Действующее гражданское законодательство не содержит определения договора аренды недвижимого имущества, однако в нем содержатся определения его подвидов (в отношении здания, сооружения и предприятия):
— согласно пункту 1 статьи 650 Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ (далее — «ГК РФ»), арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (по договору аренды здания или сооружения);
— согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, а также передать иные имущественные права, связанные с предприятием (по договору аренды предприятия, как имущественного комплекса) [1].
Стоит отметить, что отношения аренды земельных участков также регламентируются Земельным кодексом РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ, нормы которого конкурируют с положениями ГК РФ. Авторы склоняются к тому, что имущественные отношения по поводу земельных участков, все же входят в предмет гражданского права, поскольку являются частными отношениями, однако на такие отношения одновременно применимо и публично-правовое регулирование (земельное право), поскольку данные отношения имеют особое общественное значение [2].
Отечественные авторы, анализируя вышеприведенные дефиниции, предлагают свои определения анализируемого вида гражданско-правового соглашения. Так, одни исследователи говорят о том, что договор аренды (имущественного найма) недвижимости представляет из себя гражданско-правовое соглашение, заключаемое между владельцем имущества и лицом, желающим временно распоряжаться имуществом (или временно распоряжаться и владеть) [3]. Стоит отметить, что предлагаемый подход является неверным, владелец не во всех случаях может распоряжаться имуществом, данное правомочие может быть передано ему на основании доверенности или прямого указания закона.
Другие правоведы утверждают, что по договору аренды недвижимого имущества арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или только во временное пользование арендатору указанное имущество [4]. С данной позицией можно согласиться поскольку она в полной мере дублирует положение гражданского законодательства, однако для доктринальных целей определение необходимо дополнить примерами такого имущества.
Основными квалифицирующими признаками аренды являются возникновение у арендатора на возмездной основе (ст. 606, 614 ГК РФ) временного (то есть на определенный либо неопределенный срок — ст. 610 ГК РФ) права пользования либо прав владения и пользования (ст. 606 ГК РФ) в отношении объекта аренды. При этом объектом аренды может быть только индивидуально определенная и непотребляемая вещь, то есть такая, чье использование не лишает ее свойств, эксплуатация которых по существу и является целью аренды (ст. 607, 128 ГК РФ).
Договор аренды недвижимости отвечает чертам родовой категории (договора аренды), в связи сданным фактом законом установлена возможность субсидиарного применения общих положений об аренде, однако в той части, в которой это не противоречит специальным положениям. Анализируемый вид договора относится к:
— консенсуальным (считается заключенным с момента достижения соглашения сторон по всем существенным условиям договора, как названным законом, так и определенным в качестве таковых сторонами);
— возмездным (предоставление недвижимости предполагает встречное исполнение со стороны арендатора в виде уплаты арендной платы);
— каузальным (цель сделки приобретение недвижимости во временное владение и пользование);
— срочным (как правило, договор является срочным, исключение составляют случаи, когда договор считается заключенным на неопределенный срок) [5].
Отличие договора аренды от договоров по передаче имущества в собственность (например купли-продажи, мены, дарения) состоит в том, что арендатор получает определенное имущество не в собственность, а лишь во временное владение и пользование либо только во временное пользование и отчуждать полученное имущество не может. В то же время плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).
На практике не всегда бывает легко определить, имеют ли место между сторонами договора отношения аренды или возмездного оказания услуг. Для их разграничения следует учитывать, что для арендатора эффект, для достижения которого он вступает в договорные отношения, непосредственно связан с полезными свойствами арендуемого имущества. Для заказчика по договору возмездного оказания услуг эффект заключается в использовании не имущества, а результатов действий (деятельности) исполнителя, при этом полезные свойства принадлежащего исполнителю имущества, если оно каким-либо образом используется сторонами договора в ходе его исполнения, лишь косвенно связаны с этим эффектом.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. № 5. Ст. 410.
- Бурмакина Н. И. Об особенностях аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2021. № 1 (232). С. 7–15.
- Козлов А. О. Анализ аренды недвижимости // E-Scio. 2019. № 1. С. 31–35.
- Александров А. Ю., Комиссарова А. Н. Аренда недвижимого имущества // Форум молодых ученых. 2018. № 12 (28). С. 184–187.
- Ишмакова Ю. А. Будущая недвижимость как объект договора аренды // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. 2021. № 4–3 (55). С. 217–220.
