The article examines issues related to the internal differentiation of a commercial residential lease agreement.

The author conducts an analysis of current legislation and law enforcement practice, on the basis of which criteria for the proper qualification of such an agreement are identified. The paper argues that qualifying a commercial lease agreement solely based on its duration is insufficient. The author’s key conclusion is that to properly qualify a commercial lease agreement, it is necessary to take into account its subject composition. According to the author, this approach will allow for consideration of the purpose for which the agreement is concluded; help achieve more balanced legal regulation in this area.

Keywords: commercial residential lease agreement, term of the agreement, Landlord, tenant.

В современном российском праве договор коммерческого найма жилья играет важную роль в решении жилищного вопроса граждан. Однако существующая система правового регулирования этого института требует существенного совершенствования, чтобы соответствовать актуальным потребностям гражданского оборота.

Основная проблема исследования заключается в необходимости более детальной классификации договоров коммерческого найма. Традиционный подход, основанный исключительно на сроке действия договора, является недостаточным для полноценного правового регулирования.

В современном жилищном праве России существует несколько основных механизмов получения временного жилья. Каждый из них нацелен на удовлетворение потребностей определённых групп населения.

Договор коммерческого найма представляет собой универсальный инструмент, доступный практически любому желающему. Его главное преимущество заключается в отсутствии необходимости подтверждать какой-либо особый статус или доказывать свою нуждаемость в жилье. Это делает его наиболее демократичным вариантом для широкого круга граждан.

Социальный наём ориентирован на поддержку незащищённых слоёв общества, особенно тех, кто испытывает финансовые трудности и не способен самостоятельно решить жилищный вопрос. Несмотря на разные критерии предоставления, оба вида договоров служат общей цели — реализации государственной политики в сфере жилья.

Особую категорию составляют специализированные жилые помещения. Они предоставляются на временной основе строго определённым законом группам граждан. Основанием для получения такого жилья служат специфические обстоятельства: прохождение службы, обучение, принадлежность к льготным категориям и другие случаи, предусмотренные законодательством.

В последние годы остро встала проблема защиты прав нанимателей. Основные трудности связаны с непрозрачностью условий аренды и частыми нарушениями со стороны наймодателей. Наиболее распространённые проблемы включают:

— неожиданное повышение арендной платы;

— одностороннее изменение условий договора;

— нарушение законных прав нанимателей.

Эти факторы создают нестабильную ситуацию на рынке арендного жилья и вынуждают нанимателей соглашаться на невыгодные условия.

Таким образом, каждый тип договора найма выполняет свою важную социальную функцию, обеспечивая жильём различные группы населения в соответствии с их потребностями и правовым статусом.

В правовой науке важно, чтобы любая классификация имела реальное значение как с научной, так и с практической точки зрения. Пустые классификации без конкретного смысла не несут пользы для развития правовой системы.

Применительно к договорам найма это правило особенно актуально. Главная задача классификации — выявить уникальные характеристики каждого вида договора, которые затем можно учитывать при создании и применении правовых норм. Анализ различных видов аренды показывает, что каждый из них имеет свои особенности. Например:

— договор аренды зданий выделяется из-за специфики объекта;

— договор аренды транспортных средств регулируется отдельно по той же причине.

Разные объекты требуют разного подхода к регулированию.

Следует отметить, что не все критерии подходят для классификации. Например, деление аренды зданий по этажности не имеет смысла с точки зрения права, так как эта характеристика не влияет на необходимость создания специальных правовых норм.

В современной правовой доктрине существует особый подход к разграничению договоров найма жилья по сроку их действия. Н. М. Рыбина отмечает интересную особенность краткосрочного найма: при таком формате существенно ограничивается объём прав арендатора, что, в свою очередь, снижает риски для собственника и повышает гарантии исполнения договорных обязательств [1, с. 70].

В сфере коммерческого найма жилья наиболее распространено деление договоров на:

— краткосрочные (до года)

— долгосрочные (от года до пяти лет)

При этом само существование жёстких временных ограничений вызывает серьёзные дискуссии в юридическом сообществе. Дело в том, что подобная практика не характерна для российского гражданского права в целом.

Вопрос о правомерности таких ограничений рассматривался в Конституционном Суде РФ. В своём решении суд пояснил, что установленные законом временные рамки направлены на обеспечение стабильности договорных отношений [2]. При этом за арендатором сохраняется преимущественное право на продление договора при соблюдении определённых условий.

