Защита прав несовершеннолетних при продаже недвижимости



В данной статье рассмотрены особенности защиты жилищных прав несовершеннолетних в аспекте умаления их при продаже недвижимого имущества, которое приобреталась с использованием материнского капитала.

Ключевые слова: материнский (семейный) капитал, защита прав несовершеннолетних при сделках с недвижимостью, проблемы возврата средств материнского (семейного) капитала в Пенсионный фонд РФ

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому гражданину социальное обеспечение, в том числе для воспитания детей (ч.1 ст. 39 Конституции РФ) [6]. Одной из ключевых мер такой поддержки в настоящее время является материнский капитал, задача и цель которого создание условий, обеспечивающих семьям с детьми достойную жизнь для повышения рождаемости в стране.

Материнский капитал — госпрограмма поддержки семей, действующая с 2007 года до конца 2026 года. В 2022 году сумма материнского капитала составляет 524 527 рублей. При рождении второго ребенка выплата составит 693 144 рубля.

Интересен тот факт, что программа материнского капитала не практикуется в других странах мира. Например, в США не предусмотрены пособия и выплаты на детей и единственной мерой поддержки является освобождение от уплаты налогов в размере 1 000 долларов в год на ребенка. В странах Европы (Финляндия, Дания, Бельгия, Германия, Великобритания, Латвия) выплачиваются ежемесячные пособия на детей до достижения ими определённого возраста. Пособия находятся в зависимости от МРОТ. Самые щедрые на выплаты детских пособий среди европейских стран — это микрогосударства Лихтенштейн и Люксембург: 250–265 евро. А Испания готова платить за каждого ребенка всего 25 евро.

Порядок предоставления и распоряжение средствами материнского капитала регулируются Федеральным Законом от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» [7]. Согласно Федеральному закону право на дополнительные меры государственной поддержки возникает при рождении (усыновлении) ребенка, имеющего гражданство Российской Федерации, у следующих граждан:

1. Женщин, родивших (усыновивших) второго ребенка с 1 января 2007 года;
2. Женщин, родивших (усыновивших) третьего ребенка или последующих детей с 1 января 2007 года, в случае если ранее они не воспользовались правом на получение материнского капитала
3. Женщин, родивших (усыновивших) первого ребенка с 1 января 2020 года
4. Мужчин, являющихся единственным усыновителем второго, третьего ребенка с 1 января 2007 года, либо единственным усыновителем первого ребенка с 1 января 2020 года
5. Мужчин, воспитывающих второго, третьего ребенка с 1 января 2007 года, либо первого ребенка с 1 января 2020 года, в случае смерти женщины, не имевшей гражданство РФ, родившей детей, либо объявления ее умершей.

Таким образом, приоритетное право на получение сертификата на материнский капитал принадлежит женщине, а право мужчины на дополнительные меры государственной поддержки является производным от права женщины и реализуется в случае, если право на материнский капитал у женщины прекратилось.

Что касается целей, на которые можно направить средства материнского капитала, существует несколько способов, указанных в ст. 7 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Выплату можно направить на улучшение жилищных условий, образование детей, формирование накопительной пенсии матери, приобретение товаров для адаптации детей-инвалидов или получение ежемесячных выплат, если доход семьи ниже прожиточного минимума. На данный момент самым популярным способом распоряжения средствами материнского капитала является улучшение жилищных условий: покупка или строительство жилья, полное, либо частично досрочное погашение ипотечного кредита.

По заявлению вице-премьера Татьяны Голиковой за период с 2007 года по апрель 2021 года за время реализации программы материнского капитала его получили более 11 миллионов семей, 7 миллионов из которых направили материнский капитал на улучшение жилищных условий [8].

Использование материнского капитала имеет ряд нюансов и условий. Во-первых, воспользоваться сертификатом можно единожды и по достижении ребенком трехлетнего возраста. Исключение — направление средств на покупку или строительство жилья с использованием кредитных средств. Также обязательным условием применения средств материнского капитала является наделение всех членов семьи долями в приобретаемом жилом помещении. И если при покупки жилого помещения все просто-покупателями изначально выступают все члены семьи, либо наделение детей происходит в течение полугода после приобретения недвижимости, то с покупкой с использованием кредитных средств дела обстоят иначе. Квартира или дом приобретается на родителей, либо одного из родителей, а средства материнского капитала идут либо на первоначальный взнос, либо на частично-досрочное погашение кредитного обязательства. При этом обязанность наделения всех членов семьи долями возникает после полной выплаты кредита. Средний срок ипотечных кредитов по данным Forbes на данный момент составляет 23 года [9].

