Сервитут: понятие, виды

В статье автор, основываясь на законодательстве Российской Федерации, рассмотрел понятие сервитута, установил характерные черты сервитута как самостоятельного ограниченного вещного права, проанализировал такие виды сервитутов, как частные и публичные.

Ключевые слова: сервитут, сервитуарий, частный сервитут, публичный сервитут, ограниченные вещные права, служебная вещь, господствующая вещь, собственник, ограниченное пользование

В связи с появлением частной собственности на землю, вовлечением недвижимого имущества в гражданский оборот, развитием градостроительства и частного землепользования при ограниченности земельных ресурсов появилась необходимость в специальной юридической конструкции, где бы юридически прочно обеспечивалось экономически необходимое участие одного лица в праве собственности другого на землю (недвижимость), то есть установление сервитута. Базовые положения о сервитутах определены Гражданским кодексом РФ (ст. 216, 274–277). Они развиваются и в других нормативных правовых актах: Земельном кодексе РФ, Федеральном законе от 13.07.2025 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», природоресурсном законодательстве и в других специальных законах.

Легальное определение сервитута содержится в п.1 ст. 274 ГК РФ. Здесь идет речь о том, что собственник недвижимого имущества, в частности, земельного участка, может потребовать от собственника соседнего земельного участка, а при необходимости от собственника другого участка, который все равно рассматривается как соседний, предоставления права ограниченного пользования этим соседним участком. Из этого следует, что для установления сервитута необходимо, чтобы было два земельных участка, один из которых будет являться господствующим, другой — служащим, и они рассматриваются как соседние. Причем они рассматриваются как соседние не только тогда, когда имеют общую границу, но и тогда, когда расположены на определенном расстоянии друг от друга, но тем не менее один объект может служить другому. В этом случае также возможно установление сервитута. То есть термин «соседний», который в приведенном определении используется трижды, мы должны понимать не как исключительную смежность, а как ситуацию, когда один участок (служащий) может быть полезен другому (господствующему) в определенном отношении (реальный сервитут). Из этого следует, что сервитут — один из видов обременения — это право пользования чужим имуществом на законных основаниях в том или ином отношении, которое не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения. Согласно ст. 216 Гражданского кодекса РФ сервитут наряду с правом собственности является ограниченным вещным правом. Ограниченным вещным правам присущи все признаки вещных прав, но есть дополнительные признаки, которыми обладают сервитуты. Во-первых, они ограничены не только по содержанию по сравнению с правом собственности, но и пространственно. Во-вторых, они зависимы от права собственности. Из этого вытекает, что на бесхозяйную вещь нельзя установить сервитут. Вместе с тем согласно Земельному кодексу РФ бесхозяйной земли у нас не может быть, так как в ст.16 есть четкое положение: если земельные участки не находятся в частной или муниципальной собственности, то предполагается, что они находятся в государственной собственности. Таким образом, бесхозяйными у нас могут быть другие объекты недвижимости, например здания и сооружения (по законодательству они являются самостоятельными объектами недвижимости). Характерным признаком ограниченных вещных прав является их сохранение при смене собственника этого имущества (в том числе в случае его продажи или перехода по наследству) — право следования. Ограниченные вещные права обременяют имущество, то есть сервитут следует за вещью, а не за собственником. Из действующего законодательства мы однозначно выводим свойство следования сервитута в отношении служащего участка, но сама сущность этого ограниченного права предполагает и сохранение свойства следования в отношении господствующего участка. Стоит отметить, что при прекращении ограниченных вещных прав право собственности восстанавливается в первоначальном объеме без каких-либо дополнительных условий. Еще один важный признак вещных прав — это принцип закрытого перечня вещных прав и определение их содержания только законом, что закреплено в ст. 216 ГК РФ. Они не могут быть созданы или изменены по соглашению сторон. Последний, тоже очень важный признак — это принцип публичности. Сервитуты, как и иные права на землю, подлежат регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество, в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В рамках гражданского законодательства сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, если они не препятствуют использованию участка в соответствии с разрешенным использованием, для других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ). Из этой нормы мы видим, что нет закрытого перечня видов сервитутов и целей их установления. Здесь приведен только примерный перечень ситуаций, когда возможно установить сервитут, и эта норма, строго говоря, не приспособлена для регулирования многих других ситуаций, в том числе деятельности по созданию линейных объектов. Поэтому под масштабные государственные проекты были приняты специальные федеральные законы, а затем практика была аккумулирована и появилась, в частности, глава V.3 Земельного кодекса, где предполагается возможность размещения линейного объекта на основании сервитута, а также глава V.7, в которой говорится о возможности публичного сервитута в отдельных целях.

По общему правилу сервитут устанавливается по соглашению сторон. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установление сервитута. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. Если мы говорим об установлении сервитута в суде, то необходимо будет доказать объективную потребность в этом сервитуте. Например, невозможность проходить, проезжать или эксплуатировать участок без наличия, например, водоснабжения и т. п. Когда мы говорим об установлении сервитута во внесудебном порядке, то здесь возникает вопрос: а есть ли объективная необходимость? Также нужды господствующей вещи в сервитуте должны носить постоянный, а не случайный характер, и столь же постоянной должна быть способность служащей недвижимости удовлетворять эти нужды. Содержание сервитута должно быть определено так, чтобы данное обременение стесняло возможность эксплуатации служащей недвижимости в минимальной степени.

