Анализ коммерческой недвижимости в Москве

В статье обозначена актуальность темы. Рассмотрено понятие коммерческой недвижимости. Представлены статистические данные по коммерческой недвижимости в городе Москве. Сделаны выводы.

Ключевые слова: коммерческая недвижимость, рынок, объект, сооружение, офис, склад, торговая площадь.

Коммерческая недвижимость представляет собой объекты, которые могут использоваться с целью получения серьезной прибыли. Это помещения для магазинов, торговые центры, здания офисного типа, производственные и промышленные помещения. Приобретение такой недвижимости позволяет получить приоритеты дальнейшего образования пассивного дохода. Именно по этой причине данный вариант недвижимости приобрел просто феноменальные параметры актуальности и востребованности. Естественно, существуют различные типы недвижимости, которые будут рассмотрены в дальнейшем. От ее местоположения зависит ликвидность финансирования.

Прежде, чем осуществлять приобретение таких объектов, нужно тщательно проанализировать ситуацию на рынке, а также произвести анализ будущих возможностей. Невзирая на то, что цены на такие объекты устанавливаются невероятно значительные, спрос удерживается на высоком уровне. Развитие частного предпринимательства и бизнеса в целом позволяет получить уверенность в том, что такое имущество станет основой получения, прибыли в дальнейшем, так как на аренду всегда будет спрос.

Изначально к коммерческой недвижимости относят все сооружения, помещения, здания, земельные участки, которые могут быть использованы в деятельности предпринимательского характера. Они применяются для организации разнообразных торговых залов, офисов, точек питания общественного порядка, гостиниц, промышленных центров. Собственники такой недвижимости могут осуществить процесс организации бизнеса самостоятельно. При этом расходы на организационные моменты будут минимальными, так как не нужно будет осуществлять выплату арендной платы.

С другой стороны, можно посредством объектов коммерческого значения получать дополнительную прибыль без личного вмешательства. То есть, можно сдавать помещения в аренду и получать прибыль от деятельности других бизнесменов. Также можно постепенно модернизировать помещение с целью улучшения его привлекательности на рынке. Посредством такой деятельности можно в дальнейшем рассчитывать на сдачу в аренду по более высокой цене. Ну, и наконец, такую недвижимость можно продать по высокой цене через определенный промежуток времени [2].

Объем сделок купли-продажи офисных площадей конечными пользователями в Москве в 2020 году сократился на 46 % и составил 140 040 кв. м против 258 500 кв. м в 2019 году. По итогам 2020 года доля приобретённых офисных площадей в структуре новых сделок составила 12 % против 15 % годом ранее.

Несмотря на негативное влияние пандемии на спрос, когда общее количество сделок уменьшилось на 32 % с 203 в 2019 году до 139 в 2020 году, объем сделок купли-продажи показал положительную динамику в основных деловых районах столицы (Ленинградский и Москва-Сити).

Самый большой объём офисных помещений, выставленных на продажу в существующих БЦ Москвы, по данным на конец 2020 года, представлен в центральном деловом районе столицы — 120 000 кв. м. Меньше всего офисов на продажу сегодня предлагается в Москва-Сити — 29 700 кв. м, но объём предложения в строящихся объектах в этом деловом районе составляет 253 700 кв. м — это максимальная цифра среди всех субрынков столицы.

Динамика объемов сделок купли-продажи офисов представлена на рис.1.

Рис. 1. Динамика объемов сделок купли-продажи офисов [3]

В 2020 году увеличилась доля сделок с офисами от 500 до 1 000 кв. м за счёт снижения спроса на средние по размеру помещения от 1 001 до 3 000 кв. м. Доля крупных сделок также сократилась до 3 %.

Крупнейшие сделки купли-продажи офисных площадей в 2019–2020 годах представлены на рис.2.

Рис. 2. Крупнейшие сделки купли-продажи офисных площадей в 2019–2020 г. [3]

Спрос на покупку офисных помещений в основном сформирован со стороны представителей финансового и сырьевого и энергетических секторов.

Средний уровень запрашиваемых цен продажи офисных площадей на конец 2020 года в бизнес-центрах класса «А» составил 180–450 тысяч рублей за кв. м, в бизнес-центрах класса «В» — 100–300 тысяч рублей за кв. м (все цены не включают НДС).

Средневзвешенные запрашиваемые цены продажи офисных площадей в существующих бизнес-центрах по субрынкам Москвы и по классу (рис.3).

