В статье рассматриваются вопросы оценки объектов недвижимости как жилого, так и коммерческого назначения. Автор освещает вопросы понятия оценки недвижимости и ее важности в свете вопросов ипотечного и залогового кредитования.
Ключевые слова: недвижимость, оценка, кредит, банк, ипотека
The article deals with the assessment of real estate both residential and commercial. The author covers the issues of the concept of real estate valuation and its importance in the light of the issues of mortgage and collateral lending.
Keywords: real estate, valuation, credit, bank, mortgage
В настоящее время наблюдается значительный рост рынка недвижимости, и в связи в этим, актуальным становится вопрос независимой оценки объектов жилой и коммерческой недвижимости.
В данной статье освещены вопросы методов и подходов к оценке объектов недвижимости и их значимость при совершении сделки купли-продажи.
1. Общие понятия и определения
Понятие «оценка недвижимости» — одно из основных механизмов функционирования предприятий в любой отрасли. Оценку недвижимости производят при продаже или покупке объекта недвижимости, при его залоге на получение кредита, решения споров и т. д.
В России, как и во всем мире, в последнее время вырос рынок недвижимости. Только в Москве за последний год было заключено более 80 тыс. договоров купли-продажи. За последние годы это самый высокий показатель. При этом цены за м2 значительно отличаются в зависимости от местоположения, времени года, состояния объекта и прочего. Поэтому оценка объекта недвижимости приобретает все большую и большую актуальность.
Для определения точной стоимости объекта недвижимости, наиболее актуальной на сегодняшний день является независимая оценка. Она позволяет на официальном уровне определить наиболее точную стоимость собственности. Эта услуга предоставляет клиенту объективное мнение о стоимости объекта в текущих условиях рынка, тенденций его развития.
Современный уровень развития экономической системы государства тесно связан с рынком недвижимости, как с первичным, так и вторичным, применяя современные методы оценки жилья, которые существенно влияют на эффективность и динамику взаимодействия субъектов экономической деятельности на рынке недвижимости и государства, и влияет на развитие инфраструктуры в регионах и в государстве в целом.
Продолжающийся годами процесс приватизации муниципального и государственного имущества сказывается на оценке объектов недвижимости, на отношении собственников недвижимого имущества в желании эффективно управлять данным имуществом и на формирование цен на недвижимое имущество на активном рынке [1].
2. Механизм оценки объекта недвижимости
Наиболее часто услуга оценки объекта недвижимости требуется при его покупке, и в большинстве случаев при оформлении ипотечного кредита на покупку Как правило, банк, предоставляющий кредит, производит оценку собственными силами, за исключением оценки земли и случаев с ипотечным кредитованием, когда для оценки привлекаются внешние специалисты.
Независимая оценка залогового имущества нужна для определения суммы договора залога и максимально возможной суммы. Это позволяет банку оценить, достаточно ли залоговой стоимости для выдачи запрашиваемой кредитной суммы. Кроме этого, если, к примеру, в независимой оценке недвижимости указана не согласованная и не подкрепленная документально перепланировка объекта недвижимости, то под такой объект недвижимости банк не выдаст ипотечный кредит.
Метод оценки зависит от специфики предоставляемого залогового имущества. Для оценки жилого фонда с активным рынком используется сравнительный подход. Для оценки коммерческой недвижимости (офисной, складской, торговой и т. д.) применяется сравнительный и затратный подходы, либо доходный подход, и их компиляция [3].
И внешние, и внутренние оценщики в своей деятельности руководствуются Национальными стандартами по оценке, а также имеют одинаковые квалификационные свидетельства.
В Российской Федерации в настоящее время большое внимание уделяется разработке метода определения стоимости объектов недвижимости. Существующие методы в оценивании не учитываю интересы всех участников рынка, включая само государство. В общепринятых методиках оценки не решен вопрос, каким образом следует учитывать специфический характер объектов недвижимости, что является важнейшим фактором при оценке таких объектов, а также затрудняет в дальнейшем рассмотрение вопросов возможных способов финансирования их строительства либо достройки [2].
3. Зачем нужна оценка
Оценка объекта недвижимости и для клиента, и для банка формирует исходную оценочную стоимость. Клиент при этом может убедиться в целесообразности сделки, банк получает страховку от невозврата кредита, минимизируя тем самым риски.
Ликвидный залог выполняет сразу несколько функции:
− обеспечивает приоритет интереса банка;
− обеспечивает интерес самого заемщика;
− выполняет страховку кредитора от невозврата кредита.
Самая главная функция — это обеспечительная функция, которая позволяет оперативно и в минимальный срок произвести погашение кредита, в случае дефолта заемщика, при этом, сама сумма залогового имущества, указанная в договоре купли-продажи, для банка не имеет никакого значения. Для банка важно иметь заключение компетентного специалиста о реальной рыночной стоимости объекта залога, по которой этот объект можно будет продать, в случае неисполнения обязательств должником.
Как и все остальные рынки, российский рынок недвижимости сейчас испытывает определенные трудности, связанные, в основном с экономической ситуацией в стране. Для его нормализации крайне необходима государственная поддержка, которая должна выражаться в дотациях, либо в законодательном регулировании. В данный момент рынок перенасыщен предложениями, которые существенно превышают спрос. Такой дисбаланс рынка приводит к тому, что компании-застройщики вынуждены снижать стоимость по определенным сегментам, как следствие — уменьшение дохода компании, и, соответственно, доходов в бюджет [4].
Еще одной серьезной проблемой является снижение ипотечного кредитования населения, которое играет очень важную роль для рынка недвижимости, поскольку приобретение объекта недвижимости в основном производится по ипотечному кредиту. Соответственно, снижение уровня данной услуги снижает уровень покупательной способности населения.
В свете существующих проблем на рынке недвижимости становится очевидным, что поддержка, которую государство осуществляет для поддержки первичного и вторичного рынков недвижимости еще далеко себя не исчерпала. Это относится, в первую очередь, к правовой поддержке, возможной оживить спрос не только со стороны населения, а также и со стороны инвесторов [5].
Таким образом, в настоящей статье были рассмотрены вопросы, относящиеся к оценке жилых и коммерческих объектов недвижимости. Освещены методы, применяемые при их оценке. Освещены проблемы, существующие на рынке недвижимости первичного и вторичного жилья и возможные способы их решения при помощи государственной поддержки развития рынка.
Литература:
- Симонова Н. Ю. Методология определения стоимости объектов коммерческой недвижимости. — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/metodologiya-opredeleniya-stoimosti-obektov-kommercheskoy-nedvizhimosti/viewer (Дата посещения — 08.05.2020)
- Оценка движимого и недвижимого имущества — URL: https://www.neooexpert.ru/node/105 (Дата посещения — 08.05.2020)
- Экспертная оценка недвижимости — URL: https://evrovektor.com/article/Ekspertnaja-ocenka-nedvizhimosti (Дата посещения — 08.05.2020)
- Коротков В. С. Проблемы рынка недвижимости и способы их решения. — URL: file:///D:/DOWNLOADS/problem-r-nka-nedvijimosti-i-sposob-ih-resheniya.pdf (Дата посещения — 08.05.2020)
- Недвижимость в России. Основные проблемы рынка недвижимости. — URL: http://ozpp.ru/vybiraem-tolko-luchshee/osnovnye-problemy-rynka-nedvizhimosti.html (Дата посещения — 08.05.2020)