Законодательное регулирование сроков договора коммерческого найма жилья имеет чёткое обоснование и направлено на защиту интересов обеих сторон соглашения. В указанном Определении Конституционный Суд РФ подтвердил конституционность норм ГК РФ о сроках договора найма [3], подчеркнув, что они защищают как нанимателя, так и наймодателя. Основная цель такого регулирования — обеспечение стабильности гражданского оборота. При этом анализ правовых норм показывает, что защита интересов собственника-наймодателя является приоритетной.

Правовое положение сторон существенно различается. Наниматель имеет право расторгнуть договор в любой момент, предупредив наймодателя за три месяца. Наймодатель связан сроком договора и может расторгнуть его только при наличии веских оснований

Важность временных ограничений обусловлена тем, что собственник жилого помещения, заключая договор найма, на длительный срок лишается возможности использовать своё имущество. Учитывая первостепенную значимость жилищных прав для граждан, законодатель установил определённые рамки для защиты интересов собственников.

Дихотомичность классификации договоров найма по сроку проявляется в том, что, в отличие от договора аренды, договор коммерческого найма не может быть заключён на неопределённый срок. Это создаёт определённость для собственника и предотвращает возможные злоупотребления со стороны нанимателя.

Таким образом, установление предельных сроков договора коммерческого найма — это компромиссное решение, направленное на создание баланса интересов участников договора при приоритете стабильности жилищных отношений.

Ключевой момент заключается в том, что классификация должна быть не просто формальной, а должна помогать в правовом регулировании. Только тогда она будет иметь реальную ценность для правовой системы и практики её применения. Таким образом, при разработке классификаций важно ориентироваться на их практическую применимость и способность улучшать правовое регулирование соответствующих отношений.

При этом для каждой категории установлены свои особенности правового регулирования. Например, в долгосрочных договорах предусмотрены дополнительные гарантии для нанимателя, включая преимущественное право на продление соглашения.

Субъектный состав договора также играет важную роль в его квалификации. На стороне нанимателя всегда выступает физическое лицо, а наймодателем может быть: гражданин, юридическое лицо, предприниматель, публично-правовое образование.

Особое внимание уделяется договорам с участием предпринимателей, где наниматель фактически является потребителем. В таких случаях должны применяться дополнительные нормы защиты прав потребителей. Хотя закон прямо говорит о продаже товаров, выполнении работ и оказании услуг, судебная практика признает необходимость его применения и к отношениям по предоставлению жилья в пользование, особенно когда речь идет о профессиональной сдаче жилья.

Как отмечают некоторые исследователи, в последние годы наблюдается рост числа случаев, когда права нанимателей нарушаются. Одной из основных проблем коммерческого найма является отсутствие прозрачности в условиях аренды и высокая вероятность нарушения прав нанимателей [4]. Кроме того, многие наниматели сталкиваются с несанкционированные повышения арендной платы и произвольным изменением наймодателями условий договора. Это создает неопределенность для нанимателей, вынуждая их мириться с несправедливыми условиями из-за страха потерять жилье [5].

Таким образом, правовой режим договора коммерческого найма существенно зависит от статуса его участников и срока действия, что требует дифференцированного подхода к регулированию таких отношений. Правовое регулирование долгосрочного договора коммерческого найма жилья должно быть направлено на создание максимально стабильных правоотношений между сторонами. Ключевая задача такого регулирования — обеспечить надёжное закрепление за нанимателем права пользования жилым помещением на длительный период. В связи с этим законодатель предусматривает для нанимателя расширенный объём прав по сравнению с краткосрочным наймом.

Итак, существующая система правового регулирования договоров коммерческого найма требует модернизации с учетом различных факторов, включая срок договора, статус участников и цели заключения соглашения. Это позволит создать более эффективную и справедливую систему защиты прав всех участников жилищных отношений.

Литература:

1. Рыбина, Н. М. Договор коммерческого найма жилого помещения по российскому гражданскому праву: диссертация... кандидата юридических наук: 5.1.3. / Рыбина Наталья Михайловна; [Место защиты: Российский государственный университет правосудия; Диссовет 78.2.001.04 (78.2.001.04)]. — Москва, 2024. — 224 с.
2. Определение Конституционного Суда РФ от 31.03.2022 № 683-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Шершневой Ольги Сергеевны на нарушение ее конституционных прав пунктом 1 статьи 683 и абзацем первым статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации» // СПС «КонсультантПлюс».
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 24.06.2025) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 410
4. Короткова, М. В. К вопросу о краткосрочном найме жилых помещений в многоквартирных домах / М. В. Короткова // Вестник Московского университета МВД России. — 2025. — № 2. — С. 107–113.
5. Рязанцева, Е. Г. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения / Е. Г. Рязанцева, М. Н. Рядинская // Проблемы научной мысли. — 2025. — Т. 1, № 3. — С. 68–74.