Гражданский Кодекс Российской Федерации в главе 35 регламентирует отношения в сфере аренды недвижимого имущества, исходя из следующей формулировки, что в соответствии с договором найма собственник вправе представить другой стороне помещение в пользование для проживания за плату. Гражданский Кодекс также отводит место для такого типа договора найма как наем в государственном и муниципальном фонде социального использования.

Таким образом, юридическая литература выделяет в секторе договора найма два его вида: договор коммерческого найма (далее — коммерческий договор) и договор социального найма. Потребность в разделении видов договоров возникает вместе с вопросом о технической стороне договора, которая часто подвергается критике в рамках структуры главы 35.

В. Н. Литовкин рассуждает, что в отличие от других глав, данная глава не выделяет общих и особенных норм, и это весьма осложняет понимание содержимого главы. Однако, любопытно, что оба договора имеют общую задачу — передача жилья для его прямого использования [4].

Рассмотрим подробнее первый вид договора — коммерческий. В наше время аренда недвижимости, находящейся в собственности имеет большой спрос. Собственник жилья, располагая свободной жилой площадью (далее — частный жилищный фонд) вправе сдать её в аренду, получая за это плату. Данный договор имеет коммерческие цели, отсюда и его название.

Определение коммерческого договора позволяет охарактеризовать его как двухсторонний (с возникновением отношений между сторонами), консенсуальный (собственник предоставляет в пользование помещение для проживания, что оговорено в договоре) и возмездный (соглашение осуществляется за плату) [5].

Следующим видом признаётся договор на основе соглашения с органами власти, т. е. социальный наем. Определение ему даёт Жилищное законодательство, и его понятие очень схоже с определением коммерческого договора. Меняется только сторона, а именно, наймодатель, который обладает государственным жилищным фондом или муниципальным фондом, иными словами, уполномоченный орган власти. Предметом договора остаётся жилое помещение. Граждане, признанные малоимущими в соответствии с ЖК РФ, имеют право на получение жилья за счёт муниципального жилищного фонда, это большой плюс данного договора. Государство обязано защищать права своих граждан, что очень хорошо разработано в нормах законодательства.

Поэтому, важно сказать, что мы имеем дело с договорами, имеющими большое значение для граждан, помогая им удовлетворить свои потребности в жилье и открывать широкие возможности для развития жизни.

Как мы уже разобрались выше, объектом договора найма является недвижимое имущество, служащее жильём гражданам. ЖК РФ поясняет, что данное помещение должно быть пригодно для проживания в соответствии с санитарными и техническими нормами, а также обязательно изолированно.

Его единицами являются: жилой дом, квартира и комната. Не являются жилыми помещения общего имущества собственников, а также помещения вспомогательного характера. Последние вызывают много вопросов касаемо пользования, т. к. их пространство не несёт определённых индивидуальных характеристик и может быть использовано в интересах собственника, использующего, например, холодный пристрой или лестничную площадку в собственных целях.

Наниматель заинтересован приобрести в пользование жильё для проживания у частного лица либо у государственного фонда, но сделки будут носить юридически разный характер, поэтому важно понять на основе каких законодательных актов будет осуществляться сделка, какие нормы мы будем применять [7].

Начнём с правоотношений, вытекающих из частного жилищного фонда. Данный вид сделки носит в себе консенсуальный характер, т. к. каждая сторона получает взаимную выгоду, одна сторона пользуется жилищным фондом, другая извлекает прибыль. Договор регулируется нормами Гражданского Кодекса, когда возникают права на частный жилищный фонд между сторонами. Нормы ЖК РФ тоже могут быть применимы к данному виду договора, но только в случаях использования услуг ЖКХ. Это подтверждает 4 статья ЖК, где оговорено, что в отношении использования частного фонда могут возникать жилищные правоотношения, но никак не по поводу правоспособности сторон. Наниматель вправе заниматься предпринимательской деятельностью на территории помещения либо осуществлять профессиональную деятельность, не нарушая права других граждан. Сторона, предоставляющая помещение, является физическими или юридическими лицами, которые имеют право частной собственности на данное помещение. Но, юридические лица не имеют права использовать помещение для иных видов деятельности.

Вопросы, касающиеся социального найма, наоборот, регулируются только нормами ЖК РФ. Помещения социального значения, находящиеся во владении государства и муниципальных фондов, предназначены для проживания отдельных категорий граждан. Поскольку государство является собственником данных жилищных фондов, то правоспособность по нему ограничена. Возможно только его пользование.

