Право ограниченного пользования чужим земельным участком (или сервитут) является одним из легально установленных гражданским законодательством видов ограниченных вещных прав на земельный участок. Пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) закреплено содержание сервитута, а также перечислены цели его установления: в данном случае собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) [1]. При этом сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. По смыслу положений статьи 274 ГК РФ перечень случаев установления сервитута является открытым. В тоже время указание на целевой характер сервитута является важным, поскольку объем правомочий собственника земельного участка и сервитуария различен и у последнего они ограничены определенной целью использования чужого земельного участка.

Статья 23 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) дифференцирует сервитут на два вида: публичный и частный. В связи с тем, что предметом настоящего исследования является соглашение об установлении сервитута, то мы далее будем рассматривать особенности и проблемы установления частного сервитута. Так, согласно пункту 3 статьи 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество [1]. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. По смыслу положений ГК РФ данное соглашение по сути является непоименованным договором между сервитуарием и сервитутодателем, которое порождает для сторон такого соглашения определенные права и обязанности в отношении земельного участка.

Помимо этого, исследователь Л. В. Щенникова в своей работе утверждает, что в ГК РФ необходимо закрепить отдельную статью, посвященную регулированию договора об установлении сервитута, определив его предмет — это обязанность сервитутодателя предоставить возможность ограниченного использования земельного участка или другой недвижимости, принадлежащей ему на вещном праве в определенном объеме правомочий, субъекту вещного права на соседний земельный участок (сервитуарию) или воздержаться от действий определенного рода в интересах последнего безвозмездно или за плату, а также нотариально удостоверенную форму такого договора [5, с. 167]. Мы согласны с мнением исследователя, поскольку легальное определение данного вида договора позволит устранить правовую неопределенность, четко регламентировав стороны, порядок его заключения и исполнения, а нотариальное удостоверение позволит обеспечить гарантии защит вещных прав и законных интересов как собственника земельного участка, так и сервитуария.

Как указывает исследователь И. А. Елисеева, соглашение об установлении сервитута оформляется письменно и подписывается владельцем земельного участка и заинтересованной стороной (сервитутарием). Данное соглашение должно включать следующую информацию:

1. стороны соглашения;
2. описание земельного участка, на который устанавливается сервитут;
3. цели и основания установления сервитута;
4. точные границы сервитута, указанные в межевом плане (характерные точки и координаты);
5. размер платы за использование участка и порядок её внесения [4, с. 75].

Продолжая анализировать предмет соглашения об установлении сервитута, стоит отметить, что на практике возникает вопрос о правильном определении объекта такого соглашения. По смыслу Законодательства о государственной регистрации недвижимости сервитут может быть установлен как на весь земельный участок, так и на его часть. При этом для возможности регистрации такого сервитута необходимо, чтобы испрашиваемый земельный участок был поставлен на кадастровый учет. В одно время в судебной практике существовал вопрос о том, нужно ли осуществлять кадастровый учет части земельного участка, являющейся предметом соглашения об установлении сервитута, в целях последующей государственной регистрации такого сервитута. В дальнейшем в пункте 11 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) было закреплено положение о том, что отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (до 1 января 2017 г. — в государственном кадастре недвижимости) сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом [2]. В данном случае достаточно отражения границ действия сервитута в документах, подготовленных сервитуарием и сервитутодателем (в тоже время сервитут будет зарегистрирован в отношении всего земельного участка).

Исследователь И. И. Гордиенко в своей работе указывала на негативные последствия такой практики высших судов, поскольку отсутствие проведения кадастровых работ в отношении испрашиваемой части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут, может приводить к недобросовестным действиям сервитуария, которые выражаются, в том числе в необоснованным увеличении площади действия сервитута, что является недопустимым и нарушающим права сервитутодателя [3, с. 94]. Более того, на наш взгляд, установление сервитута в отношении всего земельного участка, без идентифицирования его конкретной части приводит к нарушению принципа публичной достоверности реестра, поскольку сведения о земельном участке не будут соответствовать действительности.

Таким образом, мы поддерживаем введение отдельной статьи в ГК РФ, определяющей договор об установлении сервитута, включая его предмет, процедуру заключения и исполнения. В тоже время практическое применение норм о сервитуте вызывает вопросы относительно правильного определения объекта соглашения, особенно касающегося кадастрового учета частей земельных участков. Судебная практика подтверждает возможность регистрации сервитута даже при отсутствии сведений о части участка в реестре, однако такая практика имеет риски злоупотреблений и нарушения прав собственников. Необходимо совершенствование правового регулирования для устранения правовой неопределенности и защиты интересов всех участников правоотношений.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Официальный интернет-портал правовой информации. — URL: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения: 23.12.2025). — Режим доступа: свободный. — Текст: электронный.
2. Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) // Официальный интернет-портал правовой информации. — URL: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения: 23.12.2025). — Режим доступа: свободный. — Текст: электронный.
3. Гордиенко И. И. Правовые проблемы, возникающие при установлении сервитута на земельный участок // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2019. № 4(21). С. 93–98.
4. Елисеева И. А. Соглашение об установлении сервитута: проблемы законодательства и судебной практики // Законы России: опыт, анализ, практика. 2022. № 1. С. 74–77.
5. Щенникова Л. В. Сервитуты: история и современная судебно-арбитражная практика // Вестник Пермского университета. 2009. № 1(3). С. 160–169.