Особенности кадастровой оценки нежилых помещений — апартаментов



Кадастровая оценка объектов недвижимости на сегодняшний день в Российской Федерации является обязательным элементом налогообложения. Порядок и правила ее проведения происходит по новому законодательству. В настоящий момент понятие апартаментов нормативно не закреплено ни в одном нормативно-правовом акте. Кадастровая оценка данного вида объектов недвижимости не учитывает его особенности, в результате чего кадастровая стоимость апартаментов может быть сильно заниженной или завышенной.

Ключевые слова: кадастровая оценка, апартаменты, нежилое помещение, кадастровая стоимость, рыночная стоимость.

На сегодняшний день современный рынок недвижимости находится в начальной стадии своего развития, поэтому наблюдается большой дефицит представительных и подлежащих жилой застройке земельных участков. В результате чего сложилась тенденция возводить многофункциональные центры, нежилые торгово-офисные объекты с включением в них нежилых помещений, предназначенных для проживания — апартаментов. К ним относят также элитное жилье (апартаменты, резиденции, сити-виллы, лофты и т.п), расположенное в рекреационных зонах, где жилая застройка запрещена. Рыночная стоимость таких помещений отличается от нежилых помещений, расположенных в нежилых зданиях, и помещений, предназначенных под коммерцию. Как правило, их стоимость приближена к рыночной стоимости квартир, но ввиду определённых нюансов ниже или выше ее. Поэтому при проведении кадастровой оценки таких помещений требуется учитывать все их особенности, чтобы конечная стоимость не была заниженной или завышенной.

Первые масштабные проекты апартаментов в Санкт-Петербурге появились в 2014 году, после чего начинается активное развитие рынка нежилых помещений — апартаментов. Однако еще в 2003 году в Петербурге в одном из престижных мест — на Крестовском острове в границах Приморского парка Победы — был реализован первый проект апартамент-комплекса «Пятый Элемент». На тот момент данный сегмент рынка не получил широкого распространения, так как являлся зачастую элитным и дорогостоящим. Но в настоящее время на рынке недвижимости появился целый ряд подобных проектов, которые находятся на различной стадии реализации. Основная их масса относится к наиболее дорогому ценовому сегменту и располагается в уникальных локациях исторической части Петербурга и на Каменном острове. [3]

По мере снижения доступных земельных ресурсов в центральных районах города, снижения ликвидности и инвестиционной привлекательности реализации офисных и гостиничных проектов, комплексы апартаментов стали появляться не только в центральных районах города, но и в удачных локациях на периферии, а также в курортных зонах. В течение последних четырех лет количество таких объектов стремительно растет. Градостроительные ограничения привели к тому, что девелоперы строят жилье в формате апартаментов на тех территориях, где по генплану запрещено возведение жилых домов, но жилая функция, согласно анализу наилучшего и наиболее эффективного использования участка, является наиболее доходной. В период 2014–2016 гг. покупатели только присматривались к этому сегменту, выбора было немного и продажи шли небыстрыми темпами. А уже в 2017–2018 гг. количество реализуемых комплексов увеличилось до 47, возрастание ценовых характеристик при этом сохранялось. Несмотря на рост цен, покупательская активность второй квартал подряд в 2018 году достигла пиковых значений, при этом объемы проданных апартаментов бьют рекорды каждый квартал [2].

В 2018 г. девелоперы не снижали темпы вывода нового предложения. Стартовали продажи в четырех новых комплексах апартаментов общей проектной мощностью 3,5 тыс. шт., что на 48 % выше уровня 2017 г., и в девяти проектах апарт-отелей с общим количеством номеров 3,4 тыс. шт., что на 59 % выше уровня 2017 г. [1]

На сегодняшний день на рынке Санкт-Петербурга представлены 79 комплексов апартаментов. Из них действующих — 46 (58 %), строящихся — 33 единицы (42 %).

На стадии строительства находятся комплексы апартаментов на более чем 11 000 квартир (юнитов). Наибольшую долю (65 %) в структуре рынка занимают апартаменты комфорт класса (действующие и строящиеся проекты).

По сравнению с бизнес (28 %) и элитным классом (7 %) они более масштабны по количеству квартир (юнитов). Сегодня можно с уверенностью сказать, что апартаменты для петербургских покупателей стали вполне понятным продуктом. Это подтверждает рост спроса. Так, в 2017 г. было продано около 2 000 апартаментов. За четыре месяца 2018 г. продано больше апартаментов, чем за весь 2016 год.

Различают две основные цели покупки апартаментов — «buy-to-live», чтобы жить в них, и «buy-to-let», чтобы сдавать в аренду для получения дохода. Апартаменты для последующей аренды в структуре действующих и строящихся проектов занимают наибольшую долю рынка — 55 %. [2]

По сравнению с рынком в Москве, где уже более 20 % от общего предложения элитной недвижимости составляет формат апартаментов, в Санкт-Петербурге данный сегмент находится на начальной стадии развития.