Рис. 3. Средневзвешенные запрашиваемые цены продажи офисных площадей в бизнес-центрах по субрынкам Москвы и по классу [3]

По данным МосгорБТИ на 01.01.2021 в Москве находилось (табл.1):

Таблица 1

Коммерческая недвижимость в городе Москве [1]

По плотности размещения объектов коммерческой недвижимости безусловным лидером является Центральный административный округ.

Распределение коммерческой недвижимости по административным округам Москвы представлено на рис.4.

Рис. 4. Распределение коммерческой недвижимости по административным округам Москвы [1]

Большинство строительных площадок (37 %) расположены в Западном и Центральном административных округах.

На рис. 5 представлены данные по строящимся объектам коммерческой недвижимости в Москве.

Рис. 5. Строящиеся объекты коммерческой недвижимости в Москве по состоянию на 21 октября 2021г. [1]

По числу строящихся офисных объектов лидирует ЦАО (22 ед. общей площадью 418,3 тыс. м2). Офисное строительство не ведется только в НАО, где на данный момент возводится только одно складское здание (36,4 тыс. м2). Торговые объекты в стадии строительства отсутствуют в ЗелАО и НАО. Больше всего их в ЮЗАО (9 ед. общей площадью 49,3 тыс. м2).

Инвестиции в недвижимость в кризис традиционно считаются способом сохранения капитала и остаются защитным активом от инфляции и колебания курсов валют. При этом в каждый кризис наблюдаются рекордные объемы сделок купли-продаж жилья в то время, как офисный сегмент остается недооцененным. С одной стороны, это во многом связано с ценой «входа», с другой стороны, выбор доступных предложений для покупки офисных блоков, как правило, ограничен несколькими объектами.

Традиционно частные инвесторы предпочитали вкладывать свои сбережения в жилую недвижимость, но с 2020-го постоянно растет интерес к коммерческим помещениям. За год спрос на них увеличился в среднем на 15 %. На фоне волатильности на фондовом и криптовалютном рынках, а также из-за роста цен на жилье сегмент коммерческой недвижимости действительно стал более привлекательным для частных инвесторов. Граждане, которые ранее приобретали квартиры, сейчас уже не могут получить запланированный уровень доходности.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость РФ составил 241,8 млрд руб. в I-III кв. 2021 г. (+39 % к АППГ). Почти половина из этого объема пришлась на III кв. — 115,1 млрд руб. Консультанты Knight Frank повысили прогноз инвестиций на 2021 г. на фоне высокой активности игроков (+30 млрд руб. к июньскому прогнозу). Сushman & Wakefield оставили прогноз без изменений.

Лидерство в структуре инвестиций в России в I-III кв. 2021 г., как и годом ранее, сохранил сегмент площадок под девелопмент, который воспринимается инвесторами как наиболее стабильный для вложений в условиях неопределенности. Больше всего площадок под строительство реализовано в Москве — 55 %, в Санкт-Петербурге — 45 %. Для сравнения: в I-III кв. 2020 г. распределение площадок между Москвой и Санкт-Петербургом составляло 75 % и 21 % соответственно. [1]

В перспективе стоит рассчитывать на рост спроса на помещения свободного назначения — это самый гибкий формат. Сложнее всего будет вернуть свои позиции офисам, которые вряд ли будут столь же востребованы, как раньше, даже после пандемии. [4]

Литература:

1. Аналитический центр Москвы // [Электронный ресурс]. — URL: https://ac-mos.ru/analytics/
2. Что такое коммерческая недвижимость // [Электронный ресурс]. — URL: https://www.finanbi.ru/kommercheskaya-nedvijimost-718
3. Сделки купли-продажи офисных площадей Москвы в 2020 году // [Электронный ресурс]. — URL: https://zdanie.info/2393/2420/news/14711
4. Что ждет коммерческую недвижимость // [Электронный ресурс]. — URL: https://rg.ru/2021/01/08/reg-cfo/chto-zhdet-kommercheskuiu-nedvizhimost-v-2021-godu.html
5. По данным CBRE объём сделок купли-продажи офисных помещений Москвы сократился в 2020 году практически вдвое до 140 000 кв. м. — Текст : электронный // : [сайт]. — URL: https://www.cbre.ru/ru-ru/about-cbre/media-centre/moscow-office-sales-market-2020 (дата обращения: 13.12.2021).