Неприкосновенность собственности является одной из фундаментальных основ гражданского права. В то же время развитие гражданских отношений, а также полноценное их функционирование зачастую невозможно без ограничения прав собственности. В данной ситуации можно столкнуться с нежеланием собственника идти на сознательное ограничение права пользования своим имуществом по инициативе третьих лиц. Таким образом, поиск баланса интересов между собственниками имущества и третьими лицами, заинтересованными в использовании такого имущества, неизбежно, а их правовое закрепление способствует эффективному взаимодействую субъектов, даже при отсутствии желании первого идти на встречу.
В статье 216 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) сервитут рассматривается как вещное право наряду с правом собственности [1]. При этом само понятие «сервитут» в действующем законодательстве не раскрыто.
ГК РФ предусматривает сервитут на чужой земельный участок согласно статье 274, а также на здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком в соответствии со статьей 277) [1].
Объектом сервитутных правоотношений является недвижимое имущество (служащая вещь), которое обременяется и используется и на которое устанавливается сервитут. Приложением данного объекта является другое недвижимое имущество, называемое господствующей вещью [9].
К объектам относятся:
1) земельные сервитуты — право ограниченного пользования чужим земельным участком;
2) водные сервитуты — право ограниченного пользования водными объектами в виде прав на забор воды, водопой скота, осуществление паромных и лодочных переплав через водные объекты по соглашению с собственником (статьи 43–44 Водного кодекса Российской Федерации);
3) лесные сервитуты — сервитуты, устанавливаемые в отношении лесных объектов;
4) прочие объекты недвижимости — сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
Земельный кодекс Российской Федерации (далее — ЗК РФ) содержит нормы, регулирующий правовой порядок функционирования сервитута, но приоритет правового регулирования сервитута остается за ГК РФ. Так, согласно пункту 1 статьи 23 ЗК РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством [2].
Сервитут с точки зрения гражданского права относятся к сделкам. Для заключения сервитута необходимо как минимум две стороны. С одной стороны сделки выступает лицо, устанавливающее ограничение права (сервитуарий), с другой — чьи права ограничивают (сервитутодатель) [7], тем самым стороны такой сделки являются субъектами сервитута.
Субъектами сервитутных правоотношений могут быть как физические, так и юридические лица, а также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.
Право сервитутодателя претерпевает обременение от установления сервитута, происходит уменьшение ценности имущества. При установлении сервитута могут затрагиваться законные интересы арендаторов, землевладельцев (которым участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения), землепользователей (на праве бессрочного пользования) и иных лиц. В то же время, при аренде интересы арендатора учитываются при заключении договора аренды путем уменьшения арендной платы или другим способом.
В качестве особого случая выделяется установление сервитута на земельный участок, который находится в государственной (или муниципальной) собственности и предоставляется в постоянное пользование, либо в аренду, либо в пожизненное наследуемое владение. Тогда соглашение об установлении сервитутных правоотношений заключается лицом, которому этот участок предоставлен.
Сервитуарий выступает в качестве собственника господствующей вещи, землевладельцем либо землепользователем.
Кроме указанных лиц, никто не правомочен обращаться с требованием об установлении сервитута.
Охарактеризовав субъекты сервитутных правоотношений, необходимо указать и на основные проблемы с ними связанные.
Во-первых, поскольку установление сервитута — это ограничение в правах одной стороны в пользу другой стороны, не всегда это ограничение бывает добровольным. В таком случае законом предусмотрено судебное установление сервитута. И тут собственник объекта недвижимости сталкивается с проблемой. Статья 274 ГК РФ закрепляет право обращения в суд для установления сервитута для сервитуария — собственника господствующей вещи. На сегодняшний день позиция судов по данному вопросу неоднозначна. Согласно обзору судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 года, с требованием об установлении сервитута вправе обратиться собственник земельного участка, на котором расположен принадлежащий иному лицу линейный объект, возведенный после возникновения частной собственности на указанный земельный участок [5]. Но какую позицию примет суд в случае размещения нелинейного объекта остается неясно, поскольку норма ГК РФ так и не претерпела изменений в части субъекта, имеющего право на обращение в суд.
Во-вторых, необходимость в установлении сервитута часто возникает и у арендатора. В статье 41 ЗК РФ, арендаторы, наряду с землепользователями и землевладельцами, осуществляют права собственников земельных участков при их использовании. Но право арендатора на установления сервитута не предусмотрена статьей 274 ГК РФ, в данном случае ему необходимо решать подобный вопрос через арендодателя. В этом случае заинтересованное лицо и уполномоченное различны и возникает необходимость привлечения собственника для установления сервитута. Обязанным субъектом по договору становится собственник и, следовательно, он обязан вносить плату за сервитут, а также нести ответственность за несоблюдение соглашения.
Таким образом, установление любого рода правоотношений в том числе сервитутных невозможно без обозначения объекта и субъекта таких правоотношений. И если с установлением объектов сервитута сложностей не наблюдается, права субъектов сервитута не до конца урегулированы действующим законодательством. Так, закрепление права на установление сервитута за собственником господствующей вещи в статье 274 ГК РФ, при этом отсутствие такого права у собственника объекта недвижимости, в отношении которого возможно установление сервитута, приводит к увеличению судебных разбирательств и не всегда единогласной позиции судов различных уровней. В то же время не урегулированы интересы ряда субъектов сервитутных правоотношений — не предоставлена обладателям ограниченных вещных прав (включающих правомочия владения и пользования) возможность быть сторонами в договоре об установлении сервитута.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».
- Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».
- Водный кодекс РФ от 03.06.2006 № 74-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».
- Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 № 200-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».
- Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.
- Ананьев А. Г. Договор об установлении сервитута // Юрист. — 2013. — № 18. — С.13–18.
- Андреев Ю. Н. О сервитутах // Хозяйство и право. — 2004. — № 5. — С. 86.
- Копылов А. В. Вещное право на землю — М., 2013. С. 254.
- Кулаков В. В. Обязательство и осложнения его структуры в гражданском праве России. 2-е изд., перераб. и доп. М.: РАП; Волтере Клувер, 2010.
- Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. — М.: Статут, 2013.
- Суханов Е. А. Вещное право: научно-познавательный очерк. — М.: Статут, 2017. — С. 118.
- Суханов Е. А. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. I: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права — М., 2011. С. 964.
