Жилище для человека всегда являлось естественной и необходимой потребностью. Без жилища, в принципе, невозможно быть полноценным членом общества, приносить ему пользу, реализовывать себя профессионально, нравственно и духовно, вести социальный образ жизни. Отсутствие у граждан жилья всегда являлось большой проблемой. Она способна привести к весьма негативным последствиям. Право на жилище индивидуума охраняется законом внутри государства, а международными правовыми документами. Среди них ведущее место занимает Всеобщая декларация прав человека, которая объявляет право человека на достойное существование: поддержание благосостояния, медицинское обеспечение, а кроме того, и обеспечение жильём [1].
Принципы права в юридической науке, как и в других научных отраслях, делятся на такие разделы:
общие;
отраслевые;
межотраслевые;
отдельных правовых институтов.
Внутри правовых институтов могут быть собственные правовые принципы.
Как известно, если рассматривать право в целом, то ему присуще иметь единые принципы. Они определяют именно всеобъемлющую и качественную характеристику всей системы права. Принципы каждой отдельной правовой отрасли, показывают особенности конкретной отрасли права.
Если рассматривать отдельные правовые институты, то мы можем обнаружить подобные закономерности. Институты права, как правило, имеют принципы охватываемые принципами отрасли права в их общей форме, а уже посредством их принципами права в целом, однако совершенно не все принципы отрасли права имеют определяющее направление для каждого правового института [2, с. 82].
Зададимся вопросом, а является ли носителем принципов разнородных отраслей права Жилищное законодательство? Естественно, как одна из самостоятельных отраслей законодательства России, конечно же, да. Договорное пользование жильем регулируется исходя из принципов гражданско-правовых.
Для полнокровного рассмотрения поставленных в данной бакалаврской работе вопросов и целей необходимо это сделать через преломление в призме принципов отрасли права, а также принципов института права т. е. специальных.
Отдельные принципы важны для рассматриваемых общественных отношений в сфере жилищного права, так как они оказывают значительное влияние на расторжение договоров и выселение. Иные являются главными для данного сектора общественных отношений, так как они имеют важное значение при рассмотрении вопросов расторжения договоров жилищного найма, а также выселения граждан. Это принцип гуманности. Какие же особенности жилищного законодательства определяет указанный принцип. По нашему мнению, их всего четыре.
1 Вопрос о выселении гражданина занимающего жильё по договору социального найма, в отдельных случаях, можно рассматривать только тогда, когда в отношении нанимателя были предприняты исчерпывающие мены, предусмотренные российским законодательством.
2 Гражданин, занимающий жильё по договору социального найма, не может быть выселен из этого жилья без предоставления ему другого (благоустроенного) жилья.
3 В случае же выселения нанимателя жилья по договору социального найма без предложения другого жилья возможно только в тех случаях, которые прямо предусмотрены российским законом.
4 Выселение нанимателя жилья по договору социального найма из занимаемого им помещения осуществляется, не иначе как, в судебном порядке.
Основываясь на рассмотренном нами принципе гуманности, имеющем яркое отражение в статье 7 (ч. 2) ЖК РФ [3]. В ней достаточно подробно рассматриваются вопросы применения аналогии права. Рассмотрены они по вопросам предоставляемых гражданам прав и обязанностей граждан нашего государства в сфере жилищных правоотношений. Некоторые авторы в своих исследованиях указывают на то, что принцип гуманизма в жилищном праве должен проявляться именно в следующем:
в жёстко определенных основаниях для выселения граждан из жилья, занимаемого ими по договору социального найма, и непременно являющихся логическим следствием прекращения прав, как мы полагаем, связанных с недобросовестным (виновным) поведением данного гражданина, а кроме того по его собственной инициативе;
в защите интересов проживающих с ним граждан, причём без учёта правовых оснований для их проживания в данном жилом помещении;
как правило, в несомненном приоритете жилищных прав субъекта над правом собственности [4].
В своих работах Басин Ю. Г. отмечал: «Правовой принцип всемерной защиты интересов добросовестных съемщиков отражает наиболее характерную черту жилищных отношений в условиях социализма, где обеспечение граждан жильем утратило свойство коммерческой операции, какой оно является в капиталистических странах, и где в улучшении жилищных условий каждого гражданина заинтересовано все общество в целом» [2, с. 83].
