Целью данной статьи является изучение института ограниченного вещного права пользования — сервитута; в частности, исследуются такие вопросы, как соотношение частного и публичного сервитута, плата за установление сервитута, субъекты сервитутного права. В настоящее время российское законодательство о сервитутах находится на стадии реформирования. Формирующаяся разнообразная юридическая практика по многим вопросам в области установления частных земельных сервитутов нуждается в научно обоснованных рекомендациях, единообразном толковании и применении норм гражданского и земельного законодательства.
Ключевые слова: земельный сервитут, частый сервитут, публичный сервитут, земельное право.
The purpose of this article is to study the institution of a limited proprietary right of use — an easement; in particular, such issues as the ratio of private and public easement, payment for the establishment of an easement, subjects of easement law are investigated. Currently, the Russian legislation on easements is at the stage of reform. The emerging diverse legal practice on many issues in the field of establishing private land easements needs scientifically sound recommendations, uniform interpretation and application of the norms of civil and land legislation.
Keywords: land easement, private easement, public easement, land law.
Земельный сервитут является одним из самых древних компонентов в институте iura in re aliena. Ограниченные права собственности на землю являются таким же важным и релевантным институтом гражданского права, как и институт собственности. В свое время И. А. Покровский справедливо отметил, что «только самая примитивная экономическая жизнь могла быть удовлетворена одним правом собственности» [1, с 166].
Чтобы понять юридическую суть сервитута, необходимо совершить экскурс в историю его развития. В раннем римском праве XII века земельные сервитуты изначально воспринимались римскими юристами не как право на чужую вещь, а как реальная ценность. Предметом сервитута было не право пользования чужой вещью, а непосредственно та часть чужого имущества, которой пользуется сервитут. Другими словами, это полоса или пространство чужой земли, которая была выделена в пользование владельцу сервитута. Сервитут фактически отождествлялся с правом на земельный участок [2, с 23].
Актуальность данной статьи заключается в том, что процесс реализации правоотношений, связанных с таким важным институтом, как сервитут, обеспечивающий баланс интересов сторон, до сих пор не ясен, т. е. возникают трудности в правовой основе его возникновения. Различные коллизии, касающиеся принудительного исполнения сервитута, не позволяют четко регламентировать судебную практику по этому вопросу. Таким образом, отсутствует установленный порядок принятия решения об установлении публичного сервитута, отсутствует регламентация процедуры публичных слушаний. Законодательство не разъясняет момент доказывания наличия оснований для установления сервитута в досудебном порядке.
Сервитут не должен быть обременительным для владельца земельного участка, следовательно, существует реальная необходимость в установлении сервитута, а именно оснований для этой процедуры. К лицу, которое ходатайствует об установлении в суде сервитут, необходимо подтвердить причину предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом для удовлетворения его потребностей. Проблема правового регулирования выражается и в процессе оформления сервитута, она проявляется в постановке участка на кадастровый государственный учет, но российское законодательство также имеет свои отличительные особенности в этом вопросе.
Также не определен порядок оплаты за пользование земельными участками на условиях сервитута, что ухудшает правовое регулирование этих отношений.
Также возникает вопрос о спросе на публичные и частные сервитуты, поскольку часто используемыми процедурами передачи прав собственности и аренды являются сделки купли-продажи и аренды, которые также способны удовлетворить потребности обеих сторон сделки, кроме того, этот процесс может быть завершен быстрее. Однако бывают обстоятельства, когда необходимо установить сервитут и правоотношения, вытекающие из договоров купли-продажи и аренды, когда они не смогут его заменить.
В законодательстве сервитут определяется как право ограниченного пользования чужой землей или иным недвижимым имуществом (статья 274 Гражданского кодекса Российской Федерации) [3]. Это называется вещными правами, поэтому оно обладает всеми характеристиками этих прав, а именно: вещью как объектом (индивидуально определенным), бессрочностью (как общее правило), абсолютным характером (воздержание от нарушения вещных прав), публичностью и т. д. Сервитут устанавливается по соглашению граждан или через суд в целях обеспечения проезда по соседнему земельному участку, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, коммуникаций и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и других нужд владельца недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
В соответствии со статьей 23 ГК РФ можно выделить следующие виды сервитутов: срочный, постоянный, частный, публичный. Говоря о различиях между частными и публичными сервитутами, можно подчеркнуть, что частный сервитут устанавливается соглашением между собственником земельного участка и лицом для определенных нужд по использованию чужого имущества. Также возможно установить постановлением органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов самоуправления муниципального образования для конкретного земельного участка, а также возможно установить судом в результате судебного разбирательства по земельному участку при подаче требование о сервитуте.
