Ограниченность земельных ресурсов и постоянное возрастание потребности в земельных участках давно потребовали от юридической науки выработки таких конструкций, которые бы минимизировали споры, сохраняя, с одной стороны, имеющееся землепользование, и, с другой, обеспечивали бы интересы других владельцев как сопряженных земельных участков, так и прочих объектов недвижимости. Именно так родилось право сервитутов.
Прежде всего, необходимо рассмотреть само понятие «земельный сервитут» согласно нормативно-правовой базе РФ. В законодательстве Российской Федерации дается определение сервитута в части 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, как ограниченное пользование чужим земельным участком. В общем виде оно отвечает классической концепции сервитута, которая была принята в странах континентальной Европы, в которых право использования чужой собственности (подчиненное владение) прикрепляется к участку земли (доминирующее владение).
При этом различают публичный и частный, срочный и постоянный сервитут. Что касается публичного сервитута, то Земельный кодекс РФ определяет это понятие, как устанавливаемое решением либо исполнительной власти, в качестве инструмента, обеспечивающего интересы государства, либо местного самоуправления или населения, без изъятия земельных участков. В этом случае обязательно учитываются результаты провозглашенного общественного слушания, на котором собственники земельного участка, права и интересы которых затрагиваются при образовании публичного сервитута, имеют право потребовать компенсацию с органов, его установивших.
Публичный сервитут может быть установлен при необходимости:
прохода или проезда через земельный участок;
использовать земельный участок для целей ремонта коммунальных, инженерных, электрических или других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
размещать на земельном участке межевые и геодезические знаки и подъезды к ним;
провести дренажные работы на земельном участке;
забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
использовать земельный участок в целях охоты и рыболовства;
временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
свободного доступа к прибрежной полосе.
В отличие от частного сервитута, который устанавливается по соглашению сторон или по судебному решению, публичный сервитут вводится законом либо другим нормативно - правовым актом Российской Федерации, нормативно - правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативно - правовым актом органа местного самоуправления.
Таким образом, земельный сервитут занимает особое место среди вещных прав на землю. Актуальность и смысл данной темы определяются особенным значением земельного института в современном гражданском и земельном правах. Данное положение дел связано с тем, что сервитут относят к вещным правам, а значит и существовать он будет до тех пор, пока существует сама вещь.
Важным качеством, характерным для земельного публичного сервитута является то, что его устанавливают, учитывая результаты общественных слушаний. При этом стоит отметить, что проведение общественных слушаний – один из способов взаимодействия с обществом и хорошая возможность осуществления принципа участия граждан и общественных объединений в решении проблем, возникающих с их правами на землю [п.1 ст.1 ЗК РФ]. Важным является и тот факт, что в Российской Федерации отсутствуют какие-либо нормативные акты, которые бы регламентировали саму процедуру проведения общественных слушаний. Данный недостаток российского законодательства может быть устранен путем принятия нормативных актов на уровне субъектов РФ. Форма проведения общественных слушаний должна быть разработана, в зависимости от специфики территорий, социальных и этнических групп.
Кроме того, стоит отметить так же, что установление публичного сервитута ограничит права собственника участка, так как собственник утратит возможность использования своего участка и получения прибыли в полной мере. Однако законодатель предусмотрел право собственника участка, обремененного публичным сервитутом, потребовать от органов государственной власти или органа местного самоуправления, установивших сервитут, соразмерную плату только в одном случае, когда установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка [п.7 ст. 23 ЗК РФ]. Данное положение кодекса требует пересмотра, поскольку логично было бы предположить тот факт, что собственник участка, обремененного публичным сервитутом, получит право потребовать соразмерную плату от указанных органов независимо от наличия или отсутствия значительных затруднений в использовании участка. В подобном случае, как один из возможных вариантов, может возникнуть право такого собственника на частичное избавление от уплаты земельного налога на период действия публичного сервитута.
Таким образом, существуют определенные несоответствия и недоработки в правовом регулировании вопроса установления публичного сервитута на земельный участок, в связи с чем, на практике не редко возникают проблемные ситуации при использовании сервитутов.
