В статье исследуется договор, как основание возникновения сервитутных отношений. А так же делается акцент, что сервитут — это добровольное согласие собственников. Анализируется курьезные примеры из судебно-арбитражной практики.
Ключевые слова:сервитут, договор о сервитуте, сервитут на туалет
В 90-х годах XX века остановленный в своем развитии сервитут получил, как казалось, новое рождение вместе с отменой привилегированной роли государства по отношению к земельным участкам, жилым и нежилым помещениям и передачей их в частные руки. Современная российская история сервитутных правоотношений достаточно короткая, что нашло свое отражение в действующем законодательстве. Согласно Гражданскому кодексу РФ только четыре статьи регулируют институт сервитута, что порождает определенные проблемы, конечно, не исключены и курьезы в судебной практике.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ [1] к числу существенных условий договора о сервитуте относится условие о предмете: в договоре должны быть прописаны признаки, позволяющие индивидуализировать объект, в отношении которого устанавливается сервитут. Так же, к существенным условиям договора следует отнести целесообразность установления сервитута, следуя логике абзаца 2 пункта 1 статьи 274 ГК РФ [1]. А обращаясь к пункту 1 статьи 276 ГК РФ [1] необходимо отметить, что цель установления сервитута играет одну из ключевых ролей при его упразднении вследствие отсутствия оснований для установления.
Иные условия, обязательные для других видов договоров, например, сумма платежа или срок действия, не признаются существенными, так как они не оговорены в качестве таковых в статьях 274–277 ГК РФ [1].
Следуя пункту пятому статьи 274 ГК РФ [1], конструкция о возмездности сервитута не свидетельствует о том, что положение о цене является обязательным условием, поскольку собственник обремененного имущества обладает диспозитивной возможностью требовать соразмерной платы. В данном случае, не говорится об императивной обязанности сервитуария платить за осуществляемое пользование, если иное не предусмотрено законом. Плата за пользование сервитутом — дополнительное условие к договору и включается по усмотрению сервитутодателя. Аналогичная норма предусмотрена в пункте 6 статьи 23 Земельного кодекса [2] РФ в отношении установления частного сервитута.
Подводя итог вышесказанному, необходимо отметить, что договор об установлении сервитута — не поименованный в ГК РФ договор, являющийся двухсторонней консенсуальной сделкой, направленной на создание, изменение или прекращение права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, и подлежит обязательной государственной регистрации. Существенными условиями являются — предмет и цель установления сервитута.
Перед тем, как обратиться к правоприменительной практике, необходимо обратить внимание на пункт 3 статьи 274 ГК РФ [1], где четко сказано, что во главе угла стоит добровольное соглашения лиц, в отношении и в пользу имущества которых необходимо установить сервитут. И только при недостижении соглашения возможно обращение в суд. Конечно, в практике, как и в жизни, существуют и весьма курьезные дела, которые приводятся в качестве примеров.
Итак, первый пример — 2011 год, Республика Карелия [3], дело N 33–1910/2011. Общество с ограниченной ответственностью «Земля Плюс» обратилось с иском к гражданке Х. об установлении сервитута на туалет. Истец является собственником нежилого помещения, расположенного на 1 этаже (комнаты … и …), используемого под офис. Собственником смежных помещений является ответчица, которая опечатала доступ в помещение тамбура перед туалетом и сам туалет. Возникший спор урегулировать в досудебном порядке не удалось, что привело стороны в суд. Истец просит предоставить право ограниченного доступа к туалету, то есть буквально установить сервитут на туалет, для сотрудников ООО «Земля Плюс» в рабочие дни с 9.00 до 18.00. Так же истец готов выплачивать одну тысячу рублей в год за сервитут на туалет, указанная сумма была аргументирована тем, что плата за сервитут является не обязательным условием заключения договора, может быть символической, и не является основным камнем преткновения в данном споре. Ответчица заявила, что готова заключить с истцом договор аренды на находящиеся в ее собственности помещения с ежемесячной платой 400 рублей (при расчете стоимости она исходила из средней оплаты за аренду 1 квадратного метра нежилого помещения). Истец же, со своей стороны возможность заключения договора аренды на спорные помещения отверг, аргументируя тем, что данный вид договора может быть расторгнут в любой момент.
И хотя в процессе суда каждая из сторон старалась доказать свою правоту, ссылаясь на данные экспертизы о невозможности оборудования иного туалета (отсутствует техподполье под комнатами, принадлежащими истцу). Привлекали на свою сторону Министерство культуры РК, так как спорные помещения находятся в доме, включенном в культурное наследие и любая перепланировка, особенно внешняя, должна быть согласована надлежащим образом или невозможна в принципе. А так же, напротив, приводили доводы о возможности установки биотуалета или использовании аналогичного помещения этажом выше, принадлежащем муниципальным органам. Да и к слову, спорный туалет — находится в аварийном состоянии, и пользоваться им невозможно, поскольку он не соответствует техническим требованиям в силу отсутствия холодного водоснабжения и отопительных приборов.
