Основным этапом в реализации социально незащищенными категориями граждан права на жилище является предоставление жилых помещений по договору социального найма. В соответствии с жилищным законодательством жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.
При этом из указанной нормы существуют некоторые исключения. Так, жилищное законодательство предусматривает льготный порядок реализации жилищных прав некоторыми категориями граждан. Во-первых, во внеочередном порядке жилые помещения предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат. При применении данной нормы возможно несколько вариантов развития правоотношений. В одних случаях для того, чтобы принять решение о внеочередном предоставлении жилого помещения, достаточно факта непригодности жилого помещения для проживания. Такая ситуация возможна, например, если выявлено вредное воздействие факторов среды обитания, представляющих особую опасность для жизни и здоровья людей, или, если жилище разрушено в результате стихийного бедствия [5]. В других случаях лишь факта признания жилья непригодным для проживания недостаточно, для предоставления жилого помещения вне очереди должно быть также установлено, что оно не подлежит ремонту или реконструкции.
Во-вторых, жилые помещения по договору социального найма предоставляются во внеочередном порядке гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний. В данном случае жилое помещение предоставляется не всей семье, а только гражданину, страдающему одним из заболеваний, указанных в постановлении Правительства РФ от 16 июня 2006 года № 378.
При применении части 2 статьи 57 Жилищного кодекса РФ возникает вопрос о распределении жилых помещений между гражданами, имеющими право на внеочередное предоставление жилых помещений по договору социального найма. В науке по данному поводу существуют различные точки зрения. Например, А. А. Ануприенко, полагает, что лицам, претендующим на выделение жилья во внеочередном порядке, оно распределяется также в порядке своей очереди [4]. М. И. Тихомиров придерживается другой позиции. По его мнению, жилищное законодательство не ставит право на внеочередное предоставление жилого помещения в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, имеющих право на получение жилья в аналогичном порядке, а также не указывает на предоставление жилого помещения в порядке очередности лиц равной категории [6]. Отсутствие регламентации указанных положений, свидетельствует о том, что жилое помещение в данном случае должно быть предоставлено незамедлительно после возникновения соответствующего субъективного права. Точка зрения М. Ю. Тихомирова является наиболее состоятельной и подтверждается сложившейся судебной практикой. Так, согласно определению Верховного Суда РФ от 08 февраля 2011 года № 85-В10–7, иное толкование указанных норм права противоречит установленному исключению из общего порядка очередности предоставления жилых помещений [1].
Однако на практике в связи с отсутствием достаточного количества свободных жилых помещений, органы местного самоуправления вынуждены вести списки граждан, имеющих право на внеочередное предоставление жилых помещений по договору социального найма, которые образуют отдельную очередь «внеочередников». Несвоевременное удовлетворение жилищных потребностей данных граждан, образование среди них очереди должны быть квалифицированы как грубое нарушение жилищных прав со стороны органов местного самоуправления [7]. Как показывает анализ судебной практики, обеспечение жильем вне очереди происходит по судебному решению. Однако и наличие вступившего в законную силу решения суда не гарантирует удовлетворение жилищных потребностей граждан. При этом неисполнение решений суда является основанием для присуждения компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок. Как отмечают суды, неправомерная задержка исполнения судебного акта рассматривается как нарушение права на справедливое правосудие в разумные сроки, что предполагает необходимость компенсации лицу, которому причинён вред [2].
Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся, на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по договору социального найма. Указанный административный акт является основанием для заключения договора социального найма. Жилищный кодекс РФ, помимо указания на срок, в течение которого должен быть заключен соответствующий договор, не содержит требований, которым должно отвечать по содержанию решение о предоставлении жилого помещения. При этом, как отмечает П. В. Крашенинников, в нем должны содержаться данные, характеризующие предоставляемое жилое помещение (вид жилого помещения, общая площадь, место нахождения), а также должен быть предусмотрен субъектный состав договора (наймодатель и наниматель) [5].
Жилищный кодекс РФ регламентирует обязательные требования, которым должно соответствовать предоставляемое по договору социального найма жилое помещение. Во-первых, оно должно предоставляться гражданам по месту их жительства, а именно в границах соответствующего населенного пункта. Данная правовая норма обеспечивает защиту прав граждан и адресована органам местного самоуправления, при этом по воле граждан допускаются отступления от указанного правила.
