Статья посвящена исследованию понятия «коммерческая недвижимость». В данной статье проведен анализ трудов различных ученых, которые занимались исследованием данного вопроса, а также анализ действующего законодательства Российской Федерации. На основе проведенного анализа мною предложено свое определение понятия «коммерческая недвижимость», а также отличительные особенности, с помощью которых можно отличить коммерческую недвижимость от других видов недвижимости.
Ключевые слова: недвижимость, недвижимая вещь, недвижимое имущество, коммерческая недвижимость, сделки с коммерческой недвижимостью, законодательство Российской Федерации.
Объектом исследования является коммерческая недвижимость. Цель проведения данного исследования — проанализировать труды авторов, которые занимались исследованием понятия «коммерческая недвижимость» и дать свое собственное определение данного понятия, а также выделить отличительные особенности коммерческой недвижимости.
В современном российском законодательстве существуют такие виды сделок с недвижимостью, как купля-продажа (ст.454 ГК РФ, ст.549-566 ГК РФ [2]); мена (ст.567-571 ГК РФ); аренда и субаренда (ст.606-625, ст.650-664 ГК РФ); залог (ипотека) (ст.334-357 ГК РФ); наследование (ст.1110-1184 ГК РФ [3]); дарение (ст.572-582 ГК РФ); рента (ст.583-605 ГК РФ). Это далеко не полный список сделок с недвижимостью, которые существуют в современном законодательстве РФ. В настоящее время все более актуальными становятся сделки с коммерческой недвижимостью. Что такое «коммерческая недвижимость», и какие отличительные особенности ей присущи, будет рассмотрено далее.
В законодательстве РФ нет легального определения понятия «коммерческая недвижимость». Отсутствие законодательного определения понятия и признаков коммерческой сделки вызывает затруднение в квалификации той или иной сделки как коммерческой. Признание сделки с объектом недвижимости коммерческой имеет важное значение, так как сделки с коммерческой недвижимостью имеют иные правовые последствия. Например, сделки с коммерческой недвижимостью имеют особые правила налогообложения. Что касается гражданско-правового аспекта, то сделки с коммерческой недвижимостью влекут особые правила их совершения, исполнения, а также ответственности.
В ст. 130 ГК РФ [1] законодатель дает определение понятия недвижимая вещь (недвижимое имущество, недвижимость). Так, согласно закону, к недвижимым вещам законодатель относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Также в данный список законодатель включает воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений.
Несмотря на то, что понятие «недвижимость» было известно ещё римским юристам, в настоящее время вопрос определения данного понятия вызывает много дискуссий. Причиной различных точек зрения на данную проблему является то, что законодатель не дает полного определения понятия «недвижимая вещь», а также отсутствуют критерии, благодаря которым ту или иную вещь можно было бы отнести к недвижимой вещи. Точнее, то определение, которое дает ст.130 ГК РФ не является полным и исчерпывающим, именно поэтому данная проблема актуальна и сейчас.
Проблеме определения понятия «недвижимая вещь», а также попыткам дать полный список критериев, с помощью которых на практике можно было бы отнести ту или иную вещь к недвижимым, посвящено много трудов. Исследованием данного вопроса занимались такие авторы, как Н.С. Евтушенко, Я.А. Каминская, Е.А. Суханов, П. Виноградов, М.В. Абрамова, Н.Ю. Шеметова и многие другие авторы.
Анализируя законодательное определение «недвижимой вещи», можно увидеть, что законодатель дает два вида недвижимых вещей. В юридической литературе данные виды называют «недвижимость по природе» и «недвижимость по закону».
К первому виду, то есть к недвижимости по природе, законодатель относит все то, что прочно связанно с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Ко второму виду, то есть к недвижимости по закону, законодатель относит воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Данные объекты также подлежат государственной регистрации.
Данный вопрос в юридической литературе вызывает много дискуссий и критики. Это связано с тем, что законодатель относит, по сути, движимые вещи в группу недвижимых вещей. Возникает вопрос, с какой целью законодатель это делает.
Как справедливо отмечает М.В. Абрамова, целью признания движимых вещей недвижимыми является распространение на данные объекты правового режима, которые установлены для недвижимых вещей. По мнению М.В. Абрамовой законодатель использует такое средство, как фикция, то есть факт действительности «подводит» под понятие, которое прямо противоречит данному факту [4].
Однако многие авторы сходятся в том, что недвижимость по закону имеет связь с землей, а также может понести несоразмерный ущерб, в случае его перемещения.