Одним из примеров являются компании, у которых имеются линейные объекты недвижимости в собственности, и которым, в соответствии с действующим законодательством, приходится отвлекать немалые суммы для целей выкупа в собственность или заключения договора аренды на землю под своей инфраструктурой. В таком случае выкупаемые или арендуемые площади равняются ширине отвода для соответствующего объекта (данная величина устанавливается по СНИПам и др. технической документации), умноженной на его протяженность. Так, например, общая площадь, которая будет подлежать выкупу или аренде, для Российских железных дорог составит 0,03% от всей территории РФ, для крупной сетевой компании ОАО «ФСК ЕЭС» - 44 тыс. км., для компании связи около 100 тыс. км. Но кроме вышеперечисленных вариантов, для линейных объектов является теоретически возможным оформление частного или публичного сервитута. Если речь будет идти о частном сервитуте, то такой компании, как ОАО «ФСК ЕЭС», имеющей в собственности не менее 120 тыс. опор под линиями электропередач, для целей заключения сервитута потребуется заключить 120 тысяч договоров с собственниками земельных участков, а компаниям связи в два раза больше, так как линии связи оплетают большую часть территории всей страны. Во избежание подобной ситуации, Земельный Кодекс обозначает вероятность установления публичного сервитута, разрешая собственникам, интересы и права которых будут затрагиваться при создании сервитута, требовать денежные выплаты в качестве возмещения с органов власти, установивших его. Но при этом сам механизм установления публичного сервитута, механизм начисления компенсаций собственникам и последовательность защиты объекта сервитутного права в российском законодательстве не урегулированы на достаточном уровне. При подобном варианте развития событий можно сделать предположение, что собственники обремененных владений будут требовать денежную компенсацию на уровне существующих на тот момент времени ставок арендной платы, поскольку собственник имеет право запросить любую плату в качестве компенсаций.
В связи с подобной неопределенной ситуацией возникает возможность фактически поставить знак равенства между сервитутом и арендой, поскольку и при одном и при другом варианте компании будет необходимо заключать частные срочные договора с вероятностью свободной дифференциации цен.
Так же, для компаний, собственников линейных объектов, возникает ряд проблем при необходимости межевания излишне изрезанных очертаний землевладений. Постановление Правительства Российской Федерации от 6 сентября 2000г. № 660 и методические рекомендации Росземкадастра от 8 ноября 2001г. ввели понятие «единого землепользования», уточняя, что несколько земельных участков, выступающих в качестве единого землепользования, по заявлению правообладателя могут быть поставлены на учет как единый объект недвижимости с присвоением одного кадастрового номера. Но здесь уже появляется несоответствие: понятие единого землепользования теряет смысл, поскольку под линиями связи и электропередач или над подземным трубопроводом может находится большое число единых землевладений, не имеющих привязку к самим линиям и трубам, как единому объекту недвижимости, на территории которых находятся линии электропередач или трубопровод. Согласно вышеизложенному, наиболее приемлемым в данном случае станет вариант постановки на кадастровый учет обособленного участка земли. Но судя по действующей системе ведения кадастра по изолированным районам, кадастровый учет сервитутов технически будет весьма затруднителен, а следовательно, дорогостоящим. Отсюда следует, что затраты на установление сервитута не сильно разнятся с затратами на приобретение участков на праве аренды, а значит эти понятия снова отождествляются.
Так же компании могут столкнуться с проблемой установления охранных зон, которая главным образом заключается в их межевании и плате за эти земельные участки в соответствии с главой Налогового кодекса Российской Федерации «Земельный налог». Эта проблема может быть решена путем возможного включения элементов охранных зон в сервитутное право, в связи с чем будет исчерпана сама необходимость обязательного межевания и понижены затраты: оплата стабильных земельных платежей заменится единовременной компенсационной выплатой.
Одним из наиболее важных аргументов целесообразности модернизации сервитутных правоотношений является тот факт, что компании-собственники таких уникальных линейных объектов, как линии связи и электропередач, магистральные трубопроводы, сети автодорог и сети железнодорожного транспорта, являются системообразующими предприятиями государственного уровня, повышение тарифов которых ложится на простого обывателя.
В результате можно резюмировать, что нормативно-правовая база российского законодательства не содержит четких формулировок, конкретных механизмов установления, или порядка выдачи компенсаций при установлении публичного сервитута. Это, в свою очередь, приводит к возникновениию проблем на практике. Поэтому данный вопрос требует определенной доработки на уровне законодательства.
Литература:
Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ.
Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ.
Резник, Ж. Я. // Публичный земельный сервитут по российскому гражданскому праву: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук // URL: http://law.edu.ru/book/book.asp?bookID=1276798. (дата обращения 15.07.2012)
Электронный ресерс // URL: http://revolution.allbest.ru/law/00329160_0.html (дата обращения 20.07.2012)