Во-вторых, жилое помещение по договору социального найма предоставляется в виде квартиры или жилого дома. Отступление от данного правила и предоставление гражданам комнат возможно лишь в случае отсутствия в коммунальной квартире, в которой освободилось жилое помещение, граждан, имеющих право требовать предоставление им освободившегося жилого помещения. Данный подход отражает направленность государственной жилищной политики на постепенное снижение количества коммунальных квартир как объектов, не позволяющих в полной мере удовлетворить жилищные потребности граждан [3].
В-третьих, жилищное законодательство предъявляет ряд требований к площади предоставляемого жилого помещения. Частью 5 стати 57 Жилищного кодекса РФ установлено, что жилое помещение по договору социального найма предоставляется общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.
Однако возникает вопрос, каков максимальный размер жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Статья 58 Жилищного кодекса РФ допускает возможность превышения нормы предоставления на одного человека максимум в два раза в исключительных случаях. К таким случаям Жилищный кодекс РФ относит следующее: жилое помещение предоставляется в виде комнаты или однокомнатной квартиры либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний. При этом положения жилищного законодательства оставляют неразрешенным вопрос о допустимом максимальном размере жилого помещения, предоставляемого в виде жилого дома или квартиры, количество комнат которой превышает одну, в связи с чем создается возможность злоупотребления правом [4]. Лишь некоторые муниципальные образования урегулировали данный вопрос. Например, решение Тюменской городской Думы допускает возможность превышения нормы предоставления не более чем на 10 кв. м. С целью решения указанной проблемы предлагается на федеральном уровне урегулировать возможность предоставления жилого помещения общей площадью, превышающей норму предоставления, путем конкретизации положения части 5 статьи 57 Жилищного кодекса РФ.
Жилищный кодекс РФ не предусматривает сроки предоставления жилого помещения по договору социального найма, граждане значительное количество времени ожидают наступления своей очереди. Этому способствуют недостаточные темпы жилищного строительства, увеличение количества аварийного жилищного фонда, а также высокая стоимость жилья. В связи с этим предлагаем, во-первых, законодательно с учетом числа лиц, находящихся на учете в качестве нуждающихся в целях улучшения жилищных условий, объема муниципального жилищного фонда, а также уровня бюджетного финансирования закрепить максимальный срок предоставления жилых помещений по договору социального найма на муниципальном уровне. Таким образом, необходимо часть 1 статьи 14 Жилищного кодекса РФ дополнить пунктом 3.2 в следующей редакции: «3.2) определение максимального срока предоставления жилых помещений по договорам социального найма».
Во-вторых, необходимо установление административной ответственности за нарушение указанного срока. То есть следует дополнить Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях новым составом административного правонарушения, предусматривающим ответственность должностных лиц органов местного самоуправления за нарушение срока предоставления жилого помещения по договору социального найма.
Таким образом, предоставление жилых помещений по договору социального найма осуществляется в порядке очередности, за исключением случаев внеочередного обеспечения жильем лиц, категории которых определены Жилищным кодексом РФ. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о наличии трудностей в реализации конституционного права нуждающимися гражданами. В целях эффективной реализации права на предоставление жилого помещения по договору социального найма требуется внесение изменений в жилищное законодательство.
Литература:
- Определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 г. по делу № 85-В10–7. URL: http://sudbiblioteka.ru/vs/text_big3/verhsud_big_48366.html
- Решение Верховного Суда Удмуртской Республики от 27.08.2020 г. по делу № 3А-278/2020. URL: https://sudact.ru/regular/doc/XhaNNOnYUhox/
- Басос Е. В. Жилое помещение по договору социального найма: общая характеристика // Семейное и жилищное право. — 2021. — № 1. — С. 41–44.
- Данилова Е. С. Осуществление права на предоставление жилого помещения по договору социального найма в условиях рыночной экономики: дис.... канд. юрид. наук: 12.00.03/ Данилова Елена Сергеевна. — Саратов, 2019. — 219 с.
- Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. — М.: Статут, 2012. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
- Тихомиров М. Ю. Социальный наем жилых помещений: практическое пособие. — Москва: издательство Тихомирова М. Ю., 2011. — 93 с.
- Фаршатов И. А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. — М.: Городец, 2006. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
