Введение

Право на жилище относится к числу основных конституционных прав человека и гражданина. В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища [1]. Одной из наиболее значимых форм реализации данного права остается социальный наем, в рамках которого жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда предоставляются малоимущим и иным указанным в законе категориям граждан, признанным нуждающимися в жилых помещениях.

Вместе с тем стабильность пользования жилым помещением по договору социального найма не является абсолютной: законодательство предусматривает случаи, при которых договор может быть расторгнут, а наниматель и члены его семьи — выселены. Институт расторжения договора социального найма затрагивает баланс частных и публичных интересов, а его практическое применение сопряжено с рядом дискуссионных вопросов: об оценке уважительности причин невнесения платы за жилое помещение, о квалификации выезда нанимателя из жилого помещения, о соблюдении процедуры предупреждения о необходимости устранения нарушений.

Цель настоящей работы — комплексный анализ оснований и порядка расторжения договора социального найма жилого помещения по действующему законодательству Российской Федерации, выявление проблем правового регулирования и правоприменительной практики, а также формулирование предложений по их разрешению. Для достижения поставленной цели решаются следующие задачи: раскрыть понятие и правовую природу договора социального найма; систематизировать основания расторжения договора; охарактеризовать порядок выселения нанимателя с предоставлением другого жилого помещения и без такового; выявить проблемы судебной практики и направления совершенствования законодательства. Методологическую основу исследования составили общенаучные (анализ, синтез, обобщение) и частнонаучные (формально-юридический, сравнительно-правовой) методы познания.

1. Понятие и правовая природа договора социального найма

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ) [2, ст. 60]. Договор социального найма заключается без установления срока его действия, что рассматривается как одна из важнейших гарантий стабильности жилищных прав нанимателя. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора [2, ст. 60].

В доктрине договор социального найма характеризуется как самостоятельная правовая конструкция, сочетающая элементы обязательственного и вещно-правового регулирования, и одновременно как юридический факт, порождающий длящийся комплекс жилищных прав и обязанностей [5, с. 266]. Социальный характер договора проявляется в особом субъектном составе (наймодателем выступает публичный собственник), целевом назначении (удовлетворение жилищных потребностей социально незащищенных категорий граждан) и в специфике правового режима, предполагающего ограниченное усмотрение сторон при определении условий договора. Право на получение жилого помещения по договору социального найма предоставляется малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, а также иным категориям граждан, определенным федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации [2, ст. 49].

2. Основания и порядок расторжения договора социального найма

Действующее законодательство разграничивает расторжение и прекращение договора социального найма, каждому из которых присущи самостоятельные основания и правовые последствия.

В силу части 1 статьи 83 ЖК РФ договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма (часть 2 статьи 83 ЖК РФ) [2, ст. 83]. Таким образом, волеизъявление нанимателя на прекращение договорных отношений должно быть поддержано всеми проживающими совместно с ним членами семьи.

Особую конструкцию представляет расторжение договора в связи с выездом нанимателя и членов его семьи в другое место жительства: в этом случае договор считается расторгнутым со дня выезда (часть 3 статьи 83 ЖК РФ) [2, ст. 83]. Данная норма применяется судами при разрешении споров о признании граждан утратившими право пользования жилым помещением. Временное отсутствие нанимателя или членов его семьи само по себе не влечет изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (статья 71 ЖК РФ) [2, ст. 71]; юридическое значение имеет лишь отказ гражданина в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору, подтвержденный совокупностью доказательств.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — постановление Пленума № 14) разъяснено, что при разрешении споров о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи утратившими право пользования жилым помещением вследствие постоянного отсутствия судам надлежит выяснять причины и длительность отсутствия гражданина, добровольный либо вынужденный характер его выезда, наличие препятствий в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, факт приобретения права пользования другим жилым помещением, исполнение обязанностей по договору [3, п. 32]. При установлении обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде и об отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору, иск о признании гражданина утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ [3, п. 32]. При этом любые сроки временного отсутствия гражданина не могут являться основанием для лишения его права пользования жилым помещением, что подтверждается и правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации [4].

