В данной статье рассматривается текущее состояние и основные тенденции развития жилищного строительства сегмента эконом-класс в сравнении с другими сегментами в городе Санкт-Петербург. Приведены подробные статистические данные о спросе на квартиры эконом-класса за последние годы, а также дана подробная оценка существующей в настоящее время проблеме: строительным законодательством не регулируется разделение жилья на классы «эконом» и «комфорт».
Ключевые слова: жилищное строительство, класс жилья, эконом-класс, комфорт-класс, рынок жилья, застройщики.
This article discusses the current state and main trends in the development of housing construction in the economy class segment in comparison with other segments in the city of St. Petersburg. Detailed statistics on the demand for economy-class apartments in recent years are given, as well as a detailed assessment of the current problem: the construction legislation does not regulate the division of housing into «economy» and «comfort» classes.
Keywords: housing construction, housing class, economy class, comfort class, housing market, developers.
Обеспеченность населения жильем является одним из ведущих показателей социально-экономического развития страны. В настоящее время в России 126,5 млн кв. м жилья находится на стадии строительства, по данным ЕИСЖС. Говоря о географии жилых проектов, можно отметить, что лидерами по объему строящегося жилья являются столичные регионы — г. Москва, Московская область, г. Санкт-Петербург и Ленинградская область, а также Краснодарский край. На данный момент вышеуказанные регионы занимают лидирующие позиции по экономическому развитию в России и, соответственно, характеризуются благоприятным инвестиционным климатом, привлекательностью с точки зрения переезда и высокой покупательской способностью населения. Это отражается на уровне спроса и предложения жилья в данных регионах [3].
Активное жилищное строительство реализуется в Санкт-Петербурге и в Ленинградской области на границе с городом, где возникают районы массовой многоэтажной застройки с малой средней площадью квартир. К 2024 году город должен выйти на показатель 5,4 млн кв. м введенного жилья в год. Средняя площадь строящихся квартир в Санкт-Петербурге и Ленинградской области снизилась до рекордно низкого уровня по России и составляет 39–42 кв. м. Средний показатель по России почти на 20 % выше и составляет около 48 кв. м.
Чаще всего специалисты выделяют три основных класса жилья: массовый класс, бизнес-класс, элитный класс. В свою очередь они делятся на подсегменты. Например, в массовый класс входит жильё эконом- и комфорт-классов. Новостройки эконом-класса — наиболее массовый сегмент рынка. Это обусловлено тем, что решающим фактором при выборе жилья для многих является цена.
Определяющим для строительных компаний фактором при проектировании жилья являются потребности потребителей. Так, для сегмента эконом-класс жилья характерны высокая доля (60–65 %) однокомнатных квартир и квартир студий малого метража. В границах Петербурга наибольшим спросом пользуются квартиры площадью от 24 до 28 кв. м.
Другим приоритетным фактором является наличие социальных объектов. Однако, учитывая отсутствие бюджетных средств для строительства социальной инфраструктуры, застройщики вынуждены возводить их за свой счет с последующей передачей их городским властям [5].
Эксперты отмечают, что в последние годы граница между эконом- и комфорт-классом почти размылась. В том числе за счет того, что строительные компании стараются улучшить качественные характеристики недорогого жилья. Однако многие застройщики маскируют комплекс невысокого уровня под более статусный сегмент, завышая при этом цену.
Спрос на жилье эконом-класса можно назвать стабильным. При этом количество инвестиционных сделок в общей структуре снизилось. Пик таких покупок пришелся на конец 2018 года. Повышение спроса в большей мере было обусловлено предстоящим введением пакета поправок в законодательство о долевом строительстве жилья, предусматривающем переход застройщиков на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Согласно документу, с 1 июля 2019 года российские застройщики обязаны работать по эскроу-счетам, на которых будут аккумулироваться средства граждан. Строительные компании не смогут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки. Власти рассчитывают, что переход на проектное финансирование позволит исключить появление новых обманутых дольщиков.
Переход на эскроу-счета чреват увеличением расходов для строительных компаний. Если ранее строительные компании привлекали денежные средства на начальных этапах строительства за счет продажи квартир на основании договора долевого участия, то теперь денежные средства покупателя перейдут к застройщику только после ввода жилья в эксплуатацию. Поэтому застройщики вынуждены искать финансирование своих проектов у инвесторов или посредством кредитования банком. В конечном итоге вышеуказанные издержки приводят к увеличению стоимости жилья и корректировке потребительского спроса.
