таких домах отличаются от обычных, предоставлением различных дополнительных услуг: консьерж, уборка помещений, парковка, мойка автомобилей и многое другое [4].
Обратимся к истории возведения доходных домов. Данный вид недвижимости в XIX в. был широко распространен в Европе, в том числе в России. Так как спрос на съемное жилье превышал предложение, обеспеченные люди вкладывали средства в постройку таких домов. Пребывание в доходном доме освобождало жильцов от налогов и содержания собственной недвижимости. Жилье в таких домах могли арендовать люди абсолютно разных рангов и сословий – от бедных студентов до статских советников. Удобство аренды такого вида жилья заключалось в том, что квартиросъемщику не нужно было платить налоги на недвижимость, а также следить за содержанием квартиры – это являлось обязанностью владельца доходного дома. До 80 % городского населения в конце XIX – начале XX вв. жили в доходных домах [5].
В данном направлении больше всего добился успеха Санкт-Петербург. Арендные доходные дома «под жильцов» появились в Санкт-Петербурге в конце XVIII в., а уже в XIX в. данный вид жилья вытеснил особняки, которые скупались и перестраивались под арендное жилье. Доходные дома были выгодны как их владельцам, так и городу, поскольку с правительства снимались обязанности по содержанию домов и прилегающих к ним улиц и набережных. Пик строительства многоэтажных доходных домов наблюдался во второй половине XIX в. Тогда около 95% всех квартир были съемными. В отношении Москвы, на начало XX в. около 40% жилого фонда составляли доходные дома. В начале советского периода доходные дома были изъяты в пользу государства в России. В конечном итоге дореволюционные доходные дома превратились в дотируемое социальное жилье. После перепланировки они стали коммунальными квартирами, а в 90-х годах ХХ в. началась приватизация жилья [6].
В настоящее время в городе сохраняется колоссальное расслоение населения по доходам, и более 50% граждан вынуждены решать жилищную проблему без помощи государства бесперспективными для себя способами. Таким образом, в регионе остаются актуальными две жилищные проблемы: нехватка социального жилья для нуждающихся категорий населения, а также проблема доступного жилья эконом-класса для граждан, которые не могут быть признаны нуждающимися, но и не в состоянии решить жилищный вопрос рыночными методами. С учетом особенностей инвестиционно-строительного рынка региона, а также существующих методов решения жилищной проблемы, по нашему мнению, наиболее перспективным направлением в городе является создание в городе арендного фонда [7]. Доступная аренда позволит большей части очередников, которые не располагают средствами для приобретения жилья, получить квадратные метры, не ожидая, когда подойдет очередь социального найма, а другим нуждающимся гражданам – получить жилье в аренду по доступным ставкам.
В XXI в. город остается одним из наиболее инвестиционно-привлекательных регионов России, а арендное жилье становится все более выгодным и активно развивающимся сегментом для инвесторов. Ежегодно Санкт-Петербургу требуется около 1 млн. кв м арендного жилья. Сегодня строительство арендных домов в регионах возрождается, появляются все новые схемы и механизмы строительства арендного жилья.
Сегодня возрождение доходных домов возможно лишь при законодательных преобразованиях жилищной сферы, создании легального рынка найма жилых помещений, а также эффективного взаимодействия государства и частного бизнеса в направлении строительства арендного жилья. Доходные дома имеют много плюсов. Для бизнеса – стабильность. По сравнению с продажей квартир, аренда жилья менее прибыльный вид бизнеса, но он является стабильным рынком, который в меньшей степени зависит от воздействия макроэкономических факторов. Для государства – улучшение условий жизни граждан, высокая налоговая ставка, рост стабильности среди населения, решение вопросов миграции и многое другое. Для арендаторов – прозрачность сделок и взаимоотношений с арендодателем, наличие дополнительных услуг в доходных домах, гарантия долговременной аренды по доступным ценам [8].
Строительство доходных домов позволит увеличить количество доступных для населения квартир. Граждане будут снимать квартиры у организации, а не у «частников». Квартиросъемщику будут предоставлены хорошие условия проживания, полный комплекс услуг по обслуживанию жилья, а также официальный договор, который устанавливает права и обязанности сторон.