Как показывает практика, далеко не во всех случаях обязательство по выделению долей всем членам семьи исполняется. За срок куда меньший, чем 23 года, жизненные обстоятельства меняются, семья увеличивается и нуждается в большей площади, либо наоборот распадается и возникает необходимость размена одной квартиры на две. Поэтому в последнее время довольно много объектов недвижимости, которые приобретались с использованием средств материнского капитала продаются без выдела долей детям, что является нарушением интересов детей и их права на долю. Причина таких нарушений со стороны родителей с одной стороны понятна и проста. Дело в том, что при выделении долей детям, просто продать квартиру уже невозможно. Для отчуждения жилплощади у несовершеннолетних необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. А органы опеки такое разрешение дают только если при продаже одномоментно приобретается другая жилплощадь, в которой доли несовершеннолетних будут не меньше и не дешевле, чем в продаваемой. И продать квартиру, где собственниками являются дети гораздо сложнее. Покупатели неохотно рассматривают такие варианты для приобретения, понимая, что сделка будет зависеть от разрешения органов опеки, которая может отказать в продаже, если альтернативная квартира их чем-то не устроит, либо не подойдет по параметрам. Так, например, органы опеки и попечительства вынесли распоряжение об отказе в выдаче разрешения родителям на заключение договора купли-продажи двухкомнатной квартиры в Солнечногорском районе Московской области, принадлежащей их несовершеннолетнему ребенку ссылаясь на то, что приобретаемая взамен квартира в Москве на 1 квадратный метр меньше, чем отчуждаемая. При этом стоимость квартиры в Москве была существенно выше.

Еще один негативный фактором при попытке получения разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего, для последующей покупки большей площади с привлечением части ипотечных средств, это то, что в Москве такое разрешение получить невозможно. Нельзя продать однокомнатную квартиру, где детям принадлежат доли и купить двухкомнатную или трехкомнатную с добором ипотечного кредита, так как приобретаемая квартира до момента погашения кредита будет находится в залоге у банка, что по мнению органов опеки ухудшает положение детей. И получается, что семья вынуждена жить в однокомнатной квартире, пока детям не исполнится 18 лет и отпадет необходимость получения разрешения от органов опеки. Таким образом органы опеки и попечительства с одной стороны защищают интересы детей в части обеспечения гарантий сохранения его прежнего имущественного положения, с другой стороны не оставляют родителям никаких возможностей по увеличению жилой площади, кроме как за счет накоплений сбережений, что не всегда представляется возможным. К сожалению, органами опеки и попечительства ежегодно выносится довольно много отказов по формальным основаниям без вникания в обстоятельства. Именно по этой причине родители не спешат с выделением долей детям после использования материнского капитала, несмотря на то что любые действия с жилплощадью, приобретенной с использованием средств материнского капитала, напрямую затрагивают интересы детей, и продать такую квартиру возможно только с разрешения органов опеки. При этом ребенку необходимо предоставить равноценную, либо большую долю в приобретаемом жилье.

Если обязательство по выделу долей детям было нарушено и квартира на приобретение которой использовался материнский капитал была продана без выделения долей детям, такую сделку может оспорить прокуратура или правоохранительные органы. В результате проверки родителей могут обязать по суду выделить доли, вернуть средства материнского капитала в пенсионный фонд либо признать сделку недействительной в части невыделенных детских долей.

Обобщение судебной практики показало, что дела, связанные с реализацией гражданами права на материнский (семейный) капитал, рассматривались судами общей юрисдикции в порядке искового производства. Вместе с тем вопросы, касающиеся распоряжения средствами материнского (семейного) капитала, все чаще становятся предметом рассмотрения Судебной коллегии по уголовным делам Верховного Суда РФ. Согласно ч. 1 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав несовершеннолетних детей [10]. Но проверки такого рода носят весьма выборочный и нечастый характер и их механизм несовершенен. В случае выявления нарушения обязательства со стороны родителей, исходя из существующей судебной практики, сумма материнского капитала подлежит взысканию в Пенсионный фонд, так как действия по отчуждению жилого помещения без выдела долей всем членам семьи нарушают права несовершеннолетних и являются неосновательным обогащением и даже могут трактоваться как мошенничество по статье 159 УК РФ.