Сторона, нуждающаяся в жилье и имеющая право на его получение на льготных основаниях (ч.3 ст. 49 ЖК РФ), должна встать на учёт в управлении жилищного департамента по месту жительства, подав необходимые документы, подтверждающие права на льготы. Хочу отметить, что жилищная политика государства предоставляет широкий выбор программ для получения жилья молодым семьям, давая шанс нормальному развитию страны и её демографическому будущему. Бывают случаи, например, передачи освободившейся комнаты в квартире в пользование гражданам, нуждающихся в улучшении жилищных условий на основе коммерческого договора. Если жилая площадь не соответствует норме на одного человека, то наниматель вправе расширить территорию путём заключения договора на коммерческое пользование освободившегося помещения. Причём социальный наем части помещения, полученного ранее, сохраняется.

Если между сторонами возникает спор, то со стороны наймодателя в суде выступает организация жилищной эксплуатации. Но она не может быть стороной по делу, когда споры выходят за пределы договора найма. Например, спор о предоставлении жилого помещения при обмене. При возникновении таких споров стороной выступают органы местного самоуправления или иная организация, осуществляющая управление жилищным фондом.

При заключении договора, все члены семьи, которые будут жить вместе с нанимателем, должны быть обозначены в договоре. Это могу быть родственники, близкие, ведущие общее хозяйство. Суд может признать членом семьи лицо, не имеющее семейных уз с нанимателем и такое лицо вправе проживать в данном жилом фонде дальше, обладать одинаковыми правами, что и настоящие родственники. Социальный наем весьма демократичен для пользующих его граждан. Они получают реальные гарантия для уверенности в завтрашнем дне. К примеру, владелец жилья (орган власти) запланировал передать свою собственность в частные руки. В данном случае наем помещения сохраняется.

Договор коммерческого найма является одним из способов решения существующих проблем населения в жилище. В отличие от иных способов удовлетворения названной потребности (например, в отличие от ипотечного кредитования) договор коммерческого найма может быть заключен любым заинтересованным лицом. Эффективность возникающих на основе указанного гражданско-правового договора отношений должна быть воспринята и учтена государством. В этой связи целесообразно предложить привлечь государство в решение жилищной проблемы путем обеспечения условий для строительства «доходных домов».

По результатам проведенного исследования были сделаны следующие основные выводы.

Договор найма жилых помещений — самостоятельный гражданско-правовой договор, содержание которого сводится к передаче во временное владение и (или) пользование другому лицу жилого помещения для использования его по назначению — проживания. Особенность указанного договора заключается в том, что на стороне нанимателя (лица, которому во временное владение и (или) пользование, жилое помещение) выступает исключительно физическое лицо.

Существование указанной конструкции гражданско-правовых договоров направлено на достижение цели по удовлетворению основополагающей потребности каждого человека в жилище.

Учитывая уровень развития гражданско-правовых отношений, современный законодатель выделяет две основные разновидности договоров найма жилого помещения: договор коммерческого найма и договор социального найма.

Указанные виды договора найма жилого помещения обладают определенной спецификой, что выражается в субъектном составе (на стороне наймодателя), требованиями, предъявляемыми к жилому помещению как к предмету договора социального либо коммерческого найма.

Договор социального найма жилых помещений представляет собой разновидность гражданско-правовых договоров, на основании которого создаются условия для удовлетворения граждан в жилом помещении. Специфика указанного договора заключается в том, что к числу лиц, которые могут получить жилое помещение, относятся малоимущие лица и иные лица, которые в силу финансового положения самостоятельно не могут приобрести жилое помещение, в том числе и на заемные средства.

Договор социального найма жилого помещения рассматривается в качестве гарантии обеспечения нуждающихся категорий граждан в жилом помещении, а потому указанный договор имеет социальный характер. Наличие указанной конструкции гражданско-правового договора направлено на урегулирование отношений, возникающих по поводу предоставления государством, регионами либо муниципальными образованиями жилого помещения во владение, пользование гражданам, состоящим в очереди на получение жилья [10].

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в целях удовлетворения потребности нанимателя, иных вселенных им лиц в жилом помещении. Указанный договор носит исключительно возмездный и срочный характер — срок договора не может превышать пяти лет. При этом за нанимателем сохраняется право на преимущественное заключение договора коммерческого найма на новый срок.

Договор коммерческого найма жилого помещения в отличие от договора социального найма носит коммерческий характер, то есть в качестве наймодателя по такому договору выступает любое лицо, которое желает получить определенную выгоду от сдачи жилого помещения в найм за определенную денежную сумму. При этом указанный договор может быть заключен на новый срок с тем же нанимателем, что также свидетельствует о коммерческой направленности рассматриваемой конструкции гражданско-правового договора.

Договор коммерческого найма является одним из способов решения существующих проблем населения в жилище. В отличие от иных способов удовлетворения названной потребности (например, в отличие от ипотечного кредитования) договор коммерческого найма может быть заключен любым заинтересованным лицом. Эффективность возникающих на основе указанного гражданско-правового договора отношений должна быть воспринята и учтена государством [9].