Так в чем же состоят трудности на рынке доходных домов на данный момент времени? Первой причиной является то, что застройщики уверены, что за быстрое время смогут окупиться только дорогие квартиры. Срок окупаемости такого проекта из-за низких цен возрастет. Застройщики не хотят рисковать, замораживая деньги на длительный срок и не получая прибыли. Срок окупаемости доходного дома намного больше, чем время продажи и получения моментальной прибыли. Вторая причина – отсутствие законодательной базы. В настоящее время в Российском законодательстве нет самого понятия «доходный дом», значит, нет и правового регулирования деятельности в данном секторе рынка недвижимости.
Множество крупных строительных компаний могут позволить строительство арендного жилья уже в настоящее время. Чтобы данное направление строительства стало востребованным, нужно гарантировать девелоперам рентабельность такого вида бизнеса. На данный момент целесообразность инвестирования в арендное жилье еще не до конца исследована [9]. Необходимо разработать систему взаимодействия между инвесторами и государством. Государству следует разработать не только меры стимулирования бизнеса, но также и обеспечить определенные гарантии инвесторам. Одним из методов государственного регулирования может стать введение определенных льготных ставок для земельных участков, которые предназначены для строительства доходных домов, получение земли с уже подведенными коммуникациями, облегченный механизм получения документов, разрешающих строительство и т.д. Также необходимо усовершенствовать Жилищный Кодекс РФ, введя следующие поправки:
- ввести понятие «доходный дом»;
- добавить доходные дома в состав жилищного фонда Российской Федерации.
Если данные меры будут предприняты, то это позволит сформировать правовую базу для создания домов арендного типа. Спрос на данный вид недвижимости был и есть, а предложений пока нет, что еще раз подтверждает необходимость в доходных домах в больших городах России. Тем самым можно отметить неразвитость рынка цивилизованной аренды, который будет развиваться вслед за развитием самого рынка недвижимости. По подсчетам экспертов, к 2020 г. на долю арендного жилья будет приходиться не менее 20% всех новостроек в стране [10].
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что на данном этапе политика государства, направленная исключительно на приобретение жилья в собственность, преждевременна, и стране в целом, и Санкт-Петербургу в частности, необходимы альтернативные методы решения жилищной проблемы. Строительство доходных домов является перспективным направлением для России. Но для старта масштабного строительства арендных домов необходима в первую очередь государственная поддержка, что позволит значительно быстрее решить острую социальную проблему.
Литература:
1. Селютина Л.Г. Формирование маркетинговых инвестиционных решений в системе управления жилищным строительством и реконструкцией жилой застройки // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. 2009. Т. 28. № 1. С.5-10.
2. Корчагин А.П., Казейкин В.С. Новое направление жилищной политики в России - социальное арендное жилье // Политика, государство и право. 2014. № 9. С. 69-74.
3. Селютина Л.Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. 2002. № 12. С. 25-33.
4. Доходные дома. Ретроспектива и современные возможности [Online]. Доступно на http://www.pro-n.ru.
5. Доходные дома: история и перспективы строительства в современной России [Online]. Доступно на http://www.rmnt.ru.
6. Селютина Л.Г., Булгакова К.О. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге // Теория и практика общественного развития. 2014. № 1. С. 374-376.
7. Петренко Т.Н., Горобец И.К. Перспективы в строительстве доходных домов в России // Гуманитарные научные исследования. 2014. № 9. С. 121-125.
8. Селютина Л.Г. Современные аспекты процесса управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда // Paradigmata poznani. 2014. № 2. С.28-30.
9. Шингалин А.Г. Новые тенденции развития жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики // Современные научные исследования и инновации. 2014. № 8. С. 27-31.
10. Селютина Л.Г. Инновационный подход к управлению инвестиционными процессами в сфере воспроизводства жилищного фонда // Современные технологии управления. 2014. № 11. С. 37-41.
