Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд: основания и условия

В настоящее время всё более острой становится проблема эффективности использования земельных ресурсов, поэтому институт изъятия земель для государственных и муниципальных нужд находит своё дальнейшее развитие в Земельном кодексе РФ [4].

Кроме норм Земельного кодекса РФ подлежат применению и нормы ряда статей Гражданского кодекса РФ [1], Градостроительного кодекса РФ [2], нормы других федеральных законов и иных нормативных правовых актов. Но основным нормативным правовым актом является Земельный кодекс РФ. Именно в нём закрепляется положение, согласно которому изъятие земельного участка допускается только в исключительных случаях и только для государственных и муниципальных нужд. Исключительность случаев изъятия земель обусловлена необходимостью сохранения стабильности земельных отношений, прав на землю, соблюдения законных интересов правообладателей.

В соответствии со ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в связи с выполнением международных обязательств Российской Федерации; строительством, реконструкцией следующих объектов государственного, регионального или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов.

Например, это объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации; объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; линейные объекты федерального и регионального значения и др.

С 1 апреля 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 31.12.2014 г. № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [5].

По сравнению с ранее действующей редакцией ЗК РФ в ст. 49 слово «размещение» заменено на слова «строительство и реконструкция». Это сделано для того, чтобы избежать расширительного толкования. Законодатель закрепляет принцип исключительности, которым необходимо руководствоваться при решении вопроса об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд — процесс всегда болезненный. И главная причина этого — несправедливая цена, предлагаемая при выкупе земельного актива.

Примером могут быть многочисленные конфликты, возникавшие при изъятии участков при подготовке к Олимпиаде-2014, происходившее в соответствии с Федеральным законом от 01.12.2007 № 310-ФЗ (ред. от 28.06.2014) «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [3]. Согласно данному Закону в период с 01.01.2008 до 01.01.2014 на территории Краснодарского края допускалось изъятие земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для государственных нужд в целях размещения олимпийских объектов. Многие жители города Сочи, у которых были изъяты земли и дома, так и не смогли добиться вменяемого возмещения за свои потери.

Улучшил или нет новый порядок изъятия земель эту фактическую ситуацию? Обеспечил ли конкретные гарантии собственникам? Попробуем это понять, рассмотрев основные положения нового закона.

В новой редакции Земельного кодекса РФ устанавливаются иные правила выплаты компенсаций. Полагаем, что положение закона позволит исключить ранее активную коррупционную составляющую процесса изъятия.

В соответствии со статьёй 56.5 Федерального закона РФ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков объединены в одно общее определение — правообладатели земельных участков.

В ст. 56.8 Земельного кодекса РФ установлено, что за изымаемый земельный участок его правообладателю предоставляется возмещение. Возмещение полагается не только собственникам, но и правообладателям, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения. В размер возмещения включаются рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению в связи с изъятием; убытки, причинённые изъятием земельного участка, или убытки в связи с невозможностью исполнения правообладателем обязательств перед третьими лицами (например, по договору аренды); упущенная выгода.

Но цена всё же остаётся непростым предметом переговоров, и процесс её обсуждения может занять не более 3-х месяцев. Собственник, если не согласится с ценой, может, заказать экспертизу и назвать свою цену. Проект соглашения о цене и условиях изъятия и решение об изъятии органы управления обязаны отправить правообладателю, и на их изучение отводится 3 месяца. Изъятие участков и объектов недвижимости до истечения 3-х месяцев со дня получения такого уведомления допускается только с согласия правообладателей земельных участков и объектов имущества. Право владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, подлежащим изъятию для государственных или муниципальных нужд, с отнесением на них возможных рисков, у собственника сохранится до момента получения уведомления о принятии решения об изъятии.

Если ранее в соответствии со ст. 63 ЗК РФ земельный участок изымался через год после получения уведомления о принятии решения об изъятии, то согласно новому законодательству в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости.

Подводя итоги, можно сказать, что согласно новой редакции Земельного кодекса РФ:

-          устанавливается новый порядок изъятия земельных участков;

-          конкретизируются права, касающиеся предоставляемого правообладателям возмещения в связи с изъятием земельных участков и другого недвижимого имущества, в том числе размер и условия данного возмещения;

-          регулируются отношения, связанные с образованием земельных участков, изъятием земельных участков нужд по решению суда;

-          для правообладателей предусматривается право осуществлять владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом, с отнесением на них возможных рисков только со дня уведомления о принятии решения об изъятии.

В новой редакции Земельного кодекса предусмотрена возможность обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности. В соответствии с положениями статьи 39.21 Земельного кодекса РФ такой обмен допускается, если земельный участок, находящийся в частной собственности, изымается:

-          для государственных или муниципальных нужд;

-          в соответствии с документацией по планировке территории предназначен для размещения объекта социальной инфраструктуры, объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на нём уже расположены указанные объекты.

Таким образом, ЗК РФ повышает уровень гарантий прав на землю, устраняя противоречия между частными и публичными интересами.

Литература:

1.      Собрание законодательства РФ 1994, № 32, ст. 3301,2014, № 19, ст.2329.

2.      Собрание законодательства РФ 2005, № 1 (часть 1), ст. 16.

3.      Собрание законодательства РФ 2007, № 49, ст. 6071

4.      Собрание законодательства РФ 2001, № 44, ст. 4147; 2014, № 26 (часть I), ст. 3377.

5.      Собрание законодательства РФ 2015, № 1 (часть I), ст. 52