В статье авторы проводят анализ причин и рассматривают возможные последствия сокращения площади строящейся жилой недвижимости.
Ключевые слова: жилая площадь, жилищное строительство, ипотека, новостройки, квартиры евроформата, квартиры-студии.
Ключевые тенденции строительства жилой недвижимости в России
В последние годы на рынке жилой недвижимости наблюдается активный рост строительства многоквартирного жилья одновременно с резким сокращением площади квартир. Впервые с эпохи массового строительства «хрущевок» их размер за десятилетие снизился более чем на 20 %. Начиная с эпохи «хрущевок» 1960–1969 годов, когда средний размер вводимых квартир достиг минимальных за последние столетие 43,3 кв. м, жилье постепенно становилось все больше. В то время как в 2010–2019 годах это значение оказалось также ниже показателя 1990–1999 годов — 62,3 кв. м.
С 2000 года в России было построено 16 583 601 квартира, и при этом, если в 2000 году было построено всего 373 тыс. квартир, то в 2020-м — 1 млн 122 тыс. квартир. Это наибольший показатель за последние 20 лет. В «золотом» 2007 году было построено всего 768 тыс. квартир. Средний размер квартир при этом постоянно уменьшался. В 2000 году средний размер квартиры был 81,1 кв. м, а в 2020-м — 73,3 кв. м. В том же 2007 м средний размер квартиры составлял 84,7 кв. м. Пик увеличения площади пришёлся на 2004 год — 86 кв. м.
При этом резко изменилось планирование многоквартирных домов. Если в 2000 году в основном строили трёхкомнатные квартиры (34 % от общего числа), то в 2020-м — однокомнатные (43 %). Пик построек однокомнатных квартир пришёлся на 2018 год (47 %). Двухкомнатные квартиры строятся примерно в равных долях ежегодно (процент варьируется от 28 до 32). Процент строительства четырёхкомнатных и более квартир снизился: со стабильных 17 % в 2000–2002 гг., до 8 % в 2016–2018 гг., в 2020 возрос до 11 %.
Малогабаритное жилье вкупе с кратным увеличением высотности строительства позволяет девелоперам улучшать экономику строительных проектов. Дальнейшее снижение покупательной способности населения и его приток в крупные города будут лишь способствовать развитию этих процессов.
На сегодняшний день средняя площадь квартир и апартаментов, введенных в эксплуатацию в 2010–2019 годах, составила 58,9 кв. м, сократившись на 22 % относительно показателя предыдущего десятилетия (75,2 кв. м). Минимальные показатели площади введенного жилья продемонстрировали Ленинградская область (49,7 кв. м), Волгоград (51,5 кв. м) и Самара (52,6 кв. м), максимальные — Москва (69,4 кв. м), Казань (69,1 кв. м) и Санкт-Петербург (63,6 кв. м) [1].
Уменьшение площади жилья связано с резким ростом популярности квартир-студий, которые активно проектируются с 2014 года, и распространением формата «евродвушек», подразумевающих только одну изолированную комнату, в то время как кухня объединяется с гостиной. Если в объектах, реализация которых стартовала во второй половине 2017 года, они формировали 40 % лотов, то во втором полугодии 2018 года показатель увеличился до 42 %, а в 2019 году — до 45 %. Доля именно студий, по его оценкам, выросла до 7,5 % в этом году со средних 4,5 % [1].
Также наблюдается уменьшение среднего размера построенных квартир с 2010 г. По данным Росстата, в 2010 г. он составлял 81,5 кв. м, а в 2020 г. — уже 73,3 кв. м. [3].
В то время как средняя площадь квартир падает, высотность самих зданий в жилых комплексах растет. Средний показатель для введенных за минувшие десять лет жилых зданий в крупнейших городах составил 13,1 этажа против 12,2 этажа по итогам предыдущего десятилетия. Доля высотного строительства, к которому относятся объекты выше 100 м и насчитывающие более 25 этажей, достигла рекордных 23 %, в то время как еще в первом полугодии 2017 года показатель не превышал 14 % [3]. Девелоперы вынуждены строить выше, чтобы улучшить экономику проектов. Наиболее выгодными для застройщиков являются проекты по строительству жилья максимальной высотности 20–30 этажей, предполагающие размещение на одном гектаре земли более 50 тыс. кв. м недвижимости, что позволяет существенно снизить себестоимость строительства.