Примеров подобных решений немало. Так, например, Вологодским городским судом было рассмотрено дело по исковому заявлению прокурора Каргопольского района Архангельской области, действующего в интересах малолетних детей, о признании договора купли-продажи комнаты недействительным. Прокурор обратился в суд с иском к покупателям комнаты о признании договора купли-продажи комнаты недействительным, ссылаясь на то, что установленные в ходе проведенной прокуратурой проверки, а именно: продавая комнату, приобретенную в том числе за счет средств материнского капитала, продавец нарушила права своих детей, не оформив указанную комнату в общую долевую собственность с несовершеннолетними детьми, в связи с чем сделка является ничтожной (дело N 2–508/2015).

Похожее дело рассматривалось Овюрским районным судом Республики Тыва. В решении от 27 мая 2015 года, оставленном без изменения Апелляционным определением Верховного суда Республики Тыва от 21 июля 2015 г. по делу N 33–1051/2015, а также Верховный суд Республики Татарстан (Апелляционное определение от 4 апреля 2016 г. по делу N 33–5998/2016).

примечательное дело стало предметом рассмотрения Ленинского районного суда г. Тюмени по делу N 2–5024/2015 от 06.06.2015. Продавец и покупатель заключили договор, покупатель об использовании средств материнского капитала и о наличии обязательства по выделению долей знал. В процессе государственной регистрации перехода прав на квартиру продавец отказался от сделки, мотивируя это нарушением прав его несовершеннолетних детей. Несмотря на это, покупатель зарегистрировал право собственности на квартиру. Тогда продавец обратился с иском о признании сделки недействительной по причине введения его в заблуждение. Суд же счел, что неисполнение продавцом обязательства по наделению детей долями в праве собственности на квартиру является нецелевым использованием полученных денежных средств и продавец может самостоятельно восстановить права детей, вернув средства материнского капитала в бюджет пенсионного фонда. О таком способе защиты прав несовершеннолетних детей, как возврат денежных средств в бюджет ПФР (при этом без признания сделки недействительной), говорится и в Апелляционном определении СК по гражданским делам Омского областного суда от 1 апреля 2015 г. по делу N 33–1696/2015, а также в решении Юргинского районного суда Кемеровской области по делу N 2–999/2014 от 27 мая 2014 г. Также в Верховном Суде Российской Федерации рассматривалось дело N 82-КГ13–4 от 24 сентября 2013 года с участием Пенсионного фонда, и в этом деле Суд решил, что материнский капитал по недействительной сделке должен быть возвращен Пенсионному фонду. Впоследствии Курганский областной суд решил, что продавец должен вернуть деньги в Пенсионный фонд.

Таким образом на данном этапе существует два варианта развития событий по сделкам с нарушением обязательства по выделению долей несовершеннолетним: признание сделки недействительной, либо возврат материнского капитала в Пенсионный фонд.

Ввиду того, что на данном этапе нет органа, в чьи обязанности входило бы осуществление контроля за выделом долей детям после использования материнского, капитала, а прокурорские проверки носят весьма выборочный характер, тенденция по нарушению обязательства начала приобретать массовый характер.

Избежать подобного явления на мой взгляд было бы можно в случае направления информации Пенсионным Фондом в орган регистрации прав (Росреестр) о факте использования материнского капитала на улучшение жилищных условий, путем направления кадастрового номера объекта недвижимости, на приобретение или строительство которого направлены средства материнского капитала. А Росреестр в свою очередь вносил бы соответствующую пометку в выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕРГН). В настоящее время выписка из ЕГРН является источником информации об объектах недвижимости, где можно помимо общей информации проверить наличие обременений, арестов, запретов, наличие судебных споров. Информация, хранящаяся в ЕГРН, не является секретной и конфиденциальной и доступна любому заинтересованному лицу [11].

Еще одной проблемой считаю невозможность возврата средств материнского капитала в Пенсионный фонд без решения суда. Вернее, такая процедура предусмотрена только в рамках возврата с эскроу-счета при расторжении договора долевого участия с застройщиком [7, ст. 10.1]. Эту возможность ввели относительно недавно, для защиты обманутых дольщиков. С июля 2019 года средства дольщиков хранятся на специальных счетах до момента введения объектов в эксплуатацию. Все сделки по новостройкам проводятся через эскроу-счета [12]. В иных случая возврат использованного материнского капитала на счет Пенсионного Фонда на законодательном уровне не предусмотрен.

