В настоящей статье исследуются проблемы, связанные с покупкой жилых помещений, приобретенных с использованием средств материнского (семейного) капитала. Автором проводится анализ нормативных актов, научных источников и судебной практики, связанных с неисполнением гражданами обязательств по оформлению жилого помещения в общую долевую собственность всех членов семьи. Целью исследования является разработка предложений по внесению изменений в законодательство для установления государственного контроля над сделками с участием материнского капитала.
Ключевые слова: материнский капитал, жилое помещение, права несовершеннолетних, права покупателя, недействительность сделки
Социальный характер политики РФ подразумевает создание условий для обеспечения достойной жизни человека. Государственная поддержка семьи и материнства, забота о детях и создание условий для их воспитания являются одним из приоритетных задач государства [1].
В целях создания условий достойного проживания семей, имеющих детей, федеральными законами и иными нормативно-правовыми актами установлены дополнительные меры государственной поддержки. На сегодняшний день одним из значимых видов государственной поддержки семей с детьми является право на получение сертификата на материнский (семейный) капитал. По данным статистики рынка недвижимости средства материнского капитала в основном используются в приобретении жилых помещений.
Однако в связи с отсутствием механизма контроля над соблюдением требований закона, на практике нередко ущемляются права несовершеннолетних граждан. Сделки, совершаемые с использованием средств материнского капитала, становятся предметом судебных разбирательств, что приносят значительные материальные неудобства для покупателей, а также возрастает вероятность лишения приобретенного жилого помещения. Имеется судебная практика, когда судами на основании ст. 167 ГК РФ применяются условия недействительности сделок [2]. В этом случае покупатель вынужден возвращать жилое помещение продавцу, но вероятность получения суммы оплаты очень низкая. Основаниями таких последствий служат недобросовестное отношение продавцов и предоставление недостоверной информации покупателям.
По мнению автора, приобретение жилого помещения в строящемся объекте строительства, приобретенное с использованием средств материнского капитала создает высокие риски для покупателей, которые выражаются в вероятном оспаривании сделки. Наступление подобного риска аргументируют возможной продажей жилого помещения по договору уступки права требования долевого участия до завершения строительства. В научных источниках отмечается формальный характер обязательства родителя, так как до наступления права собственности выделение долей детям невозможно [3]. Ситуация приобретает более сложный характер, когда первоначальный договор между дольщиком и юридическим лицом (застройщиком) заключен с использованием кредитных средств, а средства материнского капитала направлены на погашение долга по кредитному договору. Как показывает практика, в данном случае использование средств материнского капитала в основном договоре не отразится, а выявление факта их привлечения лежит на покупателе.
Решением Усольского городского суда Иркутской области было удовлетворено исковое заявление органа опеки и попечительства в интересах несовершеннолетних о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки [4]. Несмотря на встречное исковое заявление лица о признании его добросовестным приобретателем, суд удовлетворил исковые требования органа опеки и попечительства и признал договор недействительным.
Как разъясняет Пленум ВС РФ добросовестным признается приобретатель, который не знал и не мог знать о наличии прав третьих лиц и проявил должную осторожность и осмотрительность [5]. Мы считаем, что для признания добросовестным покупателю предстоит проведение целого ряда проверочных мероприятий жилого помещения, направленных на выявление использования средств материнского капитала. Даже в этом случае сохраняется вероятность, что суд будет на стороне несовершеннолетнего гражданина.
Ситуация приобретает более сложный характер в случае приобретения жилого помещения на вторичном рынке, особенно если жилое помещение перепродавалось много раз. Вероятность выявления факта использования капитала снижается в несколько раз. В соответствии со ст.7 ФЗ № 152-ФЗ предоставление сведений об использовании материнского капитала прежними собственниками приобретаемого жилого помещения не допустимо в связи с их конфиденциальностью [6].