Постепенное уменьшение площади жилья на фоне увеличения этажности связано с постоянным ростом населения крупных городов. В то же время рост стоимости недвижимости сейчас происходит одновременно со снижением платежеспособности потенциальных клиентов, что вынуждает девелоперов строить малогабаритные квартиры в высотных домах. За год потребительский интерес к небольшим квартирам-студиям вырос в полтора раза, а цены увеличились на 6–19 %. Доступная ипотека вывела на рынок новую категорию покупателей — молодых людей до 25 лет, для которых приобретение жилья оказывается выгоднее его аренды.
На сегодняшний день квартиры-студии занимают более четверти в общем объеме сдаваемого в городе жилья. В ближайшие годы эта доля, скорее всего, будет оставаться неизменной. Основной плюс этого типа квартир для покупателей — доступность. Как правило, квартиры-студии приобретаются одинокими молодыми людьми или домохозяйствами без детей, для которых это первое жилье. Основной минус — маленькая площадь квартиры, а также наличие большого количества соседей, так как в жилых комплексах, где запроектированы студии, доля квартир такого формата составляет более половины от общего количества.
Рост популярности студий в условиях ограниченного предложения уже стал причиной увеличения их стоимости. По данным аналитиков, в Москве с начала 2018 года студии в массовом сегменте подорожали на 6,3 %, до 185,3 тыс. руб. за 1 кв. м, в Новой Москве рост составил 18,9 % — до 125,6 тыс. руб. за 1 кв. м. Студии в московских новостройках стоят 193 тыс. руб. за 1 кв. м против средних цен на первичном рынке в 175 тыс. руб. за 1 кв. м. На текущий день количество студий в новостройках за последние 3 года выросло на 8 %, количество однокомнатных квартир сократилось на 27 %. Средняя площадь студий с 2015 года уменьшилась до 26,8 кв. м, а однокомнатных квартир — до 43 кв. м. Доля евроформата (гостиная объединена с кухней) выросла в 2020 году до 20 %, доля классического однокомнатного жилья упала до 16 %. Доля двухкомнатного евроформата выросла до 16 %, а доля классических «двушек» упала до 14 % [1].
Сравнение жилищного фонда в Западных странах и в России
Желание строить как можно больше маленьких (высоколиквидных) квартир присуще не только отечественному строительному бизнесу. Но в США, Финляндии и некоторых других европейских странах это стремление девелоперов сдерживается законом — среднюю площадь квартир устанавливает муниципалитет исходя из своих представлений о том, какая категория населения должна проживать в данной локации. В России, напротив, застройщиков в области квартирографии ограничивает исключительно их представление о том, чего хочет покупатель.
В последние месяцы квартиры малой площади покупают в основном молодые семьи — в качестве первого жилья, а также люди среднего возраста — для подросших детей или отселения родителей-пенсионеров. Сюда же можно добавить региональных покупателей, преимущественно с Севера России, которые приобретают жилье для поступающих в столичные вузы представителей младшего поколения семьи. В ближайшие год-два недвижимость эконом-класса будет рассматриваться не как объект инвестиций, а как способ решения своих жилищных проблем или сбережения накопленных средств.
Застройщики учитывают уменьшающуюся платежеспособность покупателей и предлагают жилье, которое зачастую даже меньших квадратных метров. В современных новостройках классов «эконом» и «комфорт» за последние три года минимальная площадь квартир существенно сократилась. Этим девелоперы стараются привлечь покупателей массового жилья, имеющих небольшое количество средств для его покупки. Минимальная площадь однокомнатных квартир не изменилась и составляет 30−31 кв. м. Но двухкомнатное жилье, занимающее от 42,2 кв. м против 51,7 кв. м ранее, стало меньше на 18,4 %. Трехкомнатные квартиры стали компактнее на 15,5 % — в них минимум составляет теперь 62,4 кв. м, в отличие от 73,8 кв. м ранее. Даже наименьшая площадь студий с 2018 по 2020 год сократилась с 22,4 кв. м до 17,5 кв. м [3].