По требованию наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке и лишь при наличии исчерпывающего перечня оснований, установленного частью 4 статьи 83 ЖК РФ: невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; использование жилого помещения не по назначению [2, ст. 83].

Договор социального найма прекращается, а не расторгается, в связи с утратой (разрушением) жилого помещения и со смертью одиноко проживавшего нанимателя (часть 5 статьи 83 ЖК РФ) [2, ст. 83]. В литературе справедливо обращается внимание на необходимость последовательного разграничения категорий расторжения и прекращения договора: их смешение приводит к ошибкам в правоприменительной практике и к неопределенности правового положения граждан [5, с. 267].

3. Выселение нанимателя с предоставлением другого жилого помещения

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке и осуществляется в трех формах: с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма; с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма; без предоставления других жилых помещений (статья 84 ЖК РФ) [2, ст. 84].

С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма граждане выселяются в случаях, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено либо его площадь существенно изменяется (статья 85 ЖК РФ) [2, ст. 85]. В перечисленных случаях выселение не является мерой ответственности нанимателя, а обусловлено объективными обстоятельствами, вследствие чего законодатель устанавливает повышенные гарантии: предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта (часть 1 статьи 89 ЖК РФ) [2, ст. 89]. Если наниматель и члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, они имеют право соответственно на получение квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире [2, ст. 89].

Особенность данной группы оснований состоит в том, что договор социального найма здесь не прекращается: происходит замена предмета договора, а жилищные права граждан сохраняются в полном объеме. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях либо имеющим право состоять на таком учете, жилое помещение предоставляется по нормам предоставления.

Самостоятельное основание предусмотрено статьей 90 ЖК РФ: если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие [2, ст. 90]. Данная норма представляет собой промежуточную меру: наниматель лишается занимаемого помещения, но сохраняет право на жилье, хотя и меньшей площади, что позволяет не оставлять граждан без жилища.

К уважительным причинам невнесения платы судебная практика относит, например, длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей (пункт 38 постановления Пленума № 14) [3, п. 38]. Перечень уважительных причин не является исчерпывающим, что, с одной стороны, обеспечивает индивидуальный подход, а с другой — порождает неоднородность судебной практики.

4. Выселение нанимателя без предоставления другого жилого помещения

Наиболее строгой мерой жилищно-правовой ответственности является выселение без предоставления другого жилого помещения. Согласно части 1 статьи 91 ЖК РФ оно допускается, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение [2, ст. 91].

Законодатель устанавливает обязательную предварительную процедуру: наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения, а если нарушения влекут разрушение жилого помещения, — вправе назначить разумный срок для их устранения. Лишь если после предупреждения нарушения не устранены, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения [2, ст. 91].

В пункте 39 постановления Пленума № 14 разъяснено, что выселение без предоставления другого жилого помещения является крайней мерой ответственности, применение которой допустимо лишь при установлении факта систематичности противоправных действий, надлежащего предупреждения нарушителя и неисполнения им требования об устранении нарушений [3, п. 39]. Судебная практика исходит из того, что расторжение договора социального найма и выселение не должны применяться при отсутствии вины нанимателя, а также если нарушения носили разовый характер либо были устранены.

В литературе обращается внимание на необходимость обеспечения баланса между защитой прав соседей и гарантиями конституционного права на жилище: выселение без предоставления жилого помещения применяется только к виновным лицам, при этом не должны ущемляться права иных членов семьи, не допускавших противоправного поведения [7, с. 197].

5. Проблемы правового регулирования и правоприменительной практики

Анализ норм ЖК РФ, разъяснений Верховного Суда Российской Федерации и судебной практики позволяет выделить ряд проблемных аспектов института расторжения договора социального найма.

