Цель настоящей статьи — на основе синтеза правового и экономического подходов раскрыть понятие, сущностные признаки и социально-экономические функции аренды жилья как комплексного института.

Институт аренды жилья является одним из наиболее востребованных и одновременно сложных в системе российского гражданского права. Его значимость обусловлена тем, что жилищная потребность относится к числу первичных, базовых потребностей человека, а аренда выступает одним из основных способов её удовлетворения для миллионов граждан, не имеющих возможности приобрести жильё в собственность [1].

В последние годы внимание к институту аренды жилья со стороны законодателя и исследователей значительно возросло. Это связано как с социальными факторами (рост мобильности населения, развитие образовательной и трудовой миграции), так и с экономическими (недоступность ипотеки для значительной части граждан). Однако, несмотря на возросшую практическую значимость, теоретическое осмысление аренды жилья как целостного экономико-правового института остаётся фрагментарным.

Понятие договора аренды: нормативное определение и доктринальные подходы. Легальное определение договора аренды (имущественного найма) содержится в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно данной норме, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование [2].

Как справедливо отмечает исследователь В. Н. Жильченко, в самом Гражданском кодексе отсутствует развёрнутое определение термина «договор аренды», однако анализ нормативной конструкции позволяет выделить его сущностные признаки. К числу таких признаков автор относит: наличие взаимных обязательств сторон; обязанность арендодателя предоставить имущество во временное владение и (или) пользование; обязанность арендатора вносить плату за переданные ему правомочия; а также срочный характер возникающих отношений [7].

А. А. Багманов определяет договор аренды как «самостоятельный вид гражданско-правового договора, условия которого определяют обязанность арендодателя с одной стороны по предоставлению арендатору с другой стороны во временное владение и (или) пользование имущества на определенный срок за установленную плату» [6]. Данное определение акцентирует внимание на трёх ключевых элементах: временный характер, возмездность и передача правомочий владения и (или) пользования.

И. В. Кушнир, в дополнение к указанным признакам, отмечает такую особенность договора аренды, как принадлежность арендатору плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества [8]. Это положение также закреплено в статье 606 ГК РФ, согласно которой «плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью» [2].

Сущностные признаки договора аренды как экономико-правовой конструкции. Анализ нормативных источников позволяет выделить следующие признаки, характеризующие договор аренды как самостоятельный правовой институт.

Первый признак — двусторонний характер обязательства. Договор аренды порождает права и обязанности у обеих сторон. Арендодатель обязан передать имущество, а арендатор — принять его и вносить арендную плату. Как отмечает Жильченко, «арендодатель является одновременно и должником арендатора в связи с обязанностью передать в аренду определённую вещь, и его кредитором в отношении права требовать арендную плату» [7]. Эта двусторонность отличает аренду от односторонних договоров (например, договора дарения).

Второй признак — возмездность. Арендные отношения всегда предполагают встречное предоставление со стороны арендатора в виде арендной платы. Бесплатное пользование чужим имуществом оформляется договором ссуды (безвозмездного пользования), а не договором аренды [2]. Возмездный характер аренды имеет важное экономическое значение: аренда для арендодателя выступает способом извлечения дохода, а для арендатора — способом удовлетворения потребности без единовременных крупных затрат.

Третий признак — срочность. Договор аренды заключается на определённый сторонами срок. По истечении этого срока договор либо прекращается, либо (при наличии соответствующего волеизъявления сторон) возобновляется на новый срок. Для договора найма жилого помещения статьёй 683 ГК РФ установлен максимальный срок — 5 лет, после чего договор может быть заключён на новый срок [2]. Срочность принципиально отличает аренду от института собственности, который носит бессрочный характер.

Четвёртый признак — временный характер перехода правомочий. При аренде к арендатору переходят правомочия владения и пользования, но не распоряжения. Собственником имущества остаётся арендодатель, который сохраняет за собой право распоряжения (включая право продажи арендованного имущества). В случае смены собственника арендованного имущества договор аренды сохраняет силу в силу действия принципа следования, закреплённого в статье 617 ГК РФ: переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды [2].