На одного человека в России приходится лишь одна комната — это один из самых низких показателей рейтинга «Индекс лучшей жизни» («Better Life Index»), который составляет Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР). Столько же у одного жителя Турции и Мексики; самые высокие показатели — в Канаде (2,5), Новой Зеландии и США (2,4). Средний показатель по странам ОЭСР — 1,8 комнаты на человека. Всего в рейтинге участвуют 36 стран — 34 члена ОЭСР (это в основном развитые экономики) плюс Бразилия и Россия.
По обеспеченности жильем Россия серьезно отстает от развитых стран, подтверждают данные Дом.РФ (бывшее Агентство ипотечного жилищного кредитования). В среднем по России на одного человека приходится 25 кв. м жилья. Это существенно меньше, чем в других странах Европы, где на одного человека приходится в среднем от 40 кв. м жилья, и США, и Канады, где более 70 кв. м. Даже в густонаселенном Китае этот показатель выше — 27 кв. м.
В Московской агломерации на человека приходится около 22 кв. м, в Санкт-Петербурге — 24 кв. м, в Воронежской агломерации — 29 кв. м. Для сравнения: в Берлине, Вене, Риме и Нью-Йорке этот показатель превышает 40 кв. м на человека, в Париже, Мадриде, Женеве, Стокгольме — от 30 до 40 кв. м [2]. Один из факторов, который должен улучшить показатели по обеспеченности современным жильем, — столичная программа реновации. Она предусматривает снос к 2032 г. более 5100 пятиэтажек по всему городу и строительство взамен в 2 раза большего объема нового жилья. Предполагается, что в новое жилье сможет переехать 1,6 млн человек. Всего на программу реновации будет выделено 3 трлн руб.
Также в России наблюдается превалирование городского населения. Почти три четверти россиян живут в городах, причем эта доля не меняется с 2010 г.; 73 % жителей страны проживают в квартирах, остальные — в частных домах. Сейчас 77 % жилого фонда в России — это однообразные микрорайоны, так они застраивались с весьма плотной застройкой и не всегда развитой городской инфраструктурой. Жилье большинства россиян выглядит так: 2–3-комнатные квартиры небольшой площади, где живет несколько поколений. Чаще всего это типовые дома, возведенные в 60–70-х гг. Двухкомнатная и трехкомнатная квартиры — это наиболее распространенный вариант и в целом по России, на двухкомнатные квартиры приходится 39 % жилья в стране, их средняя площадь — 48 кв. м, на трехкомнатные — 28 % (65 кв. м) [3].
Квартиры-студии появились на рынке относительно недавно, всего 15 лет назад. Некоторое время их доля стремительно росла, потом процент таких квартир в общем объеме ввода стал постепенно снижаться. В последние годы отношение к квартирам-студиям и жилью, где студий много, приобрело скорее негативный окрас, многие девелоперы даже особенно подчеркивают, что студий в их доме нет. Тем не менее потребность в компактном жилье остается.
Маргинализация окраин — это вопрос не завтрашнего и даже не послезавтрашнего дня, город столкнется с этой проблемой лет через 10–15, но предпосылки закладываются уже сегодня. Жилой массив становится маргинальным не только от того, что в нем большое количество домов со студиями и «однушками». Но высокая плотность населения может усугубить ситуацию. Изначально жилой комплекс с малогабаритными квартирами рассчитаны не на маргиналов, а на ограниченных в средствах клиентов. Но вот если человек полтора часа стоит в пробках, чтобы доехать на работу, то он сдаст свою квартиру за любые деньги кому угодно, а сам снимет жилье в обжитых районах Петербурга. Вот тогда и начнется маргинализация.
Два фактора — попустительские нормативы и ограниченные возможности покупателя, который может приобрести только студию в новых «спальниках», — усугубляются третьим. А именно тем, что город и область хронически не справляются со своими обязательствами по инфраструктурному обеспечению новых территорий. Планы дорожного и электросетевого строительства в Петербурге на 2020 год реализованы только на 25 %, прокладки метро — на 30 %, тогда как прирост населения в агломерации превысил ожидаемый уровень в 2,5 раза. Если разрыв между жилищным и инфраструктурным строительством будет сохраняться, то через несколько лет Петербург окажется в кольце сверхплотной многоэтажной застройки с необеспеченной транспортной доступностью.