Суд, рассмотрев дело — в иске отказал, то есть, буквально отказал в сервитуте на туалет. Хотя, в данном деле рассматривался, по сути, не вопрос о возможности или невозможности установления обременения на нежилое помещение, но вопрос об умении и, главное, желании договариваться. Если посмотреть внимательней, то одна и та же норма, оговоренная в пункте 5 статьи 274 ГК РФ [1], была сторонами трактована по-разному. Соразмерность истцом была интерпретирована как незначительная и, следовательно, символичная плата. А для ответчика соразмерность есть не что иное, как возможность требовать от пользователя заплатить стоимость, которая определяется по аналогии, согласно средней стоимости за квадратный метр площади в данном регионе. И вторая проблема, которая не позволила сторонам договориться — это форма соглашения. Так истцу было необходимо получить бессрочное право пользования, а ответчик был готов предоставить принадлежащую ей собственность на какое-то время, предусмотренное договором аренды.
Из материалов дела видно, что ни одна из сторон не попыталась услышать оппонента и постараться найти компромисс или иной способ решения общей проблемы. Будет уместно процитировать Кота Леопольда: «Ребята, давайте жить дружно!». Сервитут — это особая форма имущественных отношений, где главное — это слушать и слышать другую сторону, где важен компромисс и умение договариваться.
«Сервитут на туалет» — в судебно-арбитражной практике не такое уж редкое явление, как может показаться на первый взгляд. Следующий пример подтверждает это утверждение и является не менее забавным.
Обратимся к материалам дела N А53–1803/2007-С2–41 [4]. Истец ЗАО «Вангард» обратилось в суд с иском об установлении сервитута в нежилом здании для обеспечения прохода к принадлежащей истцу на праве собственности комнаты № 25 на первом этаже встроенно-пристроенного двухэтажного здания к ответчику федеральному государственному унитарному предприятию «Региональный технический центр авиационной информации, сертификации, связи». Истец просил установить сервитут на коридор (комнаты 17, 18, 19), общий вход (комнаты 16, 26, 27) и туалет (комната 23), принадлежащие ответчику. Суд первой инстанции, на основании предоставленного заключения ООО «Южное федеральное общество судебной экспертизы и оценки» о возможности оборудования отдельного входа, в иске отказал.
Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции было отменено, в связи с тем, что дом находится в аварийном состоянии и собственники других помещений против оборудования отдельного входа. Судом иск «Вангард» удовлетворен частично, в части установления сервитута на коридор и общий вход, так как было доказано, что иной возможности использовать свое имущество у истца нет; в остальной части иска было оказано. Получается, что суд снова отказал в установлении сервитута на туалет.
И снова, при покупке помещений в договоре купли-продажи не были учтены элементарные вещи — проход к помещению истца и осуществление сотрудниками истца бытовых нужд, так как они связаны с исполнением трудовых обязанностей (статья 22 ТК РФ) [5]. Получается, что снова отсутствует диалог между продавцом и покупателем или группой покупателей, разводящий соседей по разные стороны и обязывающий стороны обращаться в суд за помощью в, казалось бы, не сложных взаимоотношениях.
Как следует из двух приведенных выше дел по замыслу законодателя — сервитут может быть установлен только в том случае, если без него невозможно использовать принадлежащее на праве собственности имущество по назначению. И, все же, в первую очередь, сервитут, как следует из статьи 274 ГК РФ [1] может устанавливаться на земельные участки, и только логикой статьи 277 ГК РФ [1] может быть распространен на здания и сооружения.
Если внимательно вчитаться в норму указанную в пункте 3 статьи 274 ГК РФ [1], то институт сервитута не должен реализовываться судом, нельзя обязывать стороны идти на компромисс, ведь компромисс — это, в первую очередь, добровольное желание. Сервитут — это особые отношения, требующие доброго отношения к соседям.
Литература:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 22.10.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.03.2015) {Электронный ресурс} Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) {Электронный ресурс} Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
3. Определение Верховного суда Республики Карелия от 05.07.2011 по делу N 33–1910/2011 Решение районного суда об отказе в удовлетворении требования об установлении сервитута оставлено без изменения, поскольку в нежилых помещениях, принадлежащих истцу, возможно устройство санузла в соответствии со строительными нормами и правилами, а помещение туалета, на который истец просит установить сервитут, находится в собственности ответчика, не является общим имуществом, при этом ответчик согласна на заключение с истцом договора аренды помещения туалета. {Электронный ресурс} Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
4. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.02.2008 N Ф08–650/08 по делу N А53–1803/2007-С2–41 Статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). {Электронный ресурс} Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
5. «Трудовой кодекс Российской Федерации» от 30.12.2001 N 197-ФЗ (ред. от 06.04.2015) {Электронный ресурс} Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
6. Ананьев А. Г. К вопросу об основаниях возникновения сервитутных отношений. //Юридическая наука. № 2, 2012 — С.44.
