В данной работе рассматриваются основания, правовое регулирование признания граждан нуждающимися в предоставлении жилых помещений жилищного фонда социального использования, а также основания их выселение из таких помещений.
Эдуард Кок впервые использовал фразу «Мой дом — моя крепость», которая в дальнейшем стала известна каждому из нас. Недопустимость произвольного лишения жилища, а также возможность каждого иметь жилое помещение и улучшать свои жилищные условия различными способами закреплена в Конституции Российской Федерации (ст. 40 Конституции РФ) [1].
Выселение, по каким бы основаниям оно ни проводилось, в большинстве случаев относится к мерам государственно-правового воздействия, в каждом конкретном случае только суд вправе решать, подлежит ли лицо выселению из занимаемого жилого помещения.
К сожалению, право на жилье не может быть реализовано в полной мере, так как в каждом субъекте Российской Федерации есть общая проблема дефицита жилых помещений, которая заключается в отсутствии достаточного по площади жилищного фонда и недостаточном количестве средств в бюджете муниципального образования, необходимых для приобретения или строительства жилья в более сжатые сроки [2].
Указом Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600 предусматривается формирование рынка доступного жилья, передаваемого по договору найма жилых помещений для граждан, которые нуждаются в жилье по причине отсутствия дохода, который позволил бы гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на территории соответствующего муниципального образования [3].
Так, в соответствии с изменениями жилищного законодательства по вопросам регулирования отношений найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, Федеральным законом от 21 июля 2014 года № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» [4], с целью увеличения возможных и доступных вариантов обеспечения граждан жилыми помещениями, в Жилищном кодексе Российской Федерации [5] (далее, ЖК РФ) наряду с другими дополнениями и изменениями включены новые разделы — «Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» и «Наемные дома».
Квартира в наемном доме социального использования может быть представлена гражданину, который признан нуждающимся в жилом помещении по основаниям, предусмотренным ЖК РФ (ст. 91.3 ЖК РФ) или другими нормативными актами, а именно, если:
1) у гражданина и членов его семьи нет возможности приобрести жилое помещение в собственность за счет, кредита, займа или собственных средств;
2) лицо не относится к категории малоимущих граждан в соответствии с законодательством субъекта Российской Федерации.
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок от одного года до десяти лет, с правом пролонгации, за исключением случаев, когда условия нанимателя перестали соответствовать требованиям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации, для предоставления жилья по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования; однако, если другие граждане на данное жилье не претендуют, то договор может быть продлен, но не более, чем на год (ст.91.6; 91.9 ЖК РФ).
Жилые помещения не предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования лицам без гражданства, иностранным гражданам, за исключением случаев, когда это предусмотрено международным договором Российской Федерации.
При сравнении договора социального найма и договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, необходимо отметить, что для предоставления жилья по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования не требуется признание гражданина малоимущим, в отличии от договора социального найма, а это значит, что для немалоимущих граждан повышаются доступность и шансы получения жилья.
Следует критически отнестись к норме ЖК РФ (ст. 91.16 ЖК РФ), о том, что доля жилых помещений, предоставленных по договорам некоммерческого найма в наемном доме социального использования, не может быть менее 50 %. По нашему мнению, данное положение не позволяет в полном объёме разрешить проблему дефицита жилья для некоммерческого найма, так как фактически позволяет половину квартир в наемном доме социального использования сдавать в коммерческий наем.
Не менее важно детально и последовательно урегулировать основания и последствия выселения граждан из жилых помещений жилищного фонда социального использования. Одной из предпосылок выселения граждан является расторжение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Хотелось бы отметить, что договор можно расторгнуть в любое время по соглашению сторон или по инициативе одной из них при нарушении законодательства второй стороной. Наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в любое время вправе расторгнуть этот договор с согласия постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи.
По требованию наймодателя, граждане могут быть выселены из жилого помещения на основании решения суда, если (ст.91.10; 91.12 ЖК РФ):
1) нанимателем не были оплачены коммунальные услуги и не внесена плата за жилое помещение более шести раз в год или наличия у него задолженности по оплате за наем жилого помещения и коммунальные услуги, за предшествующие двенадцать месяцев;
2) наниматель передал жилое помещение по договору найма;
3) наниматель или члены его семьи имеют другое жилье на территории того же муниципального образования, размер общей площади которого, в расчете на нанимателя и членов его семьи, превышает норму предоставления.
4) наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушили или повредили жилье, систематически нарушали права и законные интересы соседей или использовали жилое помещение не по назначению.
В первом случае в соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» [6] (далее — Постановление Пленума № 14) невнесение нанимателем платы является нарушением, влекущим расторжение договора, если такое нарушение было допущено не за отдельные шесть месяцев, а непрерывно более чем шесть месяцев подряд.
Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним лиц в результате разрушения или повреждения жилья, систематического нарушения прав и законных интересов соседей возможно лишь при установлении факта неоднократного совершения неправомерных действий со стороны нанимателя и лиц, совместно с ним проживающих, которые, несмотря на предупреждение наймодателя об устранении допущенных нарушений, эти нарушения не устраняют.
Противозаконные действия нанимателя или других граждан, за действия которых он отвечает, влекущие за собой разрушение или порчу жилого помещения, должны быть подтверждены соответствующим актом, например, органа государственной жилищной инспекции или постановлением о применении мер административной ответственности. При этом выселение нанимателя и проживающих совместно с ним граждан по данному основанию является крайней мерой воздействия на жильцов, которые злостно нарушают свои обязанности. Жилищное законодательство не предусматривает обязательного выселения всех лиц, проживающих в жилом помещении. Если удается установить конкретных виновных лиц, то в судебном порядке могут быть выселены именно эти лица. Соответственно, остальные проживающие могут быть оставлены в качестве нанимателей жилого помещения.
Также договор может быть расторгнут: в связи с выездом в другое место жительства, утратой (разрушением) жилого помещения или смертью одиноко проживавшего нанимателя.
По нашему мнению, в ст. 91.10 ЖК РФ необходимо включить перечень уважительных причин нарушения сроков и размеров оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги, как это предусмотрено для договора социального найма жилого помещения (ст. 90 ЖК РФ).
Можно заметить, что, без внимания остались случаи сноса, непригодности жилого помещения, капитального ремонта (реконструкции) дома, которые сопровождаются выселением.
Что же касается таких случаев, как разрушение или повреждение жилого помещения, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, использование жилого помещения не по назначению, то важно закрепить применительно к ним правило о выселении лиц, виновных в таких правонарушениях лиц. Предлагаемым образом уже построена ст. 91 ЖК РФ, детализирующая общие правила о расторжении договора социального найма и не позволяющая выселить невиновных граждан. Глава 8.1 ЖК РФ, посвященная новому виду договора найма, содержит лишь общую норму о том, что при расторжении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения (ст. 91.12 ЖК РФ). Как следствие, нарушаются права и законные интересы проживающих в жилом помещении, но не причастных к нарушению лиц.
В заключении, хотелось бы отметить, что для реализации прав граждан на жилье, необходимо повышать уровень доступного жилья для граждан, которые не являются малоимущими, но которые не могут самостоятельно приобрести жилые помещения в собственность за счет личных средств. Для таких граждан, законодательством предусмотрена возможность заключения договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Законодательство, закрепляя право граждан на жилище, устанавливает исчерпывающий перечень оснований, при возникновении которых можно выселять граждан из жилых помещений. Выселение граждан из жилого помещения по законным основаниям, является вынужденной мерой и исключением из принципа неприкосновенности жилища, провозглашенного Конституцией РФ, но не противоречит ей.
Литература:
1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993г. // Российская газета. 1993.25 декабря.
2. Масленникова Л. В. Признание граждан малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по законодательству Краснодарского края. // Научный журнал КубГАУ. № 100(06). 2014. С. 14.
3. О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг: Указ Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600 // Российская газета. 09.05.2012. № 102.
4. О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования: Федеральный закон от 21.07. 2014г. № 217-ФЗ // Российская газета. 2014. № 163.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 29.12.2004г. № 188-ФЗ // Российская газета. 2005. № 1.
6. О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009г. № 14 // Российская газета. 2009. № 123.
