Определение иных видов стоимости недвижимого имущества

 

В настоящее время в оценке недвижимости очень часто приходится определять рыночную стоимость. Методика по ее расчету, пришедшая из Западной Европы и Америки, уже прошла успешную апробацию к отечественным экономическим условиям. Определение других видов стоимости встречается намного меньше в российской оценочной практике, что сказывается на низком уровне их методологического обеспечения. К иным видам стоимости имущества относятся:

1.                Ликвидационная стоимость.
2.                Страховая стоимость.
3.                Стоимость незавершенного строительства.
4.                Стоимость зданий культурного наследия.

Основные случаи, при которых возникает необходимость оценки ликвидационной стоимости, следующие:

-                   реализация имущества в случае обращения взыскания на предмет залога;

-                   реализация имущества в случае осуществления процедуры банкротства предприятия;

-                   реализация конфискованного или арестованного имущества;

-                   ликвидация имущества предприятия или ускоренная реализация какого-либо имущества по другим причинам.

Таким образом, на практике при продаже в укороченные сроки (ликвидационной продаже) присутствуют элементы вынужденности при продаже.

Поскольку ликвидационная стоимость, по крайне мере по двум признакам, отличается от рыночной: укороченный срок экспозиции и вынужденность продажи, то величина этой стоимости должна отличаться от рыночной стоимости имущества. Обычно ликвидационную стоимость определяют путем корректировки рыночной стоимости с использованием коэффициента ликвидности.

Расчетная зависимость определяется по формуле:

, (1)

где Сл — ликвидационная стоимость имущества, д.е.;

Ср — рыночная стоимость имущества, д.е.;

Кл — коэффициент ликвидности;

Коэффициент ликвидности определяется по формуле:

, (2)

где Кл — коэффициент ликвидности;

U — скидка на ликвидность, %.

Для недостаточно ликвидного имущества имеется возможность реализации его по утилизационной стоимости. Поскольку существуют организации, для которых сбор вторичного сырья (например, металлолома) представляет коммерческий интерес, то выкуп и вывоз вторичного сырья соответствует условиям мгновенной продажи [2].

Для абсолютно неликвидного имущества, по-видимому, понятие ликвидационной стоимости не применимо, поскольку это имущество не востребовано рынком, сколько его не экспонируй, следовательно, нет возможности его ускоренно продать. Вместе с тем, если собственник (продавец) вынужден избавиться от такого имущества, то существует возможность его утилизации за плату (условно говоря, вывезти на свалку). При этом, поскольку затраты «продавца» превышают доходы, то в этом случае величина утилизационной стоимости отрицательна.

Непрозрачность информации о реальных сделках купли-продажи недвижимости, реализованных с аукционов в России, является одной из главных причин слабого методического обеспечения расчета ликвидационной стоимости, а, соответственно, и точности определения ее величины, в то время как в европейских странах подобная информация является открытой и доступной и проблем с расчетом этого вида стоимости в зарубежной оценочной практике не возникает.

Страховая стоимость — это оценочная или фактическая стоимость объекта страхования в месте его нахождения в момент заключения договора страхования. Она указывается в страховом полисе или в договоре. Как правило, страховая сумма определяется страхователем на основании платежных документов, представленных страховщиком. Для определения страховой стоимости могут использоваться информационные справочники или отчеты независимых оценщиков.

В первую очередь следует установить факт наступления страхового случая, который соответствует договору страхования. Написать заявление о произошедшем страховом случае, указать перечень похищенного, поврежденного или уничтоженного имущества. Составить страховой акт о данном застрахованном имуществе, в котором подтверждается факт, обстоятельства и причины наступления страхового случая. Именно он является главным документом для определения суммы страхового возмещения. Акт необходимо составить в течение трех рабочих дней со дня подачи заявления. При необходимости привлекаются пожарные, правоохранительные и прочие органы, которые обладают информацией об обстоятельствах произошедшего страхового случая.

Далее следует определить сумму нанесенного ущерба. Для этого из стоимости имущества по страховой оценке необходимо вычесть сумму износа и стоимость остатков, которые годны на строительные материалы, добавив к полученному значению расходы по приведению имущества в надлежащий вид. Как правило, используется именно этот порядок определения ущерба. Однако он может быть изменен в зависимости от конкретной ситуации страхового случая, который может быть дополнительно обговорен со страховой компанией.

Далее вычисляем сумму страхового возмещения. Его величина зависит от системы и уровня страхового обеспечения по застрахованному имуществу. Определяем величину страховой суммы, которая указывается в договоре между страховщиком и страхователем. Предельный размер данной суммы определяется законодательно. Она не может быть больше действительной стоимости имущества, которая установлена на момент заключения договора. Страховое возмещение, равно отношению фактического ущерба к страховой стоимости имущества, умноженному на страховую сумму по договору.

Наступление и идентификация страхового случая, соответствующего договору, подтверждается перечнем похищенного или поврежденного имущества, заявлением о наступлении случая и страховым актом о похищении или уничтожении имущества. Страховой акт оформляется в порядке, установленном правилами страхования и подтверждает обстоятельство и причину страхового случая. Только основываясь на страховом акте можно рассчитать сумму ущерба, который причинен имуществу, провести исчисления величины возмещения, а также определить право на получение этого возмещения.

На практике часто применяется страхование по системе первого риска, в таких случаях страхователю возмещается ущерб только по первому случаю в полном объеме, но не больше той суммы, которая была оплачена на страховые взносы. Если убытки были меньше, чем страховая сумма, то договор действует в пределах оставшейся суммы. Когда сумма ущерба превышает страховую сумму, то это остается на риске страхователя.

