Вовлечение объектов культурного наследия в хозяйственный оборот. Необходимость их стоимостной оценки



Согласно приказу Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255, Федеральному закону от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» и утвержденным данными правовыми актами Федеральных стандартов оценки № 2, для целей оценки различают нижеследующие типы стоимости объектов культурного наследия (далее — ОКН):

‒ кадастровая;

‒ рыночная;

‒ инвестиционная;

‒ ликвидационная [1].

Определенный вид стоимости ОКН зависит от нескольких факторов. Например, с какой целью оценивается объект, либо от его индивидуальных особенностей. До 1 января 2015 года, налогооблагаемая стоимость объекта недвижимости (стоимость, для целей начисления налогов), проводилось за счет инвентаризации объекта оценки. В настоящее время данная процедура сменилась понятием — рыночная стоимость.

В настоящее время наблюдается подъем рынка недвижимости ОКН, замечен его внушительный рост. Это обусловлено вложением средств в покупку или аренду зданий-памятников. Данная ситуация происходит по причине роста вложений капитала в покупку или аренду престижных объектов, для которых в будущем прогнозируют высокий спрос. Также Правительством Российской Федерации упрощен порядок приватизации, покупки и продажи ОКН. Так, например, до недавнего времени, по каждой сделке требовалось ее согласование с органами охраны и использования исторических и культурных памятников. Сейчас же, одно наличие ОКН в Едином государственном реестре недвижимости означает, что он подлежит передаче в собственность.

По мнению органов государственной власти, находящиеся на различных уровнях деятельности, единственный способ произвести реставрацию ОКН — продажа. Поэтому в их же интересах, как можно быстрее передать здания в собственность. На самом деле, наибольшую часть вырученных средств при сделке купли-продажи составляет цена реконструкции, однако принято считать, что это стоимость реализации.

Печально складывается склонность игнорирования старейших зданий-памятников, например, кирпичные полуразрушенные замки, деревянные особняки, представляющие наибольшую популярность с исторической точки зрения. Однако, как единица сделки они нереализуемы. Например, похожее здание более поздних лет постройки может быть приобретено за те же деньги. При этом здание будет превосходить по площади и в наиболее презентабельном состоянии. Как следствие, затраты на восстановление — минимальны, продуктивность в совокупности с безопасностью — максимальны [3].

Рынку недвижимости ОКН принадлежат факторы, которые повышают количество рисков при вложении средств в такие объекты. Например: несовершенная законодательная база, затраты на реконструкцию, небезграничное целевое использование [4]. Существующие ОКН были возведены для определенной цели. Их использование в современном мире (размещение бизнес-центров, служебных помещений, ресторанов) достаточно ненадежно.

Большинство зданий, имея индивидуальные архитектурные решения, наиболее привлекательны для потенциальных покупателей. Высокие потолки, огромные площади, сообщение отдельных помещений — все это максимально отвечает запросам к подобным объектам. Однако, то же самое не соответствует запросам арендаторов. Большие вложения, стоимость реализации при немаленькой арендной плате сильно отталкивают [5].

Рынок ОКН можно разделить на несколько групп. Дело в целевом назначении. Различают: офисные, торговые, жилые и прочие [6]. Не секрет, что стоимость в данных категориях, зачастую беспочвенно завышена Правительством и не имеет отношения к подлинным рыночным ценам. В данном случае нужно учитывать, что в эту стоимость будет входить цена реконструкции, восстановления и прочих необходимых работ. Стоит заметить, что в исторически значимых объектах запрещена внутренняя перепланировка в целях обеспечения безопасности владельцев и пользователей.

В данной ситуации, государственные органы охраны ОКН находятся на стадии разработки обязательств для комиссии по приватизации, в которых планируется описать обязанности собственника в отношении реставрации объектов [7].

По закону право приобретения недвижимости в собственность или регистрация аренды проходит через участие в конкурсе, который организуется государственным органом. На самом же деле, у здания имеется только один конкурсант, как единственный претендент, разумеется, выходящий в нем победителем.

В итоге, при соблюдении обязательств по охране объекта, нахождение в памятнике не обременит владельца на какие-либо трудности. Реализация стоимостной оценки ОКН приносящих доход может привести к вовлечению их в хозяйственный оборот и привлечь инвестиции для работ по реконструкции, ремонту, восстановлению и сохранению достойного вида.

Литература:

1. «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ» № 73 ФЗ принят Гос. Думой 29 июня 2002г.: одобр. Советом Федерации 10 июля 2002г.//М: Право, 2007. — 100с
2. Григорьев, В. В. Оценка объектов недвижимости. — М., ИНФРА-М, 1997 55- 78с.
3. Иванова, Е.Н., Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие. 3-е изд. под. ред. М. А. Федотовой. –М.,: КНОРУС, 2009. С.234.
4. Луков, А.В., Оценка историко-культурной ценности зданий-памятников// Холщевников В. В. Сб.тр./ Моск. Гос. строит.ун-т: — М.: МГСУ, 1999 г.
5. Культурное наследие в современном мире: Концептуализация понятия и проблематики. Сб. статей // С.-Петерб. Гос. Ун-т культуры и искусств.- Спб: СПбГУКИ, 2008. — с.252–262.
6. Малинина, К.В. — К вопросу оценки зданий-памятников, имеющих историческую, архитектурно-художественную ценность. Материалы науч. конференций. — СПб.: Норинг, 2003.-224 с.
7. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. — М.: Маросейка, 2009. — 432с.