Ключевые слова: жилой фонд, Санкт-Петербург, управляющая компания, апартамент, покупка, цена.
В инвестициях в недвижимость существуют разные направления: жилые и коммерческие помещения, покупка на ранних этапах строительства с последующей перепродажей, покупка под сдачу в долгосрочную и краткосрочную аренду. Преимуществом вложений в недвижимость является стабильность (квадратные метры всё время растут в цене).
Рис. 1. Рост цен на жильё в г. Санкт-Петербурге
Есть и иные плюсы — относительно невысокий порог входа (при использовании ипотеки), в некоторых случаях не требуется оперативное управление активом (при покупке на котловане и продаже перед сдачей, к примеру)
Различные аспекты инвестирования в апартаменты
Существует ещё один вариант инвестиций в недвижимость — покупка апартаментов с их последующей перепродажей или эксплуатацией. Рассмотрим моменты, которые стоит учитывать.
Первое, что волнует инвестора — это цена. К примеру, на момент написания статьи на рынке Санкт-Петербурга возможно найти апартаменты на первичном рынке площадью больше 22 м2 по цене меньше 3.000.000 рублей. Студий в жилых домах за эту стоимость нет. В целом, стоимость апартаментов на 15–20 % ниже стоимости аналогичного жилья. Это обусловлено тем, что при строительстве апартаментов не требуется соблюдения градостроительных норм, предъявляемых к жилым помещениям: СанПинов, норм по освещению, вентиляции, обеспечению дома парковочными местами, местами в школы и детские сады и тп. Застройщик не обязан делать благоустройство территории по нормам жилых домов — ведь апартаменты считаются нежилым помещением.
Кроме того, это означает, что защита Жилищного кодекса на них не действует — в соседнем с вами помещении, к примеру, может быть чужой офис. Правила многоквартирного дома о согласовании ремонтов с управляющим также не работает. Вы не сможете (на текущий момент) получить в апартаментах постоянную прописку. В комплексе может появиться мажоритарный собственник (скупивший более половины помещений), который поставит свою управляющую компанию, завысит тарифы на эксплуатацию или сдаст свои помещения под рок-клуб. Всё это будет законно, жильцы ничего не смогут сделать. Если жизнь доведет собственника до суда, то апартаменты могут арестовать за долги (в отличие от единственного жилья, которое может взыскать только банк при ипотечном залоге). Также невозможно получить налоговый вычет при покупке (который дают за квартиру). Хоть платежи за капитальный ремонт и отсутствуют, но рано или поздно дом придется ремонтировать — и в этот момент владельцы заплатят сразу и много, в отличие от регулярных, но небольших взносов в жилом фонде. Нет возможности воспользоваться льготной ипотекой и мат капиталом.
Перейдем к налоговой нагрузке. В Санкт-Петербурге налог на жильё составляет, в зависимости от его стоимости, от 0,1 до 0,2 % кадастровой стоимости жилья [4]. Для апартаментов он составляет от 0,5 % до 1,5 % в зависимости от метража и наличия в здании офисных помещений. Казалось бы, налог в 5 раз больше. Но, если обратить внимание, на кадастровую стоимость объектов, то она будет примерно в 3 раза ниже, чем у жилья. То есть, разница по налогам минимальная.
Из очевидных плюсов можно выделить метаположение и качество сервиса управляющей компании — обычно при прочих равных люди охотнее снимут удобные апартаменты недалеко от метро.
Сделаем выводы. Выбирая апартаменты в качестве постоянного жилья (как альтернативу квартире), нужно четко осознавать все риски и возможные неудобства. Разница в цене в 15–20 % вряд ли способна компенсировать отсутствие сна из-за работы репетиционной точки музыкантов по соседству. Однако, если смотреть на апартаменты в качестве инвестиции, есть следующие плюсы (помимо дешевизны):
– Удобство сдачи в аренду — всем занимается управляющая компания, которая работает с невысокими издержками за счет масштаба. Она берет на себя все риски, заменяет чайник в случае поломки и тп, словом, избавляет арендодателя от всех трудозатрат, присущих данному виду бизнеса. Также, при правильной работе, она создаёт репутацию, позволяющую не беспокоиться о заполняемости комплекса
– Легальный бизнес — после уплаты налогов, у вас будут «белые» деньги, которые вы сможете тратить без каких-либо вопросов со стороны проверяющих органов
– Рост цены аналогичен, а иногда и превышает соответствующий в жилом фонде
– Существует реальная перспектива перевода апартаментов в жилой фонд, с возможностью получения постоянной регистрации. Законопроект должен быть рассмотрен в Госдуме в сентябре 2021 года. В случае его принятия, множество минусов нивелируется. Точно спланировать невозможно, но скорее всего цена возрастет, и достаточно существенно [2].
Выводы
Исходя из всего вышеуказанного, можно рассматривать апартаменты как достойную альтернативу классическом бизнесу с недвижимостью (сдача квартир в аренду, покупка на стадии котлована с последующей продажей). Для планового инвестирования риски аналогичны квартирам, а ожидаемая прибыль выше.
Литература:
- Индикатор цен на рынке жилья Санкт-Петербурга. — Текст: электронный // EMLS 24 Недвижимость Петербурга: [сайт]. — URL: https://emls.ru/stat/index/ (дата обращения: 01.05.2021).
- Надежда Федорова. В Думу внесли законопроект об условиях прописки в апартаментах / Федорова Надежда. — Текст: электронный // РБК: [сайт]. — URL: https://www.rbc.ru/society/29/04/2021/608ae86f9a794776d076a1b7 (дата обращения: 24.06.2021).
- Екатерина, Мирошкина Чем апартаменты отличаются от квартиры / Мирошкина Екатерина. — Текст: электронный // Т-Ж: [сайт]. — URL: https://journal.tinkoff.ru/opasnosti-apartamentov/ (дата обращения: 24.06.2021).
- Закон Санкт-Петербурга от 26.11.2014 № 643-109