Когда страхователь получает частичное или полное возмещение ущерба от человека, который его причинил, то страховщик частично или полностью освобождается от выплаты страхового возмещения.

Объекты незавершенного строительства, несмотря на их неготовность к эксплуатации и непосредственному коммерческому использованию, представляют собой товар, который можно купить или продать целиком или по частям. Но сделка покупки-продажи требует установления цены, на которую будут согласны обе стороны. Объекты незавершенного строительства являются достаточно сложным для проведения оценки видом недвижимости. Главная причина этого заключается в том, что объект не готов к функционированию по своему прямому назначению и, следовательно, не может приносить доход. Наоборот, он требует больших финансовых вложений и времени для завершения строительства. Кроме сложных финансовых условий, объект может находиться в сложном юридическом положении, права собственности могут оспариваться, на объект могут обоснованно претендовать различные правообладатели, а долевое разделение объекта может быть не урегулировано.

Приступая к оценке объекта незавершенного строительством надо определить состав объекта, существующие права на объект и их обладателей. Кроме того, оценщик должен выяснить, по каким причинам строительство было прекращено или приостановлено.

К наиболее часто встречающимся причинам остановки строительства относятся:

1.                Финансовые трудности инвестора.
2.                Общее падение спроса на рынке недвижимости.
3.                Ошибки или значительные технические недочеты проекта.
4.                Внезапно открывшиеся обстоятельства юридического, финансового или технического характера.

Выяснение обстоятельств и причин прекращения строительства поможет оценщику правильно определить наилучшее дальнейшее использование объекта. Проанализировав эти причины, оценщик учтет эти риски в своих расчетах и построит свою оценку на более достоверных предпосылках.

Следующая часть работы оценщика состоит в точном определении технических параметров объекта.

К таким параметрам относятся:

1.                Физические размеры объекта и его основных конструктивных элементов.
2.                Степень завершенности каждой конструктивной системы (фундамент, стены, полы, проемы, крыша, кровля, внутренняя отделка, оборудование).
3.                Износ каждой конструктивной системы и возможность использования каждой системы при возобновлении строительства с учетом имеющегося износа. При необходимости — расчет стоимости ремонта и восстановления основных систем до состояния, пригодного к дальнейшему использованию.

После завершения юридического и технического анализа можно приступить к определению варианта наилучшего будущего использования объекта незавершенного строительства. В оценке незавершенного строительства это является важнейшим этапом, поскольку именно от правильного выбора способа дальнейшего использования объекта зависит размер финансирования для завершения строительства и стоимость объекта после сдачи в эксплуатацию. Оценщик должен выбрать тот вариант будущего использования, при котором стоимость оцениваемого объекта будет максимальной. Выбор варианта наиболее эффективного использования проводится на основании анализа доходов от эксплуатации готового объекта в будущем.

На практике выбор дальнейшего использования объекта, чаще всего, сводится к рассмотрению трех основных вариантов.

1.                Завершение строительства согласно первоначальному проекту.
2.                Изменение и перепрофилирование объекта с использованием уже возведенных конструкций в новом проекте.
3.                Снос или демонтаж объекта, строительство нового объекта или использование земельного участка по иному назначению.

Следует отметить, что в случае выбора третьего варианта ценность для нового инвестора будет представлять только земельный участок, а возведенные конструкции будут только мешать новому строительству. Вклад этих конструкций в стоимость земли будет отрицательным, поскольку их снос потребует дополнительных расходов по сравнению со строительством на незастроенном участке.

Стоимость зданий — памятников культурного наследия формируется за счет:

                     стоимости материального «носителя» (земельный участок с улучшениями в виде зданий, сооружений, малых форм и т. п.);

                     стоимости вклада НМА (нематериального актива) в носитель [3].

Памятники культурного наследия тесно связаны с определенным нематериальным активом, накладывающим сервитуты (вещные права) на недвижимость. Описание НМА (полезности для государства или местной власти) приводится в паспорте на объект культурного наследия. Понятие НЭИ для этих объектов видоизменено (в связи с доминирующей полезностью таких объектов для общества в целом).

НМА может формировать как сервитуты (ценопонижающие факторы), так и престижность владения (ценоповышающие факторы). Рыночной оборотоспособностью НМА не обладают в отрыве от своего материального носителя.

Если права на недвижимость могут иметь рыночный оборот, то права на НМА постоянно находятся в собственности государства (федеральный и мировой статус памятника) или местного муниципального управления (местный статус) [1].

У собственников НМА (государство, местные власти) постоянно имеется рычаг воздействия на собственника недвижимости. Гибель (разрушение) материального носителя не всегда связана с полной потерей стоимости объекта (земельный участок не гибнет, поэтому связь его с НМА иногда приводит к целесообразности «замещения» материального носителя в виде здания, сооружения с большой долей замещенных элементов).

 

Литература:

 

1.                Методика оценки зданий — памятников культурного наследия. М. НПЦПО. 2004, 2008 гг.(www.cpcpa.ru)
2.                Фоменко А. Н. Методический подход к оценке ликвидационной стоимости объектов недвижимости // Бюллетень НП «СМАО» «Оценочная деятельность». 2006. № 1 / www.anf-ocenka.narod.ru
3.                Федеральный закон № 73 — ФЗ от 24.05.2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов Российской Федерации)»