В статье дана характеристика договоров найма жилого помещения, выделены схожие черты и различия.
Ключевые слова: договор найма (коммерческий наем), договор социального найма, договор найма специализированного жилого помещения и договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
The article describes the characteristics of residential lease agreements, highlights similar features and differences.
Keywords: contract of employment (commercial hiring), the social contract of employment, the employment contract of specialized premises and the contract of tenancy housing social use.
Реализация прав граждан на жилище возможно путем получения права проживания в жилом помещении на основании договоров найма жилого помещения. В российском законодательстве нашли отражение несколько видов договоров, дающих право пользования жилым помещением. В качестве таких договоров выступают договор социального найма жилого помещения, договор специализированного найма, договор коммерческого найма, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Специфика договорных правоотношений найма состоит в том, что имущество переходит к приобретателю в усеченном виде. У владельца возникает право пользования и владения имуществом, но не возникает право распоряжения жилым помещением.
Анализ нормативных актов и специальной литературы позволил выделить общие и отличительные черты договоров найма жилого помещения. Такой сравнительный анализ позволит выделить преимущества и недостатки договорных конструкций разных видов договоров найма.
Прежде всего, необходимо обратить внимание на различия в источниках, регулирующих изучаемые договоры. Договоры социального найма жилого помещения, договор специализированного найма, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования регулируются жилищным законодательством (раздел III «Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма»). Договор коммерческого найма жилого помещения регулируется нормами главы 35 «Наем жилого помещения» ГК РФ. Ко всем видам договора могут быть применены отдельные положения гражданского законодательства. В частности, могут быть использованы ст. 672, 674,675, 678, 680 и др. Применение к большинству договоров найма положений жилищного законодательства указывает на социально-ориентированный характер договора. Только коммерческий наем носит гражданско-правовой характер.
Можно выделить общие и отличительные черты в предмете изучаемых договоров найма жилого помещения. По договорам социального найма и найма жилого помещения жилищного фонда социального использования жилое помещение предоставляется в государственном или муниципальном жилищном фонде. Для специализированного жилищного фонда могут быть использованы жилые помещения, имеющие особый статус: служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда и жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, а также лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан [1]. Все перечисленные жилые помещения, несмотря на различное целевое назначение, находятся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ч. 3 ст. 19, части 2 и 3 ст. 92 ЖК РФ). Предметом договора коммерческого жилого фонда может служить любое помещение, отвечающее техническим требованиям, удовлетворяющим потребностям и возможностям сторон договора. Собственником такого помещения может быть любой субъект гражданского права.
Договоры найма жилого помещения могут быть разграничены по способу их оплаты. Жилое помещение по договорам коммерческого найма предоставляется на условиях внесения коммунальных платежей и стоимости эксплуатации жилого помещения. Договор социального найма и специализированного найма не носит коммерческого характера. Поэтому в качестве оплаты принимается стоимость коммунальных услуг. Некоторые виды договоров найма специализированного жилого помещения (договор найма жилья в домах социального обслуживания и социальной защиты) могут быть предоставлены безвозмездно.
Сравнение договоров найма возможно и по сроку использования жилого помещения. Для разных договоров установлены разные сроки использования жилого помещения. Договор коммерческого найма может быть заключен на согласованный сторонами срок до 5 лет (один месяц, один год и др.). Договор социального найма, как правило, заключается бессрочно. Договор специализированного найма имеет временные ограничения. Служебные жилые помещения предоставляются на период осуществления гражданином трудовых (служебных) отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, на период прохождения службы, нахождения на государственной или выборной должности (ст. 93, ч. 3 ст. 104 ЖК РФ).
Анализ содержания изучаемых договоров позволяет сделать вывод о специфике оснований предоставления жилых помещений. Социальное жилье предоставляется малоимущим гражданам. Основанием предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда является потребностью в жилье в регионе проживания в связи исполнением обязанностей службы (работы, учебы). Для заключения договора коммерческого найма вполне достаточно, чтобы наниматель нуждался в жилом помещении и у него имелась финансовая возможность оплатить стоимость пользования жилым помещением.
Изменение договоров коммерческого найма и социального найма, найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договора специализированного найма жилого помещения связано в первую очередь с заменой нанимателя по этим договорам, так как, по общему правилу, замена наймодателя при переходе права собственности на жилое помещение не влечет за собой изменение или расторжение договора найма (ст. 675 ГК РФ, ст. 64 ЖК РФ). Замена нанимателя по договору коммерческого найма во всех случаях может быть произведена только с согласия наймодателя (ст. 686 ГК РФ).
Изменение договора социального найма, в отличие от договора коммерческого найма, также может быть связано с заменой жилого помещения как объекта договора.
Что касается договора найма специализированного жилого помещения, то анализ ч. 2 ст. 102 ЖК РФ позволяет выявить достаточно специфическое основание изменения данного договора: замену наймодателя-работодателя. Другие изменения в указанный договор могут быть внесены в соответствии с ЖК РФ, со статьями 450-453 ГК РФ и специальным законодательством [4].
Таким образом, жилищное и гражданское законодательство содержит ряд договоров, по которым граждане могут получить возможность пользования жилым помещением. Эти договоры обеспечивают различные потребности граждан в зависимости от их социального статуса и финансовых возможностей. Их использование позволяет обеспечить граждан жилыми помещениями с учетом сложившейся ситуации. В каждом случае анализируемые виды договоров удовлетворяют соответствующие потребности граждан.
Литература:
- Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений [Электронный ресурс]: постановление Правительства РФ от 26.01.2006 № 42 // НЛП «Гарант-Сервис».
- Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / под общ. ред. Н. М. Коршунова. — М., 2015. — С. 155.
- Постановление Правительства РФ от 29.08.2005 № 541 (ред. от 15.05.2018) «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» [Электронный ресурс] НЛП «Гарант-Сервис».
- Далбаева, Н. Н. Договор найма жилого помещения и его виды: проблемы соотношения / Н. Н. Далбаева // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права) (электронный журнал). — 2014. — № 6. — С. 54.