Принято разделять сервитут на публичный и частный. Однако в российском законодательстве определение «частный сервитут» практически не используется. Оно встречается только в Федеральном законе от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и в других старых законах, которые в плане сервитутов принципиально не менялись. Если мы видим в законодательстве термин «сервитут», то это, классический, частный, сервитут. Основное отличие между сервитутами и публичными сервитутами — в способах их установления и интересах, для которых они устанавливаются. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а публичный сервитут — это совершенно другая конструкция, в первую очередь регламентируемая Земельным кодексом. Так, в п. 3 ст. 23 ЗК РФ содержится исчерпывающий перечень оснований для установления публичных сервитутов. Публичный сервитут устанавливается законом или другим нормативным правовым актом РФ, субъекта РФ или органом местного самоуправления, когда это необходимо для обеспечения интересов государства, органа местного самоуправления или местного населения. Основная причина их установления — это возможность решать задачи, связанные с обеспечением государственных или общественных нужд без постоянного или временного занятия земельных участков. В отличие от частного публичный сервитут, как правило, бесплатный, но если его установление существенно затрудняет пользование участком собственником, последний вправе требовать соразмерную плату. А если установление сервитута приводит к невозможности использования участка собственником по целевому назначению, он вправе требовать выкупа земельного участка с возмещением ему убытков либо предоставления равноценного земельного участка.

При анализе Земельного кодекса после реформы 2018 года можно выделить два вида публичных сервитутов. Первая разновидность — это публичный сервитут в интересах неопределенного круга лиц, не требует господствующей и служащей недвижимости, не предполагает конкретных сервитуариев, и его можно устанавливать без публичных слушаний. Вторая разновидность публичных сервитутов появилась в главе V.7 ЗК РФ для размещения определенных линейных объектов и их эксплуатации. Такие сервитуты устанавливаются в интересах конкретных сервитуариев, здесь есть господствующая вещь или она предполагается к созданию. Эта разновидность очень похожа на обычный частный сервитут, но имеет особый порядок установления. Если обычный частный сервитут устанавливается по соглашению сторон или по решению суда, то этот публичный сервитут согласно главе V.7 устанавливается на основании нормативного правового акта органа власти, то есть в императивном порядке и не зависит от воли собственника. В этой части законодателя очень критикуют. В целом, глава V.7 ЗК РФ далека от совершенства, и, понимая, что здесь может быть много столкновений с частноправовыми институтами, законодатель в Земельном кодексе прямо указал, что публичный сервитут устанавливается в соответствии с настоящим кодексом. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса РФ о сервитуте и положения главы V.3 Земельного кодекса не применяются. Тогда возникает вопрос о правовой квалификации второй разновидности публичного сервитута: насколько она соответствует интересам собственников служащих земельных участков?

Также возможно установление частных сервитутов в отношении публичных земельных участков, это закреплено в главе V.3 ЗК РФ. Такое соглашение заключается в случаях, установленных гражданским законодательством, Земельным кодексом, другими федеральными законами. Здесь судебная практика склоняется к позиции, что это обычные частные сервитуты, которые устанавливаются в отношении публичного земельного участка, то есть нормы Гражданского кодекса должны быть в приоритете, а нормы Земельного кодекса — развивать и дополнять их.

В нашем законодательстве не прописаны положения о таких разновидностях сервитутов, как положительные и отрицательные, добровольные и принудительные. Пока это теория, но она созвучна с жизнью, и не исключено, что она скоро станет законом. Положительный сервитут подразумевает некое физическое воздействие на чужую недвижимость: проход/проезд, возможность разместить линейный объект. Отрицательный сервитут предоставляет управомоченному лицу право запретить обязанному лицу совершать те или иные действия в отношении имущества последнего, например строить здания определенной высоты, высаживать тенистые деревья и т. д. Положительные сервитуты предусмотрены в ГК РФ. Отрицательные сервитуты на практике не встречаются. С этими вопросами тесно связан вопрос о добровольных и принудительных сервитутах. Если мы говорим об отрицательных сервитутах, то очень сложно обосновать объективную необходимость их установления. Примером объективной необходимости отрицательных сервитутов могут служить только такие ситуации, которые не подпадают под запреты, правила или обязанности, выступающие пределами права собственности в интересах неопределенного круга лиц или соседей. Из этого следует, что прежде чем говорить об отрицательных сервитутах, надо разрабатывать концепцию добровольных сервитутов. Добровольный сервитут — это сервитут, который устанавливается:

— по соглашению сторон, но не в судебном порядке;

— наделяется свойством следования, подлежит государственной регистрации и защите частноправовыми способами.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024, с изм. от 31.10.2024).
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (с изм. и доп., ред. от 28.12.2024).
3. Федеральный закон от 03.08.2018 № 341-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов».
4. Крассов, О. И. Земельное право: учебник / О. И. Крассов. — 5-е изд., перераб. и доп. — М. : Норма : ИНФРА-М, 2024. —560 с.
5. Формакидов, Д. А. Вещное право: учебное пособие / Д. А. Формакидов. — 2-е изд., доп. — М. : ИНФРА-М, 2021. — 184 с.