The article examines the legal features of the establishment and regulation of public easements in the Russian Federation. The concept of servitude, its place in the system of property rights, as well as the differences between public and private servitude are analyzed. Special attention is paid to the procedure for establishing a public easement, issues of state registration, the procedure for determining and paying compensation to land rights holders, as well as judicial practice on these issues. The conclusion is made about the importance of public easement as a tool for balancing public and private interests, requiring strict observance of established procedures and guarantees for the protection of owners' rights.

Keywords: public easement, land plot, property rights, civil law, compensation, state registration, judicial practice, limitation of rights, balance of interests.

Введение

Сервитуты занимают важное место в системе вещных прав, обеспечивая возможность эффективного и рационального использования земельных участков. В условиях частной собственности на землю нередко возникают ситуации, когда для полноценного использования одного участка требуется доступ к ресурсам или объектам, находящимся на соседней территории — например, к дороге, источнику воды или коммуникациям.

Основная часть

В гражданском праве земельный участок является одним из наиболее важных объектов гражданских прав. Говоря о сервитуте, важно учитывать, что он всегда предполагает наличие двух объектов недвижимости, находящихся в собственности разных лиц, при этом один из объектов каким-либо образом «служит» другому, соседнему участку. Такое обременение должно приносить пользу (выгоду) господствующему участку, не предоставляя при этом преимуществ одному имению перед другим.

Положения о служении участка именно в пользу другого участка, а не лица можно встретить во многих законодательствах (например, ГК Латвии, ГК Испании). Хотя субъектом земельный участок не становится. Г. Дернбург признавал, что «данное право всегда приурочивается к земельному участку, оно неотделимо от него» [5].

По справедливому замечанию В. А. Белова «понятие объекта в правоотношении — чисто функциональное, а содержание всех без исключения прав и обязанностей предопределяется свойствами предметов внешнего мира. Если иметь в виду, что правоотношения являются отражением фактических отношений, то их объекты (блага) и должны быть объектами правоотношений» [4].

Земельный участок как объект прав и недвижимая вещь представляет собой часть земной поверхности, границы которой определены в порядке, установленном законом, и которая имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи (п. 1 ст. 141.2 ГК РФ, п. 3 ст. 6 ЗК РФ).

Публичный сервитут является особым и распространенным видом сервитута в гражданских правоотношениях. Право публичного сервитута на пользование чужим земельным участком закреплено в ст. 23 ЗК РФ. В ходе анализа важно отметить одну особенность, которая в дальнейшем рассмотрении существенно влияет на нормативное регулирование публичного сервитута. Публичный сервитут регулируется исключительно земельным законодательством РФ, в то время как сервитут регулируется гражданским и земельным законодательстве. О такой особенности нам прямо указывает ЗК РФ в ч. 3 ст. 23 устанавливая, что «публичный сервитут устанавливается в соответствии с ЗК РФ. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения ГК РФ о сервитуте и положения главы V.3 ЗК РФ не применяются» [1].

По общему правилу публичные сервитуты устанавливаются решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления по ходатайству о его установлении в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения.

Начало установления публичного сервитута начинается с формирования графического описания публичного сервитута, который необходим к установлению. Графическое описание местоположения границ публичного сервитута и перечень координат характерных точек этих границ в системе координат подготавливается по результатам геодезических измерений и кадастровых работ, которые проводятся кадастровым инженером на основании договора с лицом, которому необходимо установление публичного сервитута.

Срок действия публичного сервитута устанавливается решением о его установлении. Также важно отметить, что при любом случае публичные сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации. Сведения о публичных сервитутах вносятся в ЕГРН.

Важно отметить, что при установлении публичного сервитута в случае, когда такое ограничение приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату. То если, в рамках статьи 23 ЗК РФ плательщиком за публичный сервитут выступает орган государственной власти или органа местного самоуправления, так как публичный сервитут в первую очередь на данном основании устанавливается в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения.

При определении платы за публичный сервитут рекомендуется исходить из того, что такая плата представляет собой определяемую, в том числе с учетом положений Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [2], разницу между рыночной стоимостью земельного участка (в случае установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в частной собственности) либо рыночной стоимостью прав на земельный участок, предоставленный гражданину или юридическому лицу (в случае установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности), до установления публичного сервитута и после его установления (учитывая ограничения использования земельного участка и другие обстоятельства, возникающие в связи с установлением публичного сервитута и той деятельностью, которая может осуществляться на земельном участке обладателем публичного сервитута).

Расчет платы за публичный сервитут, который не устанавливается по специальным условиям, определяется, по рыночной оценке, и методическим рекомендациям, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 04.06.2019 № 321 [3].

В основном обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок от 2017 года Верховный Суд РФ устанавливает, что «размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом» [6].

Таким образом, ЗК РФ четко определяет цели установления публичного сервитута, среди которых — обеспечение прохода или проезда, размещение инженерных сетей, проведение мелиоративных работ, использование участка для охоты, рыболовства, сенокошения и других нужд, а также специальные цели, связанные с размещением и эксплуатацией линейных объектов инфраструктуры (ст. 39.37 ЗК РФ).

Судебная практика по вопросам установления и оплаты публичных сервитутов разнообразна. Верховный Суд РФ неоднократно подчеркивал, что бесплатный публичный сервитут возможен только в отношении объектов, существовавших до определенной даты, а при установлении сервитута для новых объектов плата должна быть определена и выплачена. Также суды обращают внимание на необходимость соблюдения всех процедурных требований, обоснования невозможности альтернативного размещения объектов и приоритета охраны особо ценных сельскохозяйственных земель.

В заключение публичный сервитут — это инструмент баланса публичных и частных интересов, который требует строгого соблюдения процедур, обоснования необходимости ограничения прав собственника и, при наличии существенных затруднений, выплаты соразмерной компенсации. Судебная практика подтверждает важность защиты прав собственников.

Литература:

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.07.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, № 44, ст. 4147.
2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 14.02.2024) Об оценочной деятельности в Российской Федерации // Собрание законодательства РФ, 03.08.1998, № 31, ст. 3813.
3. Приказ Минэкономразвития России от 04.06.2019 № 321 Об утверждении методических рекомендаций по определению платы за публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности или находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам или юридическим лицам // СПС Консультант Плюс.
4. Белов, В. А. Б43 Гражданское право. Т. I. Общая часть. Введение в гражданское право: учебник для бакалавриата и магистратуры / В. А. Белов. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательство Юрайт, 2014. — 622 с.
5. Дернбург Г. Пандекты. Т.1, ч.2. Вещное право. СПб., 1905. // https://minfin.gov.ru/ru/ministry/historylib/common/jurisprudence/general?id_65=306677-dernburg_g._pandekty._t.1_ch.2._veshchnoe_pravo._spb._1905.&ysclid=mggmgldhiq357878267 (дата обращения: 10.09.2025).
6. Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) // Бюллетень Верховного Суда РФ, № 11, ноябрь, 2017