При экономической оценке недвижимости затратным подходом отдельно определяется рыночная стоимость земельного участка и построенных на нем зданий и сооружений с учетом их особенностей.
Для земельного участка это: размерные данные и экономическая характеристика.
Для зданий и сооружений на земельном участке это: вид собственности; завершенное или незавершенное строительство; объемно-планировочное и конструктивное решение; время выполнения строительства; коммуникации; благоустройство и др.
Оценка рыночной стоимости земельного участка может выполняться различными методами, такими как: сопоставимых продаж; соотнесения; капитализации земельной ренты; техника остатка для земли; развития земельного участка.
Использование того или другого метода определяется конкретными условиями при оценке стоимости земельного участка.
Метод использования сопоставимых продаж заключается в сравнении данных оцениваемого земельного участка с данными аналогичного земельного участка, проданного незадолго. При этом используются следующие данные: месторасположение, размеры земельного участка, экономические условия и время продажи.
При использовании данного метода вносятся поправки в цену земельного участка, с которым выполняется сравнение, распространяемые на всю цену или измерительные показатели (сотка, м2, га).
Метод соотнесения используется в том случае, когда известна общая цена (Ц.о.) продажи земельного участка и объекта недвижимости на нем. В данном случае выполняется расчет стоимости объекта недвижимости на земельном участке (Цо.н.), а затем определяется рыночная стоимость земельного участка вычитанием из общей стоимости цену объекта недвижимости (Ц.о. – Цо.н. = Цз.у.).
Расчет производится именно таким образом в связи с тем, что чем старше объект недвижимости, тем будет больше доля земельного участка в общей цене комплекса недвижимости.
Метод капитализации земельной ренты, заключающийся в капитализации доходов за счет арендных платежей, практически не применяется из-за сложности использования необходимых для него сопоставимых данных по арендным платежам и нормам капитализации.
Техника остатка для земли выражена в капитализации дохода, определяемого расчетом из остатка дохода, относимого к земле, рассчитанного как разница между чистым операционным доходом от недвижимости и доходом, относимым к строениям. Данный метод также не имеет широкого распространения.
Метод развития земельного участка используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для распределения на отдельные индивидуальные участки и используется достаточно часто.
Технология оценки методом развития земельного участка следующая:
- определение размера и числа индивидуальных участков;
- расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж;
- расчет издержек освоения участков и их продаж;
- определение величины денежного потока вычитанием издержек освоения участков из общей выручки от продаж;
- определение ставки дисконтирования;
- дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков [2, с.156].
Кадастровая стоимость земельного участка отражается в кадастровом паспорте. Сведения государственного кадастра земельного участка имеются в органе кадастрового учета. По Воронежской области – это филиал Федерального государственного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Воронежской области.
В кадастровом паспорте на земельный участок содержатся общие сведения о земельном участке, местонахождение, разрешенное использование, категория земель, площадь, особенности границ участка и кадастровая стоимость. Кроме того, могут содержаться необходимые дополнительные сведения о земельном участке.
Оценка зданий и сооружений на земельном участке производится с целью расчета затрат на их создание в рыночных ценах на дату оценки с корректировкой на износ.
При оценке объектов недвижимости на земельных участках следует использовать восстановительную стоимость или стоимость замещения.
Восстановительная стоимость и стоимость замещения различаются между собой тем, что при восстановительной стоимости определяется стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта, а при стоимости замещения определяется стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта современного по материалам, дизайну и т.д.
Полную стоимость объекта недвижимости определяют различные расходы, в число которых входят прямые и косвенные строительные расходы и предпринимательское вознаграждение. В число прямых и косвенных расходов входят расходы на строительно-монтажные работы, заработная плата работников, маркетинговые расходы, налоги и др.
Предпринимательское вознаграждение находится, в основном, в пределах от 10 до 30% затрат на строительство объектов недвижимости. [1, с.28]
При расчете предпринимательского вознаграждения анализируется доход девелоперов и предпринимательская прибыль, которая характеризуется разницей между полными затратами на строительство и рыночной стоимостью объекта недвижимости.
При расчете полной восстановительной стоимости объектов недвижимости следует использовать методы сравнительной единицы, разбивки по компонентам и количественного обследования.
В методе сравнительной единицы используется для расчета полной восстановительной стоимости объекта недвижимости формула:
Сн = С е.с. * S0 * К1 * К2 * К3 * К4 , (1)
где Сн – стоимость оцениваемого объекта;
С е.с. – стоимость 1м2 или 1м3 типичного сооружения на базовую дату;
S0 – количество единиц сравнения;
К1, К2, К3, К4 - расчетные коэффициенты, учитывающие различия объектов оцениваемых и типичных, изменение стоимости строительства по датам, прибыль застройщика и НДС.
Расчеты основаны на сравнении стоимости строительства сравнительных единиц аналогичных объектов недвижимости.
При методе разбивки по компонентам оценивается стоимость строительных компонентов зданий, сооружений (фундамента, стен и т.д.), которые затем корректируются на величину расходов по смете. Данный метод достаточно распространенный.
Самым точным, но трудоемким является метод количественного обследования, в нем старая смета строительства пересчитывается на оцениваемый объект в ценах на дату оценки и выполняется расчет затрат на отдельные компоненты и здания в целом.
При расчете полной восстановительной стоимости затратным методом выполняется оценка новых объектов, в тоже время здания и сооружения со временем подвергаются износу физическому, функциональному и внешнему, в результате чего изменяется их стоимость.