В 2020 году доля проданных квартир площадью до 30 кв. м в общем объеме сделок с недвижимостью составила 23,48 %. Год назад этот показатель был на уровне 20 %. Спрос на квартиры площадью от 30 до 59 кв. м в этом году снизился на 5 %, а на квартиры площадью от 90 до 119 кв. м — на 15,8 % [7]. На данный момент рынок перенасыщен студиями, наблюдается тенденция снижения спроса в городской и пригородной локациях. Часть девелоперов обращает на это внимание, поэтому они стараются разнообразить квартирографию в новых объектах. Заменой квартирам-студиям могут стать небольшие однокомнатные квартиры с отдельной спальней. Например, на рынке предлагаются однокомнатные квартиры площадью от 24 кв. м, стоимость которых остается на уровне квартир-студий. С точки зрения девелопера, проектирование таких квартир позволяет их продавать быстрее на начальной стадии строительства объекта, так как квартиры с двумя или тремя спальнями в типовом объекте продаются на более поздних этапах.
Общая тенденция в продажах жилья за последние пять лет (с 2014 по 2019 год) — сокращение площади квартир. При этом минимальные площади зафиксировались и пока больше не снижаются — одиозных предложений студий по 17 м вроде не появляется. Но вот площади одно-трехкомнатных квартир становятся меньше. Именно за счет этого образуется тренд на понижение. Площади квартир застройщики уменьшают для того, чтобы при растущей себестоимости можно было выдерживать приемлемую для рынка цену квартиры, не снижая качества строительства.
Основные тенденции рынка нового строительства в Петербурге: рост доли квартир с европланировкой в общем объеме предложения; сокращение в квартирографиях доли квартир-студий и увеличение доли однокомнатных и двухкомнатных квартир. Сегодня до 20 % в квартирографии новых проектов отводится под жилье евроформата, состоящее из объединенного пространства кухни-гостиной и отдельных изолированных комнат.
Согласно результатам исследования аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург», в структуре спроса на рынке строящейся недвижимости класса масс-маркет Петербурга и области студии сегодня занимают третье место (18 % продаж по площади) после однокомнатных и двухкомнатных квартир. Популярность студий несколько снизилась в последние годы, но их по-прежнему часто выбирают в качестве первого жилья. В дальнейшем можно ожидать роста себестоимости строительства и стоимости кв. м, а вслед за этим — снижения метража многокомнатных квартир в новых проектах, чтобы покупатели по-прежнему могли себе их позволить.
Анализ современного развития рынка жилой недвижимости в России, влияние COVID -19
В первой половине 2020 года отрасль жилищного строительства в России развивалась в условиях действия значимого негативного шока в экономике, связанного с пандемией COVID-19. С 2021 года тренды на рынке недвижимости изменятся, так как скажется на строительстве «коронавирусный» год и стремительный рост цен на жилье в 2020-м.
Основным фактором восстановления спроса на ипотечные кредиты была новая и беспрецедентная по охвату потенциальных заемщиков государственная программа субсидирования процентных ставок по ипотеке (под 6,5 % годовых). Помимо этого, во многих регионах были введены дополнительные меры поддержки спроса на жилье — предоставление региональных субсидий на его покупку, субсидирование процентной ставки по ипотечному кредиту для отдельных категорий граждан, программы поддержки индивидуального строительства жилья, программы развития малоэтажного строительства и другие. Активная государственная поддержка жилищного строительства и развитие механизма проектного финансирования обеспечили сохранение в целом устойчивой ситуации в строительной отрасли.
В любом случае малогабаритные квартиры продолжат пользоваться спросом — это связано с общей экономической ситуацией. В ноябре 2020 года Росстат сообщил о падении доходов населения в 2020 году по сравнению с 2019-м на 8 %. С июля по сентябрь в 70 городах России цены на квартиры на первичном рынке жилья выросли на 3 %, а с начала года рост цен составил 9 %. Средняя площадь проданного жилья сократилась в крупных городах на 14–20 % по сравнению с 2019 годом. В Петербурге — на 17,05 % (с 69 до 57,2 кв. м), в Калининграде — на 18,6 % (с 77,7 до 63,2 кв. м), в Екатеринбурге — на 13,02 % (с 68,8 до 59,8 кв. м) [4]. При этом за счет уменьшения площадей квартир может снижаться цена входа в проекты бизнес-класса — их смогут позволить себе те, для кого раньше бизнес-класс был недоступен.
