В настоящей статье рассматривается понятие сервитута. Кратко раскрывается его сущность. Дается наиболее подходящее определение сервитута и его видов, основываясь на российском законодательстве. Так же перечисляется перечень основных видов сервитута.
Ключевые слова: земельный участок, сервитут, публичный сервитут, частный сервитут, ограничение права собственности.
Сервитут берет свое начало из римского права. В дальнейшем его основные положения легли в основу большинства стран мира, в особенности стран Европы. Россия на примере других стран, активно развивала институт сервитута и сервитутного права в дореволюционное время. Затем, с приходом советской власти, устанавливается государственная собственность на землю, что упраздняет наличие сервитутов. Только в 1994 году сервитуты вернули из забвения и продолжили развивать в дальнейшем, пусть и с отставанием от других стран.
На данный момент российское законодательство сформировано на высоком уровне и поддерживает планку постоянными дополнениями и изменениями, которые, так или иначе, отражаются каждый день в правовых ситуациях.
Понятие сервитут затрагивает совершенно разные отрасли российского законодательства. Оно встречается в гражданском, градостроительном и земельном праве. Также закон разделяет сервитут на два очень значимых вида: частный сервитут и публичный сервитут.
Исходя из ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации, под сервитутом следует понимать право ограниченного пользования чужим земельным участком [1]. Данная трактовка встречается и в Гражданском кодексе Российской Федерации, а так же используется учеными, которые посвятили данной теме свои труды.
Как правило, их разделяют друг от друга по кругу лиц. Если при установлении сервитута указано о неограниченном круге лиц, то его принято считать публичным.
В ч. 1 ст. 274 Гражданского кодекса присутствует непрямое определение частного сервитута. Собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования земельным участком [2].
Иными словами, частный сервитут предоставляет возможность ограниченному кругу лиц право ограниченного пользования чужим земельным участком в установленных пределах. Представим ситуацию: земельные участки двух собственников являются соседствующими территориями, однако из-за плотной застройки или по ошибке участок одного собственника не имеет доступа к дороге общего пользования. При этом соседний участок имеет к ней доступ. Собственник земельного участка, «отрезанного» от естественных благ, имеет право требовать установления сервитута у собственника соседнего земельного участка.
В договоре об установлении частного сервитута указывается причина, которая играет главную роль и является существенным условием договора. Важно отметить один момент: и частный, и публичный сервитут подлежат государственной регистрации.
Существуют следующие основания для установления частного сервитута:
— Обеспечения прохода или проезда через соседний земельный участок;
— Проведение трубопровода, электропередачи или линий связи;
— Получение доступа к дорогам общего пользования или водным ресурсам;
— Другие нужды, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
В случае, когда стороны не достигли согласия на установление частного сервитута, законодатель предусматривает возможность рассмотреть требование в судебном порядке. В суде заявитель обязан доказать необходимость установления сервитута на земельный участок. То есть,он не должен иметь возможность другим путем разрешить проблему, сокрытую в недостатках своего земельного участка.
Помимо частного сервитута существует и сервитут публичный. Публичный сервитут подразумевает вид земельного сервитута, установленного в соответствии с законом, в случаях необходимости обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Как уже было сказано ранее, он устанавливается во благо неограниченного числа лиц.
Публичный сервитут устанавливается в интересах государства или населения для:
— Прохода или проезда через земельный участок;
— Забора водных ресурсов;
— Ремонта различной инфраструктуры
— Проведения дренажных и мелиоративных работ;
— Сенокошения;
— Использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
— Других условий предусмотренных ч. 4, ст. 23, Земельного кодекса РФ [1].
Собственник земельного участка, обремененного ограничением пользования своего земельного участка, имеет право оспорить наложение сервитута через суд. Самым частым основанием является потеря основания для существования сервитута. То есть, если причина, которая была основой для наложения сервитута, в ходе тех или иных событий прошедших спустя время пропадает, то и дальнейших оснований для наложения сервитута быть не может.
Виды сервитутов также принято определять по продолжительности действия. Ими будут являться постоянные и временные.
Временные сервитуты накладываются на определенный временной промежуток. Если сервитут установлен в соответствии с договором, то в нем прописывается этот срок. По истечению срока сервитут теряет свою актуальность, а наложенное ограничение на землю аннулируется. Введение срочных сервитутов часто привязано для причин сезонного характера. Например: открытие сезона охоты; период сенокошения; проведение ремонтных работ в установленный срок и так далее.
Постоянные сервитуты не привязаны к временному промежутку. Такой сервитут существует, пока не пропадет его непосредственная необходимость. Другими словами, пропадают те основания, которые были причиной его введения. Также основанием для прекращения действия постоянного сервитута может быть:
— Смерть собственника земельного участка (любого из обеих сторон);
— Факт нарушения условий договора;
— Смена реальных условий.
Срок действия любого из двух перечисленных видов сервитута не связан с владельцем земельного участка. Даже если собственник земельного участка, на который наложено ограничение права пользования, решит заключить договор купли-продажи, сервитут продолжит свое существование. Покупатель должен быть заранее уведомлен о наличии такого рода обременения. При получении земельного участка в собственность покупатель такого участка будет обязан соблюдать условия договора, заключенного ранее.
В целях предостережения покупателей существует обязанность, возложенная на продавцов, предупредить покупателя о наличии сервитута. Если факт будет скрыт, то новый владелец земельного участка имеет право расторгнуть сделку. С сопутствующим возвращением потраченных средств и возмещения ущерба. Непосредственно сам сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи и не может передаваться каким-либо способом в целом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества [3].
Стоит отметить и один положительный аспект. Собственник участка, обремененного сервитутом, имеет право требовать соразмерную плату. Она может быть прописана в договоре по взаимной договоренности сторон, а также установлена судом. Такая плата зависит от множества факторов: площади обремененной территории, характера обременения, продолжительности действия сервитута, возможной потери упущенной выгоды.
Продолжительность выплаты разнится. Это могут быть постоянные выплаты определенной суммы, пока действует ограничение права пользования земельным участком, либо единовременный платеж.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что законодатель закрепил основополагающие нормы, регулирующие отношения в сфере установления сервитутов.
Литература:
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 01.05.2022) // «Российская газета» от 30 октября 2001 г.
- Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) // Российская газета. 1994. 08 декабря. № 238–239.
- Ерквания В. Т. Правовая природа сервитута // Символ науки. 2017. № 1. С. 137–139.