Виды износа вызваны различными причинами: физический – в результате эксплуатации, функциональный – потерей требований рынка к функциональным функциям, внешнее старение – в результате отрицательного воздействия внешних факторов – влияния рыночной среды и др. Износ определяется методами рыночной выборки, срока службы и разбивки.
Методы рыночной выборки и срока службы используются для определения общей суммы износа, а метод разбивки применяют для распределения суммы общего износа между видами старения. [7, с.115]
Кадастровая оценка зданий и сооружений также как и на земельные участки отражается в кадастровом паспорте с указанием необходимых данных.
Кроме оценки зданий и сооружений, готовых к эксплуатации, производится оценка факторов незавершенного строительства.
Определение стоимости объектов незавершенного строительства зависит от их назначения: для производственного, общественного использования и для жилья. Кроме того, оценивается возможность использования этих объектов для получения доходов и в связи с этим возможность перепрофилирования их в соответствии с изменившимися рыночными условиями.
В зависимости от видов объектов их оценку можно выполнить с помощью затратного, доходного и сравнительного подходов. [3, с.161]
При оценке объектов незавершенного строительства необходимо наличие следующей информации: принадлежность объекта; вид объекта по специализированной и доходной недвижимости; площадь застройки; дата налога на строительство; дата прекращения строительства; степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам; конструктивная система объекта; водо, - электро, - газоснабжение по нормативам.
В расчетах полной восстановительной стоимости объектов незавершенного строительства предусматривается наличие действующей исходно-разрешительной документации, если требуется дополнительное обеспечение объектов, то затраты на получение нового комплекта исходно-разрешительной документации учитываются в расчетах [6, с.99].
Коэффициент готовности строительного объекта определяется как отношение суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта недвижимости к полной восстановительной стоимости объекта.
Величина израсходованных денежных средств при расчете методом прямого счета определяется величиной затрат на выполнение работ по каждому конструктивному элементу здания и прибавлением затрат на исходно-разрешительную документацию.
Стоимость объекта не завершенного строительством можно определить по формуле:
Со = ПВС + СЗ + ПЗ – О, (2)
где Со - стоимость объекта;
ПВС – полная восстановительная стоимость объекта;
СЗ – сопутствующие затраты;
ПЗ – прибыль застройщика;
О - обесценивание объекта, вызванное износом
В ряде случаев с целью повышения ликвидности незавершенного строительством объекта в его стоимости не учитывается прибыль застройщика [4, с.57].
Инвестиционную привлекательность объекта не завершенного строительством, следует рассчитать затраты для завершения строительства методами затратного и доходного подходов.
В большинстве стран с развитой рыночной экономикой приобретение объектов недвижимости осуществляется с помощью заемных средств, представляемых под залог на долгосрочной основе в форме ипотечного кредита.
Конкретные условия финансирования при оценке недвижимости сравниваются с типичным финансированием – величиной кредита. Условия финансирования влияют на цену недвижимости [5, с.40].
Оценка недвижимости, приобретаемой с привлечением ипотечного кредита, требует выполнения расчета цены объекта недвижимости по установленным периодам, величины ипотечного кредита, определения суммы дисконтированных денежных поступлений, остатков непогашенного по срокам кредита, ставки дохода и др. видов работ в интересах кредитора и заемщика (инвестора).
Литература:
1. Воронин, В.П., Предпринимательская стратегия предприятия на основе реализации инвестиционных проектов [Текст] / В.П. Воронин, Н.П. Матыцина, Н.П. Гончерова // Финансы, экономика, стратегия. 2012. – №4. – с. 27-30.
2. Воронин, В.П. Инновационное развитие, тенденции и эффективность: монография [Текст] / В.П. Воронин, И.М. Подмолодина, С.В. Семененко, И.Т. Сагитов, Н.П. Матыцина. – Воронеж: ВГУИТ, 2012. – 240 с.
3. Грищенко, Н.В. Стратегический анализ финансового состояния организаций: монография [Текст] / Н.В. Грищенко, А.А. Ольховиков. – Воронеж: ИПЦ «Научная книга». 2012. – 185 с.
4. Грищенко, Н.В. Прогнозирование экономических показателей на основе трендовых моделей [Текст] / Н.В. Грищенко, Н.А. Серебрякова // Финансы, экономика, стратегия. 2012. – №3. – с. 55-59.
5. Подмолодина, И.М. Пути достижения эффективности планирования затрат на выполнение инновационного проекта/ И.М. Подмолодина., Н.П. Гончерова., Н.П. Матыцина // Финансы, экономика, стратегия. 2012. – №4. – с. 38 - 41.
6. Сыроижко В.В., Требунских А.А. Инвестиционная деятельность организации в современной системе бухгалтерского учета / В.В. Сыроижко, А.А. Требунских // Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права. 2013. № 1 (45). С. 087-092.
7. Сыроижко В.В., Воронова М.А., Лахина Л.Ф. Управление инвестиционной деятельностью предприятий и организаций с целью повышения ее эффективности / В.В. Сыроижко, М.А. Воронова, Л.Ф. Лахина // В сборнике: Адаптационные механизмы и практики в трансформирующихся обществахматериалы II Международной научно-практической конференции. под редакцией И. В. Шершень; Воронежский государственный педагогический университет. 2014. С. 111-118.
