Об определении правового режима нежилых зданий и помещений при заключении сделок с коммерческой недвижимостью



Нежилые здания и находящиеся в них помещения являются ключевым элементом оборота коммерческой недвижимости. Актуальность данной темы исследования связана с тем, что данные объекты недвижимости являются основой предпринимательской деятельности хозяйствующих субъектов. Также стоит отметить, что объём коммерческой недвижимости составляет значительный объём оборота на российском рынке.

Изучение вопроса об определении правового режима нежилых зданий и помещений представляет интерес, как для теоретической, так и для практической точек зрения, в том числе в рамках изучения гражданского и предпринимательского права.

Традиционно правовой режим рассматривается как инструмент управляющего воздействия государства, выражающийся в правовой форме, и направленный на правоотношения и косвенно влияющий на жизнедеятельность общества в целом. Специфической функцией правового режима выступает определение объекта, в отношении которого устанавливается определенный правовой режим. Кроме того, участники правоотношений получают необходимую информацию о том предмете, который их интересует. Например, правовой режим недвижимости определен ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также функцией правового режима является удовлетворение интересов субъекта условий, необходимых для удовлетворения его интересов. Реализация этой функции проявляется через гарантию того, что никто и ни при каких обстоятельствах не будет нарушать права субъекта, а в случае возможного нарушения будет привлечен к ответственности.

Основными составляющими любого правового режима выступают субъекты, объект и правовое нормы. Инвестируя в коммерческую недвижимость, предприниматели рассчитывают получать от неё доход либо путем сдачи в аренду, либо путем перепродажи по более высокой цене. Соответственно, для этого необходимо заключать договора или соглашения. Самыми распространенными сделками с коммерческой недвижимостью выступают аренда и купля-продажа.

Относительно правового режима сделок с коммерческой недвижимостью возникают вопросы в связи с тем, что также не определен правовой режим зданий и помещений.

Законодательная и правоприменительная практика, проанализированная Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ^[1] , показала, что правовой режим зданий, особенно нежилых, и помещений все еще остается плохо урегулированным разделом российского законодательства. При этом, как свидетельствуют опубликованные тексты Общей концепции Гражданского кодекса Российской Федерации и Вещной концепции, какой-либо стройной вещно-правовой модели, надежно связывающей здание с помещениями и отвечающей современным требованиям, на сегодняшний день нет, а присутствует только понимание «существующего несовершенства и противоречивости конструкции недвижимой вещи», осознав которые только и «можно дать верную оценку такому явлению, как наличие в гражданском обороте среди объектов права жилых и нежилых помещений» ^[2] .

Насколько верной оказывается такая оценка, судить сложно, так как в одном и том же пункте Общей концепции Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 1.8 раздела III) содержатся диаметрально противоположные оценки помещений. Согласно абзацу 2, «Помещение само по себе вещью не является. Не является оно и составной частью такой вещи, как здание (строение, сооружение)»; абз. 3: «Тем более помещение не является недвижимой вещью, так как оно, в отличие от здания, не связано с землей»; абз. 4: «Помещение является фиктивным объектом или объектом в чисто юридическом смысле».

И тут же противоположные суждения — абз. 6: «Следует признать, что включение помещений в число объектов права становится неизбежным, поскольку хозяйственная жизнь, определенные социальные нужды создали этот объект»; абз. 8: «Указание помещений среди недвижимых вещей будет иметь в виду прежде всего то, что права на помещения возникают в порядке, предусмотренном для недвижимости. В таком же порядке они защищаются и прекращаются». Согласно п. 2.7 того же раздела: «Среди недвижимых вещей указываются помещения. Имеет смысл сказать, что помещения считаются (признаются) недвижимыми вещами».

Не менее противоречивыми являются оценка и понимание помещения в Вещной концепции. Так, согласно п. п. 2.7 и 3.14 ее раздела о праве собственности, помещение — это «трехмерный объем внутри здания (сооружения)", «пригодный для использования», но лишенный «какого-либо материального выражения», «вещь исключительно в юридическом смысле этого слова». Но в том же разделе Вещной концепции (п. 3.1) этим «бестелесным» субстанциям — помещениям предлагается посвятить в Гражданском кодексе Российской Федерации целую главу под названием «Право собственности на жилые и нежилые помещения». И тут же в следующем п. 3.2 приводится известное классическое определение понятия права собственности как полного господства над вещью, но при этом не делается никаких оговорок о возможном установлении такого господства над «бестелесной вещью», «лишенной какого-либо материального выражения».

Значительный разнобой в правовом понимании помещений и их соотношения с жилым или нежилым домом (зданием), в котором они расположены, возник еще в 90-х гг. XX в., когда в российское законодательство и отечественную юриспруденцию вернулась категория недвижимого имущества. В то же время юридические исследования выявили два крайних, противоположных взгляда на характер помещений внутри здания и их отношение к зданию в целом.

Один из этих полярно противоположных взглядов заключается в том, что помещения, выступающие составными частями неделимой вещи — дома (здания), вообще не являются объектами материального мира, реальными вещами или их частью, объектами права собственности, а представляют собой «кубатуру», «воздух» внутри здания, юридически выражаемый лишь идеальной долей в праве общей собственности на дом [5]; «помещение лишено какого-либо материального выражения» ^[3] ; помещение — это «вещь в юридическом смысле слова» [6]; помещение является «фиктивным объектом или объектом в чисто юридическом смысле (что и означает его фиктивность)" ^[4] ; «доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно» [7]; нежилое помещение не является объектом гражданских прав [8–11].

