На сегодняшний день аренда зданий и сооружений является одной из самых распространенных в Российской Федерации, так как приносит прибыль владельцам зданий и сооружений. В последнее время количество компаний растет, и им нужен офис для ведения своей предпринимательской деятельности, но приобретение офиса для компании обойдется крайне дорого. Чтобы выйти из этой проблемы, оптимально заключить договор аренды зданий и сооружений. При заключении такого договора субъекты договора сталкиваются с различными проблемами.
Договор аренды зданий и сооружений — это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату [1;232].
Субъекты договора зданий и сооружений — это арендатор и арендодатель.
Арендатор — это физическое, дееспособное, так же достигшее возраста совершеннолетия или юридическое лицо, которое получает во временное пользование имущество.
Арендодатель физическое, дееспособное, так же достигшее возраста совершеннолетия либо юридическое лицо, которое передает свою недвижимость другому лицу, за арендную плату, которая установлена по соглашению сторон и предусмотрена договором.
В статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации косвенно определяет такое понятие как «арендодатель». В данной статье говорится: «Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду» [2]. Таким образом из статьи понятно, что арендодателем имеет право быть государство.
Договор аренды зданий и сооружений заключается лишь в письменном виде, на бумажном носителе, который обязательно подписывается двумя сторонами. Необходимо соблюдение формы договора, в противном случае он будет недействителен. Статья 651 Гражданского кодекса говорит о том, что если договор аренды заключен на срок не менее одного года, то он должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Если договор заключили на срок больше одного года, то заключенным он станет считаться только с момента государственной регистрации [2].
Существенные условия договора делятся на условия о предмете договора зданий и сооружений и об арендной плате согласно п. 3 ст. 607 и ст. 654 ГК РФ [2].
Предметом договора считаются здания и сооружения [2].
В договоре аренды обязательно нужно указать адрес, наименование, а еще назначение здания (например, производственное) и далее.
К сожалению, Гражданский кодекс Российской Федерации понятия здание и сооружение не разграничивает. Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации показывает понятие недвижимого имущества методом перечисления и указывает лишь на один критерий, который нам показывает, что у недвижимого имущества существует прочная связь с землей и без большого ущерба это имущество никак не перенести. Поэтому в данном случае необходимо ввести понятие недвижимого имущества в Гражданский кодекс.
К зданиям в большинстве случаев относят строение капительного типа, где достаточно большое количество времени проводят люди. Обычно понятия здания и сооружения разграничивают по смыслу, то есть здания нужны людям для длительного нахождения, проживания или же для осуществления хозяйственной деятельности. Сооружения нужны для какой-то технической цели и нахождение там временное в течение малого количества времени.
Как выше было сказано, что арендная плата — это существенное условие договора аренды. Договором должны быть определены порядок, размер, сроки внесения платы. Оплата может взыматься и имущество целиком, также по отдельности, то есть за каждую из частей. Согласно закону арендная плата арендодателю может выплачиваться в разных формах. Требования к форме арендной платы и к срокам внесения платы не установлены. Размер арендной платы можно поменять сторонам договора не чаще, чем один раз в год. В договоре может присутствовать правило о том, что плата является твердой и не может подлежать пересмотру.
От стоимости недвижимости будет зависеть арендная плата. Когда одна из сторон договора передает недвижимость в аренду существенно было бы проводить инвентаризацию, что, будет, отвечает интересам арендодателя и арендатора в целом. После такой меры выявляется на сколько изношена недвижимость, а также настоящее, то есть реальное состояние имущества. Арендодатель в это случае сильно обезопасит себя, так как он в установленные сроки сможет устранить недостатки, указать на них в договоре, что избавит арендодателя от «лишней» ответственности. Инвентаризация, в свою очередь, как указывалось выше, также может стать мерой, которая будет отвечать интересам арендатора. По истечению срока аренды арендатор обязан вернуть имущество таком хорошем состоянии, в таком, каком его передам арендодатель, естественно, с учетом износа, который должен быть предусмотрен договором.
Из сказанного мною выше можно составить правило: субъекты договора арендатор и арендодатель при передаче здания или сооружения могут провести инвентаризацию на основании акта, который будет заверен подписью.
Здание или сооружение и земельный участок не должны отделяться, поэтому плата производится за имущество в целом, а не по отдельности за участок и сооружение.
Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации говорит о том, что арендатор вправе потребовать от арендодателя о снижении платы, если имеются на, то обстоятельства, за который сам арендодатель отвечать не может.
Исходя из вышеизложенного, можем сделать вывод.
Договор аренды будет считаться заключенным тогда, когда будут достигнуты соглашения по их существенным условиям.
Исходя из анализа договор должен содержать правило о том, что арендодателю и арендатору необходимо проводить инвентаризацию перед сдачей имущества.
Необходимо разграничить понятия «здание» и «сооружение».
Также договор может содержать условия, что стороны могут потребовать изменения платы за аренду, либо же что арендная плата может быть в твердой денежной сумме и не подлежит пересмотру в принципе.
Арендная плата зависит от различных факторов, таких как: место нахождения имущества, его состояние, назначение и многое другое.
Литература:
- Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 года) // Российская газета. — № 237. — 25.12.1993.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994. — № 32. Ст. 3301.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996. — № 5. Ст. 410.
- Анисимов А. П., Козлова М. Ю., Рыженков А. Я. Гражданское право. Особенная часть. В 2-х томах. Том 1. М.: Юрайт, 2019. — 456 с.