Лидером по строительству жилья класса эконом-класса в Петербурге является Выборгский район. Там сосредоточено более 20 % предложения. Также недорогое жилье возводят в Невском, Калининском и Приморском районах. А в близлежащих районах Ленинградской области наибольшее его количество сконцентрировано во Всеволожском районе.
На сегодняшний день отмечается значительная разница в уровне цен новостроек эконом-класса, расположенных в черте города и в пригородной зоне. Так, в Петербурге средняя цена предложения составляет 89 тыс. руб. за кв. м. В пригородной зоне — 68 тыс.
Причем за минувшие месяцы 2019 года в новостройках, расположенных в административных границах города, по сравнению с декабрем 2018-го отмечен рост цен — на 3–3,5 %. В пригородах же, наоборот, средняя стоимость квадратного метра за этот период снизилась — примерно на 3 %. Это связано с активным развитием пригородных территорий и выводом на рынок новых объектов [4].
Таким образом, понятие комфорт-класса на строительном рынке весьма размыто. Под него одинаково попадают проекты и стандартного класса, и бизнес-комплексы. Есть версия, что термин «комфорт-класс» ввели, чтобы отгородиться от позиционирования объектов откровенно бюджетными, отделить от слова «эконом». При этом расслоение в разных проектах сильное — все зависит от фантазии застройщика и выбранного позиционирования.
В настоящее время существует следующая проблема: строительным законодательством не регулируется разделение жилья на классы «эконом» и «комфорт». Сравнительно большая доля сделок год назад в Санкт-Петербурге заключалась в сегменте «эконом», со стоимостью до 70 000 руб./кв. м. Следует иметь в виду, что за прошедший год на рынок выводились предложения преимущественно комфорт-класса, жилые комплексы эконом-класса постепенно достраивались и распродавались, а цены на рынке за год выросли [1].
Однако, все эти данные подтверждают гипотезу о смещении спроса в сегмент более качественного жилья. Верхнюю границу комфорт-класса условно можно провести до 130 000 руб./кв. м, но это именно условно. Однако стоимость варьируется в зависимости от наличия или отсутствия тех или иных опций (технологические, архитектурные решения и т. д.) и главное — от степени готовности дома. Квартира в почти готовом доме стоит дороже, чем на старте продаж, но изменение стоимости с повышением готовности не говорит о смене класса жилья. Также цены меняются из-за инфляции и увеличения себестоимости строительства.
Сравнив цену квадратного метра жилья в объектах эконом- и комфорт-класса в одной локации, мы получим разницу в 20–25 %. Причём такие же показатели будут наблюдаться как в городской черте, так и за пределами КАД. В то же время в абсолютных цифрах бюджет покупки самого дешёвого жилья в Петербурге сопоставим с ценой предложения комфорт-класса в Ленинградской области. Однако, не стоит забывать о влиянии на цену конкретного предложения множества переменных: срока сдачи, объёма предложения в данной локации, способа оплаты и других [2; c. 218].
Таким образом, в данной работе рассмотрены текущее состояние и основные тенденции развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге. Особое внимание уделено сегменту эконом-класса. Отмечу, что в разрезе других сегментов, именно в эконом-классе явно прослеживается недостаток предложения. Среди покупателей самым востребованным по-прежнему остается самый доступный сегмент из всех. Для остальных классов совершенно не характерно состояние дефицита. Например, в сегменте комфорт-класса ситуация остается стабильной и близка к балансу.
Литература:
- Онегина Т. Г., Попова Е. В., Дерябина О. А., Киркина Т. А., Калининская Ю. М., Аксёнова С. Л., Тесакова Т. А., Мякшин В. Н. Сравнительный анализ рынка жилой недвижимости различных городов России // Международный студенческий научный вестник. — 2019. — № 1.
- Селютина Л. Г., Евсеева Е. И., Мартынова А. В., Нектов В. В., Николюк Е. С. Социальное жилищное строительство в России: реалии и перспективы развития//Научное обозрение. — 2016. — № 21. — С.218.
- Единая информационная система жилищного строительства. — Режим доступа: https://xn--80az8a.xn--d1aqf.xn--p1ai/ (дата обращения: 30.01.2020)
- Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики — Росстат. — Режим доступа: www.gks.ru (дата обращения: 30.01.2020)
- Обзор рынка жилищного строительства России, 2018 год. — Режим доступа: https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/ey-building-survey-rus-2019/$FILE/ey-building-survey-rus-2019.pdf (дата обращения: 30.01.2020)