А.В. Черных придерживается другой точки зрения. По мнению автора, принцип определения недвижимого имущества как объектов, перемещение которых без ущерба их назначению невозможно, не может отражать суть понимания недвижимости в современных условиях [11, с.56].
А.В. Черных предлагает более гибкий подход к определению недвижимости, данную позицию автор объясняет тем, что в современных условиях нетрадиционные приемы предпринимательской практики, а также потребности оборота, постоянно расширяются. В качестве примера автор пишет следующее:
«Самолет, будучи приобретенным физическим лицом для личного пользования, превращается в движимую вещь. А если собственник данного самолета перестанет его использовать как личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже при отсутствии «прочной связи с землей» [11, с.57].
Также в качестве примера можно привести перемещение зданий, которые представляют архитектурную ценность. Если исходить из закона, то в случае отсутствия ущерба при перемещении, здание к недвижимости не относится [11, с.57]. С чем, естественно, невозможно согласиться. На мой взгляд данная позиция автора обоснованная и заслуживает внимания.
В результате проведенного анализа понятия «недвижимая вещь», мною предложено следующее определение: «Недвижимая вещь — это земельный участок и объекты, которые прочно связаны с землей, данные объекты могут быть перемещены в пространстве, однако, при этом важно, чтобы из-за перемещения не была утрачена функция данного объекта».
Далее, будет рассмотрено понятие «коммерческая недвижимость», а также выяснены его отличительные особенности.
Так как законодатель не дает легального определения данного понятия, то, в исследовании понятия «коммерческая недвижимость», необходимо опираться на труды авторов, чьи работы были посвящены исследованию рассматриваемого понятия.
Исследованию вопроса «коммерческая недвижимость» были посвящены труды таких авторов, как М.В. Бычкова, М.В. Кузнецов, П. Липатов, О.В. Мезенцева, А.А. Иващенко и многих других авторы.
Так, занимаясь исследованием вопроса «коммерческая недвижимость», М.В. Бычкова пришла к выводу о том, что «коммерческая недвижимость» — это недвижимость для инвестиций с целью получения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе [7, с.90].
О.В. Мезенцева, под «коммерческой недвижимостью» понимает разновидность искусственных объектов недвижимого имущества, в которые входят: офисы, магазины, рестораны, склады, гаражи для аренды, сооружения, а также предприятия как имущественный комплекс [10, с.8].
А. Асаул подразделяет объекты коммерческой недвижимости на две группы. К первой автор относит те объекты, которые приносят доход — объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, гаражи, офисы и другие объекты. Ко второй группе относятся объекты, которые способствуют извлечению прибыли — это логистические и складские комплексы, индустриальные парки, объекты промышленного назначения и другие объекты [5, c.80].
Таким образом, целью приобретения объекта коммерческой недвижимости является получение денежного дохода в течение длительного времени. Для того чтобы использовать объект коммерческой недвижимости, необходимо им управлять, то есть совершать активные действия.
Как видно из определений данного понятия, коммерческая недвижимость является объектом нежилого фонда, к данной категории нельзя относить объекты, которые предназначены для удовлетворения личных нужд владельца объекта недвижимости.
Липатов П. предлагает разделить коммерческую недвижимость на два вида, согласно функциональному назначению объектов. К первому виду автор относит складскую недвижимость, ко второму — торговую. Наиболее рисковым сегментом коммерческой недвижимости, по мнению Липатова П., является складская недвижимость; торговая недвижимость, в частности, офисная и гостиничная недвижимость, являются менее рисковым сегментом [9, с.43]. Разделение коммерческой недвижимости на данные виды имеют практическое значение, так как в сфере страхования страховщики отдают свое предпочтение торговой недвижимости, как наименее рисковому и наиболее выгодному сегменту.
М.В. Бычкова в своей статье «Исследование понятия «коммерческая недвижимость» дает следующие отличительные признаки данного объекта недвижимости:
– уникальность каждого объекта с точки зрения инвестиционной привлекательности;
– неперемещаемость объекта;
– сравнительно небольшое количество сделок на рынке вследствие специфики актива;
– высокая капиталоемкость недвижимости;
– длительный период экспозиции актива на рынке;
– трудность приобретения полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;
– низкая степень взаимозаменяемости объектов из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости и других факторов;
– долговременность объекта инвестирования;
– необходимость постоянного управления недвижимостью для получения приемлемого дохода;
– существование ряда специфических рисков (финансовые риски, связанные с условиями пересмотра арендной платы, риски накопления внешнего и функционального износов и другие риски) [7, с.90].