Решением Кочубеевского районного суда Ставропольского края удовлетворено исковое требование истца о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки. Суд указал, что обязательным условием мер государственной поддержки семей, имеющих детей, является оформление жилых помещений в общую долевую собственность членов семьи. Продавец продал жилое помещение без выделения долей несовершеннолетним детям. Несмотря на содержание договора, где продавец заверил покупателя, что жилое помещение свободно от прав третьих лиц суд принял решение о признании сделки купли-продажи жилого помещения недействительной, поскольку противоречит закону [7].
Отсюда следует, что основанием для признания сделки недействительным послужило несоблюдение продавцом требований статьи 15 Правил направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, а также ФЗ 256-ФЗ [8].
На основании п.9.1 ст. 10 ФЗ 256-ФЗ фонд пенсионного и социального страхования после принятия положительного решения в регистр об использовании средств материнского капитала включает номер государственной регистрации договора участия в долевом строительстве либо договора об уступке прав требований [9]. Соответственно, орган пенсионного фонда располагает сведениями о жилом помещении, на приобретение которого направлены средства материнского капитала.
Одним из оснований для оставления заявления о государственной регистрации без рассмотрения является наличие в ЕГРН отметки о невозможности государственной регистрации перехода права без личного участия собственника объекта недвижимости. Стоит отметить, что в соответствии со ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ [10] договор об уступке права требования подлежит государственной регистрации, и государственный регистратор, руководствуясь ст. 25 ФЗ № 218-ФЗ, может отказать в проведении этой процедуры [11].
Автор полагает, что необходимо внести изменения в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 № 256-ФЗ, в части возложения на Фонд пенсионного и социального страхования обязанности для предоставления сведений в Единый государственный реестр недвижимости о направлении средств материнского капитала с внесением записи в ЕГРН в качестве обременения. Наличие обременения будет препятствием для проведения государственной регистрации, а продавец вынужден будет получить разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилого помещения.
Мы считаем, что такой подход поможет создать механизм государственного контроля для обеспечения прав несовершеннолетних граждан и защиты покупателей жилых помещений от действий недобросовестных продавцов.
Литература:
- Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) с учетом поправок, внесенных законами РФ о поправках к Конституции РФ от 04.10.2022 № 8-ФКЗ.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. и доп., вступивших в силу с 11.03.2024)) Электронный ресурс // СПС «Консультант Плюс». — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (дата обращения 21.06.2024).
- Пасикова Т. А., Шаповалова Я. В., Яковенко Г. А. К вопросу о приобретении недвижимости, обремененной правами несовершеннолетних // Проблемы экономики и юридической практики. 2018. № 6. С.131–133.
- Решение Усольского городского суда от 21.11.2019 г. № 2–2144/2019 г. Электронный ресурс// URL:www.sudact.ru (дата обращения 21.06.2024).
- Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Электронный ресурс// СПС «Консультант Плюс». — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_100466/ (дата обращения 22.06.2024).
- ФЗ от 27.07.2006 № 152-ФЗ (ред. от 06.02.2023) «О персональных данных» Электронный ресурс// СПС «Консультант Плюс». — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_61801/ (дата обращения 22.06.2024).
- Решение Кочубеевского районного суда от 07.12.2023 г. № 2–1467/2023 Электронный ресурс// URL:www.sudact.ru (дата обращения 22.06.2024).
- Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (ред. от 09.04.2024) «О Правилах направления средств (части средств) материнского семейного) капитала на улучшение жилищных условий. Электронный ресурс// СПС «Консультант Плюс». — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_73468/ (дата обращения 22.06.2024).
- Федеральный закон от 29.12.2006г. № 256-ФЗ (ред. от 12.06.2024) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» Электронный ресурс// СПС «Консультант Плюс». — URL https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64872/ (дата обращения 22.06.2024).
- Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 14.02.2024) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» Электронный ресурс// СПС «Консультант Плюс». — URL https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ (дата обращения 22.06.2024).
- Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 14.02.2024) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2024) Электронный ресурс// СПС «Консультант Плюс». — URL https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ (дата обращения 22.06.2024).