На практике, если семья хочет продать квартиру, на которую были использованы средства материнского капитала, с последующим выделением долей детям и купить большую площадь, но с использованием ипотечных средств, органы опеки и попечительства выносят распоряжение об отказе в выдаче разрешения на продажу такой квартиры. Дело в том, что приобретаемая квартира попадет в залог банка до момента полного погашения кредита, а это ухудшает имущественное положение несовершеннолетних. Хотя программы кредитования, где собственниками могут помимо родителей являться дети до 18 лет в банках всё же существуют. И получается, что с одной стороны органы опеки защищают интересы несовершеннолетних, с другой стороны лишают возможности улучшить жилищные условия за счет ипотечного кредита. По данным Счетной палаты в России на одного человека приходится примерно 25 квадратных метров жилья, что в 2–3 раза ниже среднего показателя в развитых странах и на 5 квадратных метров меньше социальных стандартов Организации Объединённых Наций [13].

Оптимальным и компромиссным решением данной проблемы, считаю, была бы возможность возврата в Пенсионный Фонд суммы материнского капитала, с учетом его ежегодной индексации. Например, если молодая семья купила однокомнатную квартиру с использованием ипотеки, погасила ее досрочно материнским капиталом и хочет купить двухкомнатную, тоже в ипотеку, после продажи первой квартиры, то им придется либо нарушить обязательство по выделению долей детям, либо отказываться от сделки, так как опеку усмотрит в этом ухудшение условий для детей. И если бы существовала процедура возврата материнского капитала, то родители могли бы спокойно продавать квартиры меньшей площади, чтобы улучшить жилищные условия с помощью ипотечного инструмента, особенно сейчас, когда существует множество программ с субсидированием ипотечной ставки для семей с детьми. И повторно реализовать материнский капитал уже на вторую квартиру с обязательством выдела долей всем членам семьи уже в большей площади.

Не стоит забывать, что материнский (семейный) капитал является одной из самых востребованных реализуемых государством социальных программ, которая создана в целях реализации дополнительных мер государственной поддержки семей с детьми. И поскольку подавляющее большинство граждан используют материнский капитал на приобретение недвижимости, то не должно быть бюрократических преград, делающих невозможным дальнейшее улучшение жилищных условий.

Обозначенные выше проблемы охраны права собственности несовершеннолетних являются сегодня действительно актуальными и требуют внимания как со стороны Пенсионного фонда РФ, так и со стороны прокуратуры и органов опеки и попечительства.

Литература:

1. И. И. Новикова. Актуальные проблемы охраны прав собственности несовершеннолетних. «Нотариус», 2020, № 6
2. Споры по маткапиталу (Сергеева Д.) («Жилищное право», 2020, N 10)
3. Вопросы применения законодательства о направлении средств материнского капитала на улучшение жилищных условий (Погосян Т. Ю., Погосян Е. В.) («Российский юридический журнал», 2017, N 6)
4. «Комментарий к Федеральному закону от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (постатейный) (Аверина К. Н., Ситкова О. Ю.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2019)
5. Дети появились после продажи жилья (Балдынова А.) («Жилищное право», 2020, N 4)
6. Конституция Российской Федерации (с изменениями и дополнениями на 2022 год)
7. Федеральный закон от 29 декабря 2006 года №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей (с изменениями и дополнениями в ред. от 30.04.2022 год)
8. Электронный ресурс: https://www.interfax.ru/russia/760198 (дата обращения 10.07.20222).
9. Электронный ресурс : https://forbes-ru.turbopages.org/forbes.ru/s/finansy/450593-tret-zizni-na-kredit-i-padenie-rynka-na-cetvert-cto-budet-s-ipotekoj-v-2022-godu (дата обращения 10.07.2022)
10. «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 11.06.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 22.06.2022)
11. Электронный ресурс rosreestr.gov.ru (дата обращения 18 июля 2022 г.).
12. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 14.03.2022)
13. Электронный ресурс: https://takiedela.ru/notes/matkapital/ (дата обращения 18 июля 2022)