Второй из двух противоположных взглядов на помещение, ранее нашедший отражение в законодательстве [12] и также имеющий большое число сторонников [13–22], состоит в признании помещений «самостоятельными» или даже «выделенными в натуре», объектами недвижимости, имущественных прав, имущественного оборота и т. д. Оба названных крайних суждения представляются не совсем правильными.

Автором статьи видится, что любое помещение, понимаемое в широком смысле как конструктивная часть здания, ограниченная с разных сторон полом, потолком, стенами или другими конструктивными элементами здания ^[5] , является не менее вещественно и материально, чем само здание, в котором оно находится. Это такой же, как и здание, объект материального мира, данный нам в ощущениях: его можно увидеть, потрогать и т. д. Нельзя пройти сквозь него: обязательно наткнешься на стену, либо пол, либо потолок, либо иной конструктивный элемент здания, ограничивающий помещение. И таким материальным и вещественным по своей природе помещение было всегда, даже на заре человеческой цивилизации, когда дома-жилища состояли всего из одного помещения, не важно, каким материалом ограниченного с разных сторон.

Другое дело, что вопрос о вещном, или, наоборот, нематериальном, характере помещений как объекте права собственности в принципе возник, только когда стали появляться многоквартирные дома, где определённые помещения заведомо предназначались для использования не хозяином дома, его сородичами или семьей, а посторонними людьми. Именно после этого, как представляется, расположенные в домах помещения стали в собственном качестве вовлекаться в имущественные отношения между людьми и постепенно становиться в общественной практике и праве объектами имущественного оборота, имущественных прав, имущественно-правового, в том числе вещно-правового, регулирования и имущественных споров.

При этом в силу естественного стремления владельцев помещений к наиболее полному господству над ними как своими собственными вещами, помещения как объекты имущественных прав стали неуклонно стремиться к самостоятельности, оборотоспособности и юридической независимости от здания, неотъемлемой конструктивной частью которого они являются.

Таким образом, можно заключить, что вещно-правовой режим зданий, помещений и другого конструктивно относящегося к зданиям имущества целесообразно в общем виде определить в отдельной главе части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (вместо имеющейся гл. 18), которую можно было бы назвать: «Глава 18. Право собственности и другие вещные права на здание и конструктивно относящееся к нему имущество». Конкретные же вопросы правового режима зданий и помещений, требующие одновременно частноправового и публично-правового регулирования, следовало бы решить в отдельном законодательном акте, например, в федеральном законе о зданиях и расположенных в них помещениях. Эти нововведения будут способствовать более прозрачному регулированию и установлению правового режима сделок с коммерческой недвижимостью.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Финансовые сделки. Постатейный комментарий. Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2022. 400 с.
2. Земельный кодекс Российской Федерации // Собр. Законодательства Рос. Федерации. 2001. № 44, ст. 4147 (в ред. федер. закона Рос. Федерации от 27.12.2009 г. № 365-ФЗ).
3. «Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации» (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009)» // Консультант Плюс: https: www.consultant.ru > document.
4. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ // «Собрание законодательств РФ» № 30 от 24.07.2023.
5. Суханов Е. А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. № 12. С. 48
6. Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право. 2006. С. 46
7. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб., 2002. С. 376.
8. Суханов Е.А. Актуальные вопросы гражданского права // ЭЖ-Юрист. 1999. N 40. С. 1 - 2;
9. Зинченко С., Корх С. Вопросы собственности: законодательство и практика // Хозяйство и право. 2000. N 6. С. 56;
10. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 8. С. 84;
11. Писков И.П. Гражданско-правовой режим зданий и сооружений: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 170 - 193.
12. Статья 1 Федерального закона от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья» // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.
13. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 242 - 243;
14. Киндеева Е. Государственная регистрация договоров аренды зданий, сооружений // Экономика и жизнь. 1999. N 47. С. 25;
15. Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений: Дис. ... докт. юрид. наук. Саратов, 2004. С. 181;
16. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск: Изд-во ТГУ, 2002;
17. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. N 3; Степанов С.А. Составная недвижимая вещь // Журнал российского права. 2004. N 8. С. 39 - 46;
18. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учебно-практическое пособие. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 73;
19. Харитонова Ю.В. Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 16;
20. Гришмановский Д.Ю. Договор купли-продажи нежилых помещений: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2004;
21. Параграф 3 разд. III ч. I Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. N 1-2. С. 59 - 89;
22. Борзова Ю.А. Понятие нежилого помещения как объекта гражданского права // Вестник Удмуртского университета. Правоведение. 2006. N 6. С. 99 - 100.

---

^[1] Соответствующая аналитическая справка вместе с проектом Постановления Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" опубликованы на официальном сайте Президиума ВАС РФ: http://www/arbitr.ru/presidium: повестка заседания Президиума ВАС РФ на 30 апреля 2009 г

^[2] Первый из двух пунктов 1.8 разд. III Общей концепции ГК (в опубликованный текст ошибочно включены два пункта 1.8).

^[3] Параграф 3 разд. III ч. I вышеназванной Концепции недвижимости; п. 2.7 раздела о праве собственности Вещной концепции.

^[4] Пункт 1.8 разд. III Общей концепции ГК.

^[5] В некоторых законодательных актах "дом (здание)" необоснованно трактуется в качестве видового понятия по отношению к более широкому родовому понятию "помещение" (ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ; ч. 1 ст. 30 ГПК РФ), что, на наш взгляд, только запутывает дело и еще больше затрудняет осмысление правового соотношения между зданием и расположенными в нем помещениями.