В этом году квартиры площадью более 100 кв. м стали терять позиции в продажах. Площадь недвижимости, которую приобретают покупатели квартир в столичных новостройках в 2020 году, в среднем на 29 % меньше, чем в 2012 году. Если 8 лет назад средняя площадь квартиры, которую покупали на первичном рынке в Москве, была 81,8 кв. м, то сейчас — 57,8. В эконом-классе площадь средней квартиры, интересующей покупателя, сократилась на 30 %, в комфорт-классе — на 21 %, в премиум-сегменте — на 21 %. Площади квартир в стране сокращаются последние 8 лет в связи со снижением уровня доходов и, как следствие, падением покупательной способности населения. Несмотря на появление в 2020 году льготной ипотеки, люди не стали приобретать более просторное жилье. На долю квартир площадью до 45 кв. м пришлось 46 % сделок. По прогнозам, к 2025–2026 годам их может быть уже 60 %. В элитном классе средняя площадь покупаемых квартир, напротив, выросла на 75 % по сравнению с 2012 годом.
Большие лоты становятся менее востребованы из-за неоптимального распределения площадей. Покупатели, особенно те, кто приобретают квартиру в ипотеку, понимают, что в такой покупке нет смысла. Ведь при средней рыночной цене переплата может составить 1,5 млн рублей. По данным компании IT LAB Realty, в первую очередь сокращается метраж в столичных проектах бизнес-класса: с 72,6 кв. м в 2016 году до 63,5 кв. м в 2020 году, а в комфорт-классе — с 54,7 до 53,2 кв. м [5].
Возможный рост доходов населения может сместить покупательский спрос в сторону более просторного жилья, и это отчасти снизит спрос на студии. Тем не менее этот продукт по-прежнему будет востребован. Например, теми, кто приобретает студию как второе жилье в другом городе, куда они часто приезжают по работе или на отдых. Или пенсионерами, для которых студия и более экономный вариант в плане содержания, и удобный.
Основной инструмент поддержки платежеспособного спроса на жилье — ипотека: в 2020 г., каждая вторая квартира на первичном рынке и третья — на вторичном рынке жилья приобреталась с использованием ипотеки. Для части покупателей стоимость однокомнатных квартир превысит их финансовые возможности, и они окажутся перед выбором: однокомнатная квартира в области, где, как правило, существуют транспортные проблемы и сложности с социальной инфраструктурой, или студия в черте города. В некоторых случаях заменой студиям могут стать апартаменты, но в городе небольшое количество таких проектов, и покупателя может не устроить локация. К тому же в апартаментах невозможно прописаться, а налоги и плата за коммунальные услуги обычно выше, чем у квартир.
Нивелировать рост цен и остановить дальнейшее сокращение площади продаваемого жилья может только сохранение низких ставок по ипотеке. В 2020 году Центральный Банк РФ снизил ключевую ставку до 4,25 %. Платежеспособный спрос на новостройки в среднем по стране примерно в 2,5 раза ниже предложения; похожая ситуация и на вторичном рынке.
В первой половине 2021 года на рынке недвижимости сохранился высокий спрос, и продолжился рост цен. Данная тенденция во многом была связана с желанием населения успеть приобрести жилье по выгодным ипотечным ставкам на фоне завершения программы государственного субсидирования 1 июля 2021, а также тенденцией на повышение ключевой ставки ЦБ (с начала 2021 года ставка была повышена с 4,25 % на 01.01.2021 до 5,5 % на 30.06.2021).