Положения действующего гражданского, жилищного законодательства не являются совершенными. В этой связи на практике возникают определенные спорные ситуации. Для урегулирования ряда таких ситуаций были предложены следующие рекомендации по совершенствованию положений действующего закона и правоприменительной практики:

– внести изменения в ч. 4 ст. 104 ЖК РФ положение следующего содержания: «Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения. Договор найма служебного жилого помещения подлежит прекращению с момента добровольного освобождения нанимателем служебного жилого помещения в разумные сроки».

На основе указанного предложения представляется возможным обеспечить право бывшего работника на жилье, исключить случаи его оставления без постоянного (временного) места жительства;

– законодатель не указывает на совершеннолетие нанимателя. При этом гражданский оборот выделяет в качестве значимого юридического события не только достижение совершеннолетия, но и приобретение полной дееспособности. Признание гражданина дееспособным возможно вследствие эмансипации или заключения брака, что указывает на возможность несения ответственности по своим обязательствам самим лицом в полном объеме.

Целесообразно внести дополнения в п. 1 ст. 677 ГК РФ, изложив указанное положение в следующей редакции: «Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин, признанный в установленном настоящим Кодексом порядке дееспособным».

Также отмечено, что регулирование договора найма жилого помещения происходит и на федеральном уровне, и на уровне субъектов Российской Федерации. Признается, что жилые помещения по договорам коммерческого найма предоставляются нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам в качестве альтернативы договора социального найма.

Как правило, участниками программ становятся граждане, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и являются малоимущими. Иными словами, речь здесь идет о семьях, которые не могут своими средствами, самостоятельно приобрети жилье. В таком случае большая часть населения России не может быть отнесена под действие этих программ, хотя они тоже не могут приобрести самостоятельно жилое помещение.

Представляется, что такой подход не совсем удачный, так как формирование института коммерческого найма должно решать проблему не только малоимущих граждан, но и граждан, не относящихся к ним. Для решения этой проблемы следует сформировать рынок найма жилья, в который привлечь частный сектор жилищной недвижимости, ориентированный на долгосрочный наем, а также создать федеральные программы, которые будут развивать институт коммерческого найма. Это позволило бы гражданам решить жилищную проблему наиболее быстро, так как существующие программы направлены не на развитие коммерческого найма, они регулируют институт права собственности, а также оказывают социальную поддержку малоимущим гражданам.

При заключении договора коммерческого найма также будет необязательно признание гражданина малоимущим, необходимо лишь поставить его на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не имеет значения, есть ли у гражданина в собственности или во владении и пользовании другое жилое помещение, так как данный договор носит возмездный характер, а не только социальный, как договор социального найма.

В целях обеспечения условий для осуществления коммерческими организациями деятельности в рассматриваемой сфере государству надлежит предусмотреть меры, направленные на привлечение инвестиций (предоставление налоговых льгот, земельных участков на льготных условиях и др.).

Также надлежит использовать возможности жилищных кооперативов по сдаче внаем жилых помещений, которые освободились от прежних членов кооператива вследствие их выхода либо исключения из жилищного кооператива. Данным организациям также могут быть предоставлены меры для содействия в осуществлении указанной деятельности на систематической основе (путем предоставления льгот, земельных участков для строительства многоквартирных домов).

За деятельностью создаваемых специализированных организаций должен быть установлен контроль со стороны специально созданной системы органов управления. К полномочиям таких органов также следует отнести полномочия по ведению контроля за порядком ведения учета граждан, нуждающихся в жилье.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2014. — № 38. — Ст. 4389.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 (Часть вторая) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996. — № 5. — Ст. 410.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188- ФЗ // Российская газета. — 2005. — 12 января.
4. Литовкин В. Н. Жилищное законодательство и концепция развития гражданского законодательства. Журнал российского права. 2010;157(1):47–53.
5. Далбаева, Н. Н. Договор найма жилого помещения и его виды: проблемы соотношения / Н. Н. Далбаева // BaikalResearchJournal. — 2010. — № 6. — С. 94–98.
6. Мусаева, У. Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения / У. Мусаева // Научные записки молодых исследователей. — 2018. — № 5. — С. 32–38.
7. Ноздрина, Н. А. Сравнительный анализ договора аренды и договора найма жилого помещения в РФ / Н. А. Ноздрина // Прорывные научные исследования как двигатель науки. — 2019. — № 4. — С. 90–94.
8. Панченко, И. В. Договор коммерческого найма жилого помещения: проблемы правового регулирования и иные вопросы / И. В. Панченко // Аллея науки. — 2020. — № 4 (43). — С. 376–381.
9. Пушкина, А. В. Место договора социального найма жилого помещения в системе договоров найма жилых помещений / А. В. Пушкина // Принципы права: проблемы теории и практики. — 2017. — № 1. — С. 343–348.
10. Свит, Ю. П. Жилищное право: учебник и практикум для академического бакалавриата / Ю. П. Свит. — М.: Юрайт, 2020. -258 с.