Арендное жилье в России — тема далеко не новая. Цивилизовать этот серый рынок пытались и раньше. К сожалению, все попытки до этого упирались в такие банальные вещи, как рентабельность, сроки возврата инвестиций и т. д.
В 2014 в жилищный кодекс РФ были внесены изменения, регламентирующие деятельность по возведению и эксплуатации наемных домов (ст. 91.16 ЖК РФ «Наемный дом»). По задумке авторов арендное жилье могло бы решить огромный пласт проблем, формировавшихся годами, даже десятилетиями. Но это в идеале. Если представить себе, что все идеи создателей реализуются по плану то в течение двух-трех лет, граждане, нуждающиеся в улучшение жилищных условий, получат возможность переехать в благоустроенное, комфортное жилье, за небольшую (приемлемую) арендную плату.
Но несовершенство законодательства, недоработанные проекты, разработку которых доверяют недостаточно квалифицированным специалистам, приводит к тому, что проекты замораживаются на стадии разработки, не говоря уже о реализации.
Идеальный вариант реализации выгладит следующим образом: многоквартирный жилой дом, являющийся собственностью юридического лица, возводится и эксплуатируется с как арендный, жилые помещение предоставляются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, не являющихся малоимущими, но не имеющими возможности приобрести собственное жилье, на основании договора не коммерческого найма. Эксплуатирующая организация предоставляет нанимателям весь комплекс услуг в соответствии с правилами предоставления жилищных и коммунальных услуг, а также ведет учет граждан, на случай изменения их категории и утраты статуса нуждающихся в улучшении жилищных условий. Все расходы и риски ложатся на организацию собственника.
В современных условия жилищное строительство регулируется нормативно-правовыми актами, техническими регламентами, стандартами. Кроме того, требует значительных капиталовложений. На стадиях разработки проекта, согласования, непосредственно строительства, ввода строения в эксплуатацию велика роль контролирующих органов. Довольно часто их функция сводится к формальной проверке документов. Однако это значительно увеличивает затраты и временя реализации.
Проект «Наемный дом», который действительно сможет работать, необходимо ориентировать на минимизацию затрат на возведение и ввод в эксплуатацию, сокращение сроков реализации.
Важно привлечь в это направление инвесторов, а значит гарантировать поддержку государства, возможно субсидирование и налоговые льготы. Кроме этого, для успешной реализации проекта необходимо снижение стоимости земельных участков путем устранения всяческих обременений, кроме одного: земельный участок предназначается исключительно под строительство жилья, предназначенного для коммерческой аренды. Формирование и предоставление земельных участков с обеспечением коммуникациями, инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой путем заключения долгосрочных договоров аренды на льготных условиях.
Сегодня в России жилье арендуют около 4 миллионов семей. Еще примерно 3,8 миллиона потенциально готовы рассмотреть возможность найма при условии создания прозрачного рынка аренды — такие данные были получены в ходе опроса ВЦИОМ, проведенного по заказу АИЖК. При этом выяснилось, что наиболее положительно к найму жилья относятся жители Москвы, Санкт-Петербурга и Московской области — как раз там, где цены на недвижимость в сравнении со среднероссийскими мерками особенно высоки.
В соответствии с Указом Президента от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» необходимо обеспечить формирование рынка арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.
Стратегическая цель инвестиционного проекта состоит в обеспечение населения доступным арендным жильем, а также развитие легального частного арендного бизнеса.
Реализация инвестиционного проекта позволит решить следующие задачи:
- Политические (решение проблемы обеспечения граждан доступным и современным жильем, повышение мобильности трудовых ресурсов)
- Социальные (обеспечение жильем граждан, по различным причинам не имеющим доступа к ипотечным программам, и не отнесенным к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий)
- Экономические (укрупненные расчеты затрат на строительство и эксплуатацию; расчеты арендной платы; налогооблагаемая база)
- Юридические (декриминализация теневого рынка арендного жилья; установление прозрачны и понятных правил в области аренды жилья, юридическая защищенность сторон)
- Технологические (эксплуатация дома и его функционирование не зависят от разнонаправленных пожеланий собственников и будут соответствовать современным требованиям).
В заключении отметим, что выполнению целевых показателей программы строительства наемных домов могут помешать риски, сложившиеся под воздействием негативных факторов и имеющихся проблем в инвестиционно-строительном комплексе страны. Идентификация этих рисков имеет важное значение для оценки спектра возможных результатов реализации инвестиционных программ в исследуемой нами предметной области. Для успешного достижения целей инвестиционных программ необходима разработка мероприятий по увеличению вероятности проявления благоприятных событий и снижению возможности возникновения угроз, что в свою очередь, будет способствовать формированию устойчивой системы бюджетной поддержки приобретения жилья для определенных категорий граждан.
Литература:
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.08.2017)
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.11.2017)
- Указ Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг»
- Информационный портал https://research-journal.org «Международный научно-исследовательский журнал»
- Информационный портал https://rg.ru «Российская газета»