Со 2 июля 2021 года программа государственной поддержки была продлена с изменениями. Теперь ставка на жилье от застройщика составляет не выше 7 % (ранее — 6,5 %), а максимальный кредитный лимит для всех регионов — 3 млн руб. (до 01.07.2021–12 млн руб. для Москвы и Санкт-Петербурга и 6 млн руб. для остальных регионов). Таким образом, с учетом средних цен на жилье в Москве и Санкт-Петербурге, в которых осуществляет свою деятельность Группа, для данных регионов льготная программа становится практически не применима. Исключением является программа семейной ипотеки, которая также была скорректирована. Теперь приобрести жилье на первичном рынке либо рефинансировать текущий кредит под ставку 6 % могут семьи с одним ребенком, родившимся после 01.01.2018 (ранее программа была доступна только семьям со вторым и последующим детьми), а лимиты были увеличены до 12 млн руб. для Москвы и Санкт-Петербурга и 6 млн руб. для остальных регионов (ранее 8 и 3 млн руб. соответственно). Таким образом, снижение лимита по стандартной программе гос. субсидирования, по мнению представителей гос. органов позволят стабилизировать цены на рынках Москвы и Санкт-Петербурга, на которых цены выросли в наибольшей степени. В то же время расширение программы семейной ипотеки позволит не допустить слишком резкого падения спроса.
В совокупности с изменением условий льготной ипотеки и удовлетворением основной части платежеспособного спроса на недвижимость в 2020 году, увеличение стоимости жилья приведет к постепенному снижению спроса. Однако, по мнению экспертов, данный спад не приведет к стагнации на рынке, а скорее вернет темпы развития к нормальным по сравнению с аномально высокими показателями второй половины 2020 года.
Так как основная часть платежеспособного спроса на недвижимость была удовлетворена в период нестабильной экономической ситуации в стране, возникает вопрос о вероятности погашения оформленных ипотек ввиду влияния и последствий COVID-19. На данный момент реальные располагаемые денежные доходы населения в России во втором квартале 2021 года выросли относительно второго квартала 2020 на 6,8 %, уровень безработицы на конец 2020 года является низким: в Москве составил 2,5 %, а в Санкт-Петербурге — 2,7 %. В целом доходы во втором квартале 2021 года вышли на уровень четвертого квартала 2020 года, но еще не достигли докризисных уровней [6]. По оценке аналитиков, чтобы доходы населения достигли докризисного уровня, им необходимо вырасти еще на 1,5–2 % квартал к кварталу, чего, вероятно, удастся достичь в третьем и четвертом квартале 2021 года. Данная статистика говорит о том, что в ближайшее время платежеспособность населения должна находиться на нормальном уровне, что позволит гражданам продолжать исправно платить по ипотеке. Дальнейшее развитие ситуации в жилищном строительстве во многом будет зависеть от решений в отношении мер государственной поддержки спроса на жилье, а также способности строительной отрасли соразмерно нарастить ввод жилья в эксплуатацию.
Литература:
- ЦИАН — база данных о недвижимости. [Электронный ресурс]. 2021. URL: https://www.cian.ru/stati-massovoe-zhile-za-sto-let-doma-vse-vyshe-kvartiry-menshe-301983/ (дата обращения: 20.09.2021).
- «Ведомости» — ведущее деловое издание России. [Электронный ресурс]. 2021. URL: https://www.vedomosti.ru/partner/articles/2018/05/16/769674-rossiyane-menyayut (дата обращения: 25.09.2021).
- Федеральная служба государственной статистики. [Электронный ресурс]. 2021. URL: https://rosstat.gov.ru/folder/14458 (дата обращения: 30.09.2021).
- ЕМИСС — Единая межведомственная информационно-статистическая система. [Электронный ресурс]. 2021. URL: https://www.fedstat.ru (дата обращения: 30.09.2021).
- Novostroy — портал строящейся недвижимости. [Электронный ресурс]. 2021. URL: https://www.novostroy.ru/news/comments/sokrashchenie-ploshchadey-unichtozhenie-ekonomklassa-i-vysokie-tekhnologii-kakoe-zhile budut-stroit-v-2021-godu (дата обращения: 08.10.2021).
- Информационное агентство РБК. [Электронный ресурс]. 2021. URL: https://www.rbc.ru/economics/28/07/2021/6101796f9a79473c8ddf2c7f (дата обращения: 10.10.2021).
- IZ.RU — информационный портал газеты Известия. [Электронный ресурс]. 2021. URL: https://iz.ru/1096909/mariia-perevoshchikova/kvadratnyi-millimetr-sredniaia-ploshchad-kvartiry-na-prodazhu-v-rossii-snizilas-na-20 (дата обращения: 14.10.2021).