Во-первых, неоднородность практики применения части 3 статьи 83 ЖК РФ. Суды нередко по-разному оценивают совокупность доказательств добровольного выезда гражданина из жилого помещения. Отмечается, что отдельные суды буквально следуют перечню обстоятельств, указанных в пункте 32 постановления Пленума № 14, вместо оценки всей их совокупности, что приводит к ошибочной квалификации выезда как вынужденного, а законные требования нанимателя и реализация принадлежащего ему права пользования расцениваются как конфликт, препятствующий признанию гражданина утратившим право пользования [6, с. 263]. Представляется, что необходима выработка единых подходов к оценке доказательств, исключающих формальное применение разъяснений высшей судебной инстанции.

Во-вторых, открытый характер перечня уважительных причин невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги создает риск как необоснованного удовлетворения, так и необоснованного отклонения исков о выселении на основании статьи 90 ЖК РФ. Целесообразно уточнение на уровне разъяснений Верховного Суда Российской Федерации критериев, подлежащих учету при оценке уважительности причин, в том числе периода образования задолженности, поведения нанимателя, объективных возможностей оплаты.

В-третьих, дискуссионным остается вопрос о соответствии института выселения без предоставления жилого помещения конституционному положению о недопустимости произвольного лишения жилища. В литературе обоснованно отмечается, что нормы статьи 91 ЖК РФ, предусматривающие выселение без предоставления другого жилья, нуждаются в совершенствовании, поскольку их применение лишает граждан единственного жилья; вместе с тем указанная мера сохраняется как необходимая крайняя мера воздействия на лиц, систематически нарушающих права соседей и правила пользования жилым помещением [7, с. 198].

В-четвертых, отсутствует единообразие в определении момента, с которого исчисляется шестимесячный срок невнесения платы, и в оценке правового значения частичной оплаты. Представляется обоснованным подход, в соответствии с которым определяющее значение имеет не факт частичной оплаты сам по себе, а уважительность причин образовавшейся задолженности и добросовестность поведения нанимателя.

Заключение

Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие выводы.

1. Договор социального найма является бессрочным договором, предоставляющим нанимателю стабильное право владения и пользования жилым помещением. Расторжение договора по требованию наймодателя допускается лишь в судебном порядке и только при наличии исчерпывающих оснований, установленных частью 4 статьи 83 ЖК РФ, что выступает важной гарантией конституционного права на жилище.
2. Законодательством установлена дифференцированная система правовых последствий расторжения договора социального найма: выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (при сносе дома, признании жилого помещения непригодным и иных объективных обстоятельствах), выселение с предоставлением жилого помещения меньшей площади (при невнесении платы более шести месяцев без уважительных причин) и выселение без предоставления жилого помещения (за виновные систематические противоправные действия).
3. Судебная практика исходит из понимания выселения как крайней меры ответственности: суды проверяют соблюдение процедуры предупреждения, оценивают уважительность причин невнесения платы, систематичность нарушений и вину нанимателя. Содержащиеся в постановлении Пленума № 14 разъяснения обеспечивают единообразие правоприменения, однако отдельные вопросы продолжают вызывать споры.
4. В целях совершенствования правового регулирования представляется целесообразным: уточнить открытый перечень уважительных причин невнесения платы за жилое помещение; выработать единые критерии оценки доказательств добровольного выезда нанимателя; обеспечить дополнительные гарантии для членов семьи нанимателя, не допускавших противоправных действий, при выселении без предоставления жилого помещения.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Официальный интернет-портал правовой информации. — URL: http://pravo.gov.ru (дата обращения: 08.11.2026).
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1 (ч. 1). — Ст. 14.
3. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 09.12.2025) // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23.06.1995 № 8-П // Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Федчун, К. А. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма / К. А. Федчун // Молодой ученый. — 2024. — № 43 (542). — С. 266–267.
6. Фролов, Т. В. Отдельные вопросы выселения и прекращения права пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма / Т. В. Фролов // Молодой ученый. — 2026. — № 25 (628). — С. 263–267.
7. Баскакова, Я. А. Выселение граждан из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, без предоставления другого жилья: особенности и правовые проблемы / Я. А. Баскакова // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. — 2022. — № 5–2 (68). — С. 195–199.