В постперестроечное время всё заметнее тенденция защиты государством интересов человека труда. Она проявляется в следующих особенностях:
расторжение договора по договору социального найма по непосредственной инициативе наймодателя допустимо только в строго определённых обстоятельствах, отмеченных в законе;
выселение гражданина занимающего жилое помещение по договору социального найма (принудительное) допускается лишь при серьёзных нарушениях им обязанностей нанимателем по оплате за занимаемое помещение, содержанию помещения и т. д.;
в случае выселения нанимателя жилья по договору социального найма с предоставлением другого жилого помещения законные права и интересы нанимателя жилья защищаются предоставлением ему нового жилья аналогично размера ранее занимаемого жилья, в этом же населенном пункте.
Выселение субъектов гражданских правоотношений из жилых помещений, занимаемых ими по договору социального найма, с предоставлением другого (благоустроенного) жилища предусматривается Жилищным кодексом РФ (ст. 85) в следующих случаях:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
1.1) жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;
5) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности» [3].
Указанные основания служат тем, что позволяют выселить граждан занимающих жилище по договору социального найма в связи с отсутствием возможности в дальнейшем использовать это жилое помещение по прямому назначению. Эти основания носят объективный характер, они не могут зависеть от таких проявлений проживающих в помещении граждан как противоправные действия или бездействие.
В силу реализации государством программ: «Жилище на 2002–2010 годы» [5], «Жилище на 2011- 2015 годы» [6] и изменений, внесённых в программу 25 августа 2015 г. постановлением Правительства РФ № 889 [7] переселения граждан из аварийного жилья, занимаемого по договору социального найма в настоящее время довольно распространено использование судами ст. 89 ЖК РФ. Свою долю в этот процесс вносит и деятельность госкорпорации — Фонда содействия реформированию ЖКХ.
В 2006–2010 годах в результате работы проведённой институтами государства из ветхого и аварийного жилья было переселено более 35 тысяч нуждающихся семей. В составе указанной выше Федеральной целевой программы на 2002–2010 г.г. существовала и другая программа. Она называлась: «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда» [8], однако и она не способствовала в должной мере решению главной задачи — массового переселения нуждающихся семей из аварийных и ветхих домов.
В настоящее время, по данным Госкомстата общая площадь аварийного и ветхого жилья в России составляет около ста тысяч квадратных метров. Это в пределах 3 процентов вообще всего жилищного фонда страны. Это в полтора раза выше от объема ввода в действие жилых домов за целый год, учитывая все источники финансирования строительства жилья.
Во всех субъектах страны на балансе стоит ветхое и аварийное жилье, по данным Федеральной службы государственной статистики, на конец 2016 года ситуация выглядела следующим образом (таблица 1).
Таблица 1
Ветхий иаварийный жилищный фонд, по состоянию на конец 2016 года [9].
|
Год: |
2000 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
|
Весь ветхий и аварийный жилищный фонд, млн. м2 |
65,6 |
94,6 |
95,9 |
99,1 |
99,7 |
99,5 |
99,4 |
98,9 |
99,9 |
93,9 |
93,3 |
88,0 |
89,1 |
|
в том числе: |
|||||||||||||
|
ветхий |
56,1 |
83,4 |
83,2 |
84,0 |
83,2 |
80,1 |
78,9 |
78,4 |
77,7 |
70,1 |
69,5 |
68,4 |
66,4 |
|
аварийный |
9,5 |
11,2 |
12,7 |
15,1 |
16,5 |
19,4 |
20,5 |
20,5 |
22,2 |
23,8 |
23,8 |
19,6 |
22,7 |
|
Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда, процентов |
2,4 |
3,2 |
3,2 |
3,2 |
3,2 |
3,1 |
3,1 |
3,0 |
3,0 |
2,8 |
2,7 |
2,5 |
2,4 |
В России принята Государственная программа обеспечения доступным и комфортным жильем граждан Российской Федерации [10]. Она утверждена Правительством РФ (распоряжение № 1710 от 30 декабря 2017 г.). В ней предусмотрен объем общих ассигнований из федерального бюджета по государственной программе в 2013–2020 г. — 577934420,6 тысяч рублей.
На территории Дальнего Востока доля аварийного и ветхого жилья выше, чем в целом по России и