Современное гражданское законодательство рассматривает недвижимое имущество как один из важнейших объектов гражданских прав, требующих особой правовой регламентации. Именно поэтому понятие недвижимого имущества постоянно находится в центре внимания современной юридической науки.
Правовое понятие недвижимости как объекта гражданских прав в полной мере вернулось в современное законодательство лишь в 1990-е годы, что связано с перераспределением государственной собственности. Возрождение института частной собственности потребовало реформирование действующего законодательства и создания соответствующей правовой регламентации в целях практической реализации данного цивилистического института.
С момента закрепления недвижимости как объекта права, которое может находится в частной собственности лиц, началось интенсивное развитие рынка недвижимости, которое породило дальнейшую нивелировку гражданского законодательства в части правовой регламентации отдельных видов недвижимости. Однако, подобное интенсивное развитие законодательство было сопряжено с рядом правовых недочетов, обусловленных во-первых многообразием объектов недвижимости, во-вторых, с сущностными особенностями их правового режима и, в третьих, с неустоявшейся правоприменительной практикой и отсутствием единообразия судебных установок. Некоторые из этих проблем не нашли своего разрешения до сих пор и по их поводу в науке гражданского права ведутся научные дискуссии. Одной из таких проблем является научное понимание дефиниции «недвижимое имущество» и его разграничение с имуществом движимым. Как отмечают ученые, основная проблема заключается в оценочных критериях разграничения данных видов имущества.
Так, еще Д. И. Мейер отмечал, что «разделение имуществ на недвижимые и движимые, принимаемое законодательством, соответствует природе вещей: все имущества, которые по природе их оказываются недвижимыми или движимыми, признаются такими и законодательством. Нет, однако же, необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей» [1]. Соответственно, можно резюмировать, что проблемы определения данных правовых категорий обусловлены и отсутствием концептуальной завершенности в понимании недвижимости.
Ст. 130 ГК РФ [2] градирует разграничение между движимыми и недвижимыми вещами с помощью указания на прочную связь с землей. Таким образом, к недвижимости относятся земля, участки недр и все, что прочно связано с землей. Из данного положения следует два вывода: во-первых, перечень объектов недвижимости нормотворец оставляет открытым, а во-вторых, прочная связь с землей — по сути единственный признак, определяющий отнесение вещи к недвижимому имуществу. Соответственно, по данному признаку к объектам недвижимости относится то, что невозможно переместить без причинения ущерба объекту (здания, сооружения и т. п.).
Нормотворец делает исключение из общего правила, отнеся к недвижимости воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, которые подлежат государственной регистрации. Законодательно закреплено и то, что недвижимостью законом может быть признано и иное имущество.
Таким образом, в гражданском законодательстве сформулирован открытый перечень недвижимого имущества, опосредованный ее связью с землей, а также перечень, содержащих определенные исключения из данного правила (который, на наш взгляд, также сформулирован как открытый, так как в законе содержится соответствующая отсылка).
Исходя из данных нормотворческих установлений в цивилистической теории были разработаны следующие модели недвижимого имущества:
— вещи, являющиеся недвижимым имуществом из-за своих природных свойств (т. е. имеющие связь с землей);
— вещи, чья принадлежность к недвижимости определяется исключительно в силу их юридических свойств. Такие вещи не имеют основополагающие признака недвижимости (связи с землей) и при их отнесении к недвижимости был использован метод юридической фикции.
В настоящее время многие цивилисты, занимающиеся проблематикой недвижимого имущества, считают понятие недвижимости несовершенным и нуждающимся в правовой нивелировке. Связано это с оценочностью понятия «прочная связь с землей». К примеру, объект незавершенного строительства становится объектом недвижимости исключительно после процедуры государственной регистрации. Как указывает Е. А. Суханов [3], до момента регистрации, в юридическом контексте стройка не будет существовать как недвижимость. Соответственно, связь с землей как фактический признак в данной ситуации присутствует, но не оказывает никакого юридического влияния вплоть до момента государственной регистрации. Следовательно, при моделировании указанной ситуации, основополагающим признаком недвижимости будет ее государственная регистрация. Подобное правило содержится и в нормах об отнесении к недвижимости морских и воздушных судов.
Не все цивилисты поддерживают концепцию рассмотрения объектов недвижимости только через призму ее устойчивой связи с землей представляется. Так, Е. А. Суханов [3], А. Н. Асаул [4], О. М. Козырь [5] придерживаются теории юридического характера дефиниции недвижимости, согласно которой значительная роль в признании объекта недвижимостью отведена процедуре государственной регистрации. Если связь с землей обуславливает фактическую недвижимость вещи, то ее регистрация в качестве таковой — представляет собой юридическую составляющую недвижимости. Подтверждением данной позиции служат и нормы ч. 1 ст. 131 ГК РФ об обязательности государственной регистрации прав на недвижимость. Что интересно, в данном вопросе судебная практика достаточно противоречива: так, согласно Постановлению Пленума Верховного Суда от 23.06.2015 г. № 25, «государственная регистрация на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости» [6]. Думается, следует согласиться с мнением С. А. Мысовских о том, что подобная позиция обусловлена тем, что существуют объекты недвижимости, созданные до вступления в силу норм о государственной регистрации подобного имущества [7, c. 5].
Мы концептуально считаем, что обе теории недвижимости — и фактическая и юридическая — должны учитываться при отнесении объекта к недвижимости. Соответственно, недвижимость должна иметь неразрывную связь с землей либо быть зарегистрирована в качестве таковой.
При этом, хотелось бы подчеркнуть, что неразрывность связи с землей понимается нормотворцем как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Данное положение законодательства также является спорным. Между тем, как верно отмечает Н. А. Сыродоев [8], современное техническое развитие позволяет перемещать практически любые строения без ущерба их назначению. Данный ученый в этой связи предлагает исключить указанный признак из дефиниции недвижимого имущества.
Между тем, само понятие перемещения является, по сути, законодательной лакуной, так как в действующем законодательстве отсутствует его определение как таковое, а следовательно — подобная ситуация порождает различное правовое содержание его понимания.
Данное понятие исследовалось и в рамках разработки Концепции развития гражданского законодательства, которые отмечали, что современное развитие технических средств позволяет перемещать фактически любые объекты, за исключением имманентно связанных с землей (недра и т. п.).
Мы полагаем, что во время нахождения на определенной земельной территории, подобное строение является объектом недвижимости, а после его перемещения будет являться таковым при восстановлении связи с землей (к примеру, после соответствующей установки на определенный фундамент). В этой связи предложение об исключении связи с землей представляется нам не совсем верным, так как подобная связь базово определяет недвижимость как объект. В ином случае, различного рода конструкции (киоски, гаражи и пр.) также можно будет относить к объектам недвижимости, что создаст путаницу на правовом поле и негативно скажется на общем правовом регулировании данного вопроса.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что понятие недвижимости в российском законодательстве является дискуссионным понятием, подвергается значительной юридической критике и требует своего дальнейшего научного юридического исследования.
Литература:
- Мейер Д. И. Русское гражданское право. М., 2012. 742 с.
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
- Суханов Е. А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. № 4.
- Асаул А. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2013. 416 с.
- Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова. — М.: Изд-во Междунар. центра финансово-эконом. развития, 1998. — С. 271–298
- Постановление Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. № 8.
- Мысовских С. А. Проблемы определения понятия недвижимости как юридической категории вещей // Научный журнал Globus. 2020. № 4. С. 4–8.
- Сыроедов Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество. М.: Наука, 1998. 97 с.