Рис. 1. Распределение структуры рынка апартаментов по формату в Санкт-Петербурге

Так, анализ показал, что к моменту проведения кадастровой оценки в Петербурге в 2020 году количество апарт-комплексов увеличится в несколько раз.

Планировалось, что кадастровая и рыночная стоимости должны максимально совпадать, так как первая является базой для налога.

Однако массовый порядок проведения кадастровой оценки не всегда обеспечивает высокую точность результатов, а зачастую слишком большая разница между стоимостями вытекает из неправильно подобранных ценообразующих факторов и построения модели расчета.

Как правило, кадастровая стоимость отличается от рыночной в пределах 30 и более процентов. Но справедливым считается, когда рыночная стоимость максимально выше кадастровой на 30 процентов или в 1.3–1.5 раза. Однако все зависит от индивидуальных особенностей конкретного объекта и его соотношения со средним показателем цены по группе, в отношении которой определялся удельный показатель кадастровой стоимости. Как показала практика,

кадастровый оценщик не обладает полнотой достоверной исходной информации, что не позволяет достичь таких показателей в разнице стоимостей. Тем не менее следует по возможности максимально сопоставлять эти стоимости.

В таблице 1 приведены реальные примеры разницы рыночной и кадастровой стоимости объектов — помещений со статусом апартаменты по итогам кадастровой оценки в Санкт-Петербурге в 2018 году [4].

Таблица 1

Разница кадастровой ирыночной стоимости апартаментов по итогам кадастровой оценки вСанкт-Петербурге в 2018 году

Общая характеристика помещения	Район	Название комплекса	Рыночная цена, руб.	Кад.стоимость на 01.01.2018	РС/ КС
свободная планировка, двухуровневые апартаменты, 3 этаже, S = 122,3 кв.м, без отделки	Приморский	Лахтинский Пассаж	11 621 000,00	2 855 376,01	4,1
2-комн. апартаменты, 3 этаж, S = 67,3 кв.м, без отделки	Приморский	Лахта Парк	5 399 287.00	1 723 275,09	4,4
свободная планировка, 1 этаж, S = 155 кв.м, без отделки	Курортный	Landskrona House (Ландскрона Хаус)/Апартамент-отель в Зеленогорске	19 992 000,00	8 637 811,83	2,3
3-комн. апартаменты, четырехуровневые, S = 192 кв.м, евроремонт	Курортный	На берегу	43 000 000,00	15 029 387,66	2,9
3-комн. апартаменты, 1 этаж, S = 247,1 кв.м.	Курортный	Crystal (Кристалл)	36 817 900,00	10 139 832,51	3,6
2-комн. апартаменты, 2 этаж, S = 67,7 кв.м, без отделки	Приморский	Лахта Плаза	11 847 500,00	1 649 924,15	7,2
1-комн. апартаменты, 5 этаж, S = 79,8 кв.м, без отделки	Петроградский	Крестовский, 12	30 324 000,00	4 958 880,56	6,1

Из таблицы видно, что реальная рыночная стоимость апартаментов в среднем в 4,19 раза больше, чем кадастровая, рассчитанная по состоянию на 01.01.2018. Это говорит о неправильном подходе к расчету стоимости таких помещений. Поэтому следует разработать методику расчета кадастровой стоимости, которая будет учитывать все особенности данного вида недвижимости.

В настоящее время в Санкт-Петербурге кадастровая стоимость апартаментов, которые являются нежилыми помещениями рассчитывается исходя из УПКС — удельного показателя кадастровой стоимости, который берется от родителя (здания, в котором расположено помещение). Но стоит отметить, что при таком расчете не учитывается местоположение объекта, которое является одним из основных ценообразующих факторов апартаментов.

Таким образом, чтобы учесть данный ценообразующий фактор рекомендуется на основании рыночных данных по продажам аналогичных апарт-комплексов провести оценочное зонирование территории и рассчитать коэффициенты влияния исторического центра города Санкт-Петербурга и основных магистралей.

Так, учитывая данный фактор — местоположение апартаментов можно учесть некоторые особенности данного вида недвижимости и обоснованно приблизить кадастровую стоимость к реальной рыночной.

Литература:

1. Аналитика. Обзор рынка апартаментов и апарт-отелей Санкт-Петербург 3 кв. 2018 г. // NAI Becar: сайт. Санкт-Петербург, 2019. URL: https://www.nwab.ru/content/data/store/images/f_6154_69741_1.pdf (дата обращения: 18.12.2019);
2. Апартаменты Петербурга: от истоков к современности // CRE: сайт. Санкт-Петербург, 2019. URL: https://www.cre.ru/analytics/70307 (дата обращения: 18.12.2019);
3. Апартаменты: новый формат жилья в Петербурге // Engel & Völkers Санкт-Петербург: сайт. Санкт-Петербург, 2019. URL: https://evspb.ru/apartamenty-novyj-format-zhilya-v-peterburge/ (дата обращения: 18.12.2019);
4. Отчет об оценке кадастровой стоимости // Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА»: сайт. Санкт-Петербург, 2019. URL: http://www.ko.spb.ru/interim-reports/ (дата обращения: 19.12.2019).