Пятый признак — наличие внутренней типизации. Гражданский кодекс закрепляет ограниченное количество видов арендного договора: аренда транспортных средств, аренда предприятий, аренда зданий и сооружений, финансовая аренда (лизинг), прокат [7]. Каждый из этих видов имеет особенности правового регулирования, обусловленные спецификой объекта аренды.

Соотношение понятий «аренда» и «наём» жилого помещения. Вобыденном сознании и даже в профессиональной среде понятия «аренда» и «наём» жилого помещения часто используются как синонимы. Однако с точки зрения российского гражданского законодательства между ними существует принципиальное различие, которое необходимо учитывать как при заключении договоров, так и при разрешении споров.

Для регулирования отношений по передаче жилого помещения в пользование Гражданский кодекс РФ содержит две отдельные главы: глава 34 «Аренда» и глава 35 «Наем жилого помещения» [2]. Такое разделение неслучайно.

Ключевое различие заключается в субъектном составе сделки. Договор аренды (в том числе аренды жилого помещения) заключается с участием юридического лица. Договор же найма жилого помещения заключается между физическими лицами-гражданами [9].

Второе различие касается цели использования имущества. При договоре аренды переданное имущество может использоваться как для предпринимательских, так и для иных целей, не связанных с проживанием. Договор же найма жилого помещения заключается исключительно для проживания граждан. Статья 671 ГК РФ прямо устанавливает: «Юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан» [2].

Таким образом, если собственник квартиры сдаёт её другому гражданину для проживания, должен заключаться договор найма жилого помещения. Если же квартира сдаётся организации для использования в качестве общежития для своих сотрудников или гостевого дома — заключается договор аренды.

Виды договора найма жилого помещения. Жилищный кодекс Российской Федерации и Гражданский кодекс РФ предусматривают несколько видов договора найма жилого помещения, различающихся по основаниям предоставления, целям и правовому режиму.

Первый вид — договор социального найма. Данный договор заключается в отношении жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Предоставление жилья по договору социального найма осуществляется нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам в порядке очерёдности [4]. Плата по такому договору является льготной, а сам договор носит бессрочный характер (за исключением случаев выселения за нарушения).

Второй вид — договор коммерческого найма. Это наиболее распространённый вид договора на рынке частного арендного жилья. Наймодателем выступает собственник жилого помещения (как правило, гражданин), а нанимателем — другое физическое лицо. Условия договора (размер платы, срок, права и обязанности сторон) определяются соглашением сторон. Максимальный срок договора коммерческого найма — 5 лет [2].

Третий вид — договор специализированного найма. Данный договор заключается в отношении специализированного жилищного фонда — служебных жилых помещений, общежитий, маневренного фонда и др. Категории граждан, имеющих право на получение такого жилья, ограничены законом [4].

Четвёртый вид — договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Этот институт был введён Федеральным законом от 21.07.2014 № 217-ФЗ и закреплён в статье 91.1 Жилищного кодекса РФ. Данный договор занимает промежуточное положение между социальным и коммерческим наймом. Он предназначен для граждан, которые не являются малоимущими (а значит, не имеют права на социальный наём), но при этом не могут арендовать жильё по рыночным ставкам [5]. Договор заключается на определённый срок, плата по нему устанавливается ниже рыночной.

Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения. Институт найма жилого помещения детально регламентирует права и обязанности его сторон, обеспечивая баланс интересов наймодателя и нанимателя.

Обязанности наймодателя. В соответствии со статьёй 676 Гражданского кодекса РФ, наймодатель обязан: передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома; предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг; обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома [3]. Эти обязанности корреспондируют праву нанимателя требовать от наймодателя выполнения указанных действий.

Обязанности нанимателя. Статья 678 ГК РФ устанавливает следующие обязанности нанимателя: использовать жилое помещение только для проживания; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии; производить текущий ремонт; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги [2].