Публичный сервитут устанавливается законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, представительными органами муниципальных образований, т. е. законом или иным НПА в одностороннем порядке в общественных интересах. Таким образом, на разницу указывает и определение Московского областного суда от 2019 года, согласно которому особенностью установления публичного сервитута является общественный интерес, который напрямую не связан с потребностями соседнего земельного участка конкретными лицами [4, с 22].
Правовой анализ статей Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих право ограниченного пользования чужим земельным участком, позволяет нам констатировать следующее:
1) понятие сервитута, которое раскрывается через цели его установления, отражает его правовую природу по российскому законодательству;
2) отсутствие четкого перечня целей установления сервитутов допускает его установление по любым основаниям, соответствующим сути сервитута, что соответствует основам гражданского законодательства;
3) отсутствуют требования к содержанию соглашения об установлении сервитута и к порядку определения соразмерной платы;
4) сервитут имеет право следовать;
5) сервитут подлежит прекращению в связи с исчезновением оснований, на которых он был установлен, по требованию владельца обремененного земельного участка или в случаях, когда обремененный земельный участок не может быть использован в соответствии с его целевым назначением.
Практика показала, что вышеуказанные положения, которые содержатся в статьях 274–276 Гражданского кодекса Российской Федерации, устарели и недостаточны для регулирования сервитута [5].
Первым двум заявлениям разрешено существовать без внесения изменений в гражданское законодательство. Как уже упоминалось выше, понятие сервитута и его составные части, изложенные законодателем в статьях 274–276 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяют определить правовую природу сервитута. Таким образом, можно сделать вывод, что правовая природа сервитута заключается в праве использовать чужую землю в целях, установленных соглашением сторон, и таким образом, чтобы это не мешало целевому использованию обремененной земли.
Открытый перечень целей установления сервитута дает возможность субъектам гражданского права самостоятельно определять основания для установления сервитута, критерием которого является обеспечение потребностей собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Анализ судебной практики показывает, что отсутствие требований к содержанию и определению соразмерной платы за установление сервитута создает почву для злоупотребления правом собственником обремененного имущества, что обусловлено нежеланием правообладателей накладывать ограничения на свое владение права, за исключением существенного вознаграждения. Дополнительно стоит отметить, что разработка требований к содержанию соглашения об установлении сервитута на примере существующих требований в земельном законодательстве позволит уточнить права и обязанности владельца обремененного имущества и сервитута.
Принимая во внимание вышеизложенное, можно сделать вывод, что необходимость внесения изменений в гражданское законодательство в части регулирования сервитутов давно назрела. В связи с этим предлагается уточнить в Гражданском Кодексе, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, ходатайствующим об установлении сервитута, и владельцем обремененной вещи. Определить существенные условия установления сервитута, в частности:
1) информация о сторонах соглашения;
2) кадастровый номер недвижимого имущества, в отношении которого предполагается установить сервитут;
3) цель установления сервитута;
4) цель использования вещи, для которой установлен сервитут;
5) основание для установления сервитута;
6) срок действия сервитута;
7) размер платы по договору, определяемый как разница в рыночной стоимости недвижимого имущества до установления сервитута и после, если иное не предусмотрено законом;
8) порядок оплаты по договору сервитута;
9) размер компенсации собственнику обремененного земельного участка за использование сервитута в коммерческих целях;
10) права лица, в интересах которого установлен сервитут, осуществлять деятельность, в целях обеспечения которой установлен сервитут;
11) обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, после прекращения действия сервитута привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием;
12) обязанность владельца обремененного недвижимого имущества не препятствовать осуществлению сервитута [6, с 48].
Подводя итог вышесказанному, стоит отметить, что право ограниченного пользования имеет большое значение для развития гражданских и земельных отношений. Постоянное дробление земли на индивидуально определенные земельные участки приводит к увеличению потребности в правовом механизме, позволяющем использовать чужие земельные участки для нужд правообладателей недвижимости, которые не могут быть предоставлены иным способом, кроме сервитутов. Недостатки в правовом регулировании сервитутов влекут за собой трудности в его использовании, которых можно избежать благодаря изменениям в законодательстве, регулирующем сетевые отношения с учетом современных реалий.
Литература:
- Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М. 1998. С. 166.
- Петровская Т. С. Правовая природа земельного сервитута // Известия вузов. Северо-Кавказский регион. Серия: Общественные науки. 2008. № 3. С. 23.
- «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.04.2022) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
- Николаева А. Д. Проблемы правового регулирования ограниченного пользования чужим земельным участком: частный и публичный сервитуты // научные записки молодых исследователей. 2021. № 4. С. 22.
- Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017). [Электронный ресурс] URL: https://www.vsrf.ru/documents/thematics/15912/ (дата обращения 26.01.2023).
- Лапшакова Е. С., Дадаян Е. В. Правовая природа сервитута в современной россии // StudNet. 2021. № 1. С. 48.