Сделка с недвижимым имуществом является предпринимательской (коммерческой) лишь в том случае, если ее стороны или одна из сторон преследует цель получения прибыли путем совершения данной сделки. Однако, у В.С. Белых другая точка зрения, согласно автору сделка является предпринимательской тогда, когда обе стороны сделки являются предпринимателями [6, с.33]. Таким образом, особенностью сделок с коммерческой недвижимостью является то, что подобные сделки регулируются в рамках предпринимательского права.
Исследованием вопроса коммерческих сделок занималась А.А. Иващенко. В результате проведенного анализа, автор обнаружила, что для обозначения понятия «коммерческая сделка» различные авторы используют разное обозначение — «торговая сделка», «предпринимательский договор», «коммерческая сделка» [9, с.145]. А.А. Иващенко пыталась найти отличия в данных понятиях, однако отличий обнаружено не была. Таким образом, оказалось, что сущность одна и так же, меняется лишь ее обозначение.
Несмотря на то, что разные авторы дают различное обозначение одному и тому же явлению, в юридической литературе нет дискуссии по поводу того, какое из перечисленных понятий отражает сущность гражданско-правовых договоров, стороны которой являются предпринимателями. В.С. Белых это объясняет тем, что происходит сближение, даже слияние, таких правовых категорий [6, с.34].
Если объектом сделки является недвижимое имущество, которое не предназначено для предпринимательской деятельности, но сторонами сделки являются предприниматели, то данную сделку можно отнести к коммерческой (предпринимательской). Ярким примером может служить случай, когда предприниматель покупает объект недвижимости для того, чтобы в нем проживали рабочие. Прямого извлечения прибыли в данном случае не будет, однако, сделка будет коммерческой, так как данная сделка является составной частью предпринимательской деятельности.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что коммерческой сделкой является не только та сделка, при заключении которой предприниматель извлекает прибыль, но и сделка, которая является составной частью предпринимательской деятельности предпринимателя.
Кроме того, в результате проведенного исследования мною предложено собственное определение понятия «коммерческая недвижимость».
Под коммерческой недвижимостью предлагаю понимать объекты нежилого фонда, которые используются в коммерческой (предпринимательской) деятельности с целью извлечения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе.
Отличительными особенностями коммерческой недвижимости являются:
– недвижимость для инвестиций;
– коммерческой недвижимостью могут быть как объекты, которые приносят доход, так и объекты, которые способствуют извлечению прибыли;
– объектом коммерческой недвижимости необходимо активно управлять;
– сделки с коммерческой недвижимостью регулируются в рамках предпринимательского права;
– существование определенного риска, особенно складской недвижимости.
Научное определение понятия «коммерческая недвижимость» имеет важное значение, однако, наибольшую ценность для законодательства РФ представляет его законодательное определение. Данная статья может быть использована законодателем для разработки законодательного определения понятия «коммерческая недвижимость».
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 05.12.2017) // СПС «Консультант-Плюс».
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017) // СПС «Консультант-Плюс».
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // СПС «Консультант-Плюс».
- Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества // СПС «Консультант-Плюс».
- Асаул А. Экономика недвижимости: учебник для вузов / А. Асаул. — СПб.: Питер, 2013. — 416 с.
- Белых В.С. Правовое регулирование предпринимательской деятельности России / В.С. Белых. — М.: Проспект, 2005. — 432 с.
- Бычкова М.В. Исследование понятия «Коммерческая недвижимость» / М.В. Бычкова // Имущественные отношения в РФ. — 2009. — № 4(91). — С.86-91.
- Иващенко А.А. Коммерческие сделки («предпринимательские сделки») и «предпринимательская деятельность»: соотношение понятий / А.А. Иващенко // Гражданское право и гражданский процесс. — 2011. — № 3(35). — С.145-148.
- Липатов П. Защитить российского собственника / П. Липатов // Современные страховые технологии. — 2017. — № 5. — С.43-46.
- Мезенцева О.В. Оценка коммерческой недвижимости: учебное пособие / О.В. Мезенцева. — Екатеринбург: УрФУ, 2011. — 115 с.
- Черных А.В. Залог недвижимости в российском праве / А.В. Черных. — М.: Легат, 1995. — 88 с.