Права нанимателя. К числу важнейших прав нанимателя относятся: право вселять в жилое помещение других граждан (супруга, детей, родителей, а также иных лиц с согласия наймодателя) (ст. 679 ГК РФ); право сдавать жилое помещение в поднаём (с согласия наймодателя) (ст. 685 ГК РФ); преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ) [2].

Экономическая сущность и социально-экономические функции аренды жилья. Сэкономической точки зрения аренда жилья представляет собой форму временного перераспределения правомочий собственности, позволяющую более эффективно использовать существующий жилищный фонд. В отличие от купли-продажи, которая требует единовременных крупных затрат, аренда «дробит» плату за жильё на небольшие регулярные платежи, делая его доступным для широких слоёв населения.

Анализ экономической природы аренды жилья позволяет выделить несколько её ключевых функций.

Первая функция — социальная. Аренда обеспечивает жильём те категории граждан, которые не могут приобрести его в собственность в силу объективных причин: молодёжь, начинающая карьеру и ещё не накопившая стартовый капитал; студенты, обучающиеся в другом городе; трудовые мигранты; граждане, находящиеся в трудной жизненной ситуации. Без развитого рынка аренды эти категории оказались бы в критическом положении.

Вторая функция — экономическая. Аренда позволяет собственникам жилья получать регулярный доход от использования принадлежащего им имущества, что стимулирует инвестиции в жилищную сферу (ремонт, модернизация). Кроме того, при легализации арендных отношений формируются налоговые поступления в бюджеты разных уровней.

Третья функция — мобилизационная. Аренда обеспечивает мобильность трудовых ресурсов. Человек, имеющий возможность легко сменить место жительства, более гибко реагирует на изменения на рынке труда: он может переехать в другой город ради более высокой зарплаты или интересной работы, не будучи обременённым необходимостью продавать собственную квартиру.

Четвёртая функция — градостроительная. Развитый рынок аренды снижает остроту жилищной проблемы в крупных городах — центрах притяжения мигрантов. Без возможности снять жильё приток рабочей силы был бы существенно ограничен, что негативно сказалось бы на экономике этих городов.

Проведённый анализ позволяет сделать вывод о том, что аренда жилья представляет собой сложный межотраслевой институт, сочетающий в себе элементы гражданско-правового регулирования (Гражданский кодекс РФ), жилищного законодательства (Жилищный кодекс РФ) и экономических механизмов рынка недвижимости.

К сущностным признакам договора аренды (найма) жилого помещения относятся: двусторонний характер, возмездность, срочность, временный характер перехода правомочий владения и пользования при сохранении права собственности за арендодателем, а также наличие внутренней типизации видов договора.

Ключевое различие между арендой и наймом жилого помещения определяется субъектным составом: договор аренды заключается с участием юридического лица, договор найма — между физическими лицами.

Социально-экономические функции аренды жилья (социальная, экономическая, мобилизационная, градостроительная) обусловливают её важную роль в современном обществе, особенно в условиях роста мобильности населения и периодических кризисов на рынке ипотечного кредитования.

Дальнейшие исследования в данной области могут быть направлены на сравнительный анализ регулирования арендных отношений в России и зарубежных странах, а также на разработку практических рекомендаций по совершенствованию правового механизма защиты прав нанимателей.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020). — Ст. 40.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 24.06.2025). — Ст. 606, 617, 671–688.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 24.06.2025). — Ст. 676.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 20.02.2026). — Ст. 49–91, 91.1.
5. Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». — Ст. 1.
6. Багманов А. А. Договор аренды: понятие, содержание, особенности / А. А. Багманов // Академическая публицистика. — 2020. — № 5. — С. 326–328.
7. Жильченко В. Н. Понятие и признаки договора аренды / В. Н. Жильченко // Актуальные проблемы права: сборник научных трудов. — 2022. — С. 3–9.
8. Кушнир И. В. Гражданское право: учебник / И. В. Кушнир. — М.: Волтерс Клувер, 2016. — 547 с.
9. Цуканова Е. Ю. Соотношение договоров найма и аренды жилых помещений: нормативно-правовые и доктринальные аспекты / Е. Ю. Цуканова // Семейное и жилищное право. — 2015. — № 2. — С. 43–46.