В статье рассматриваются особенности апартаментов и причина набирающей обороты их популярности. А также основные критерии, на которые стоит обращать внимание при выборе апартаментов, для получения наибольшей выгоды.
Ключевые слова: апартаменты, управляющая компания, инвестиции, коммерческое помещение, аренда, доходная программа.
Рынок апартаментов представляет собой новую тенденцию развития рынка недвижимости. Для Российской Федерации этот сегмент достаточно новый, но с каждым годом появляется все больше предложений по приобретению апартаментов — коммерческих по статусу помещений, которые используют для сдачи в аренду или для собственного проживания.
Существует ряд причин, по которым строительство апартаментов активно набирает обороты. В больших городах, в особенности с богатой промышленной историей, мало свободных участков, отвечающих требованиям к возведению жилых зданий. Другие авторы говорят об экономическом кризисе, который способствовал переориентации офисных помещений в апартаменты. Со стороны застройщика также существуют преимущества. Данный формат строительства недвижимости не нагружен обязательствами обеспечения социальной инфраструктуры (поликлиник, детских садов, школ) в отличие от жилого сегмента. Это значительно влияет на затраты и, соответственно, на стоимость квадратного метра [1].
Для инвесторов формат апартаментов привлекателен в первую очередь потому, что он все больше пользуется спросом и обеспечивает хорошую доходность. Покупателей привлекает более низкая стоимость в сравнении с квартирой: например, стоимость одного квадратного метра апартаментов и квартиры, которая находится по соседству в этом же районе, может достигать 10–15 % [2].
Многие эксперты отмечают, что рынок еще не перенасыщен проектами такого формата, поэтому интерес инвесторов будет только расти. В последнее время апартаменты развиваются активнее других сегментов рынка: например, в петербургской недвижимости за прошлый год их доля выросла с четырех до восьми процентов. Но покупатели все еще в своем большинстве не знают, каковы главные критерии выбора апартаментов и как образом они могут приносить доход.
Рассматривать выгоду вложения в апартаменты нужно с точки зрения будущего потребителя. Основная доля апартаментов приходятся на долгосрочную аренду или посуточную сдачу жилья. То есть необходимо определить портрет потенциального арендатора. Прежде всего апарт-отели ориентированы на две категории арендаторов: компании, снимающие жилье для своих сотрудников, и предпринимателей, предпочитающих в бизнес-поездках комфорт и гостиничный сервис.
С другой стороны, можно оперировать преимуществами, о которых заявляет застройщик при строительстве апартаментов:
- Апартаменты наиболее ликвидны для сдачи в аренду. Услуги по сдаче апартаментов в аренду оказывает управляющая компания в среднем за 10 % от арендной ставки в месяц, а собственник только получает доход;
- Жителям апартаментов оказывается ряд дополнительных сервисных услуг: ресепшн, консьерж-служба, room-сервис, услуги химчистки и прачечной, трансферные услуги, курьерская служба и т. д.;
- Все апартаменты (за редким исключением) продаются с дизайнерской отделкой «под ключ», при этом в некоторых проектах помимо финишных материалов, в стоимость включена установка кухни с техникой и полное оборудование ванной комнаты. Дополнительно возможно приобретение у застройщика мебели, техники и элементов декора;
- Развитая инфраструктура, которая может включать в себя бизнес центры, фитнес-клубы, бассейны, рестораны, кафе и частные детские сады;
- Осуществление постоянной охраны и контроля доступа;
- Владелец апартаментов может проживать в них сам, либо сдать в аренду. В последнем случае УК не только обслуживает апартаменты и оказывает дополнительные сервисные услуги, но и подыскивает арендаторов, таким образом, обеспечивая собственнику доходность.
Исходя из портрета потребителя и вышеперечисленных параметров данного типа недвижимости можно определить основные параметры, на которые следует обращать внимание при выборе апартаментов.
Ряд экспертов советуют потенциальным покупателям узнавать про действующие объекты компании, пообщаться с собственниками — продавцами апартаментов, посмотреть рейтинги объекта на Booking, Airbnb и других агрегаторах бронирования гостиниц и жилья. И почитать отзывы гостей, потому что доходность инвестора зависит в большей степени от удовлетворенности гостя, проживающего в этом номере.
Но если идет речь о вложении в строящийся объект, то отзывов на этот момент вы не найдете. Поэтому в первую очередь, важно изучить историю застройщика и ознакомиться с его репутацией, чтобы не стать «жертвой долгостроя». Во-вторых, одним из главных критериев всегда будет местоположение. Наиболее привлекательными являются апарт-отели в центре города или в пешей доступности от метро и с развитой транспортной инфраструктурой. Время бесценный ресурс, и люди, которые приезжают решать бизнес-вопросы, не готовы тратить часы в пробках по дороге домой.
Многие специалисты отмечают, что нужно обращать внимание на оснащение самого номера. В договоре должны быть четко указаны все отделочные материалы, которые будут использованы застройщиком. Желательно наличие шоу-рума, чтобы будущий инвестор видел, каким будет номер, по какому стандарту он будет меблирован, какая будет бытовая техника, предусмотрен ли кондиционер — без него к вам никогда не поедут туристы.
И самый важный критерий выбора — наличие профессиональной управляющей компании, и обязательно на стадии проектирования и заключения договора. Ведь именно управляющая компания договаривается с туристическими компаниями, которые приводят группы, что позволяет обеспечивать высокий уровень доходности для инвестора. Сдавая свой номер самостоятельно, такой уровень загрузки выдержать почти невозможно [3].
Еще одной особенностью апартаментов являются программы доходности. Многие застройщики гарантируют со стороны управляющей компании полную ответственность за поиск арендаторов, контроль оплаты и состояние жилья. Разрабатывают различные программы гарантированного дохода. Поэтому при выборе инвестору следуют внимательно изучить предлагаемые условия и выбрать для себя наиболее перспективный вариант.
Литература:
- Кострикин П. Н., Буадзе Е. Р. Апартаменты перспектива девелопмента// Недвижимость: экономика, управление. № 2. 2013. С. 131–136.
- CRE — Портал коммерческой недвижимости Москвы и России [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://www.cre.ru/analytics/70307 (дата обращения: 28.11.2018).
- Портал БН.ру — Бюллетень недвижимости Санкт-Петербурга [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://gazeta.bn.ru/articles/2018/11/27/249704.html (дата обращения 28.11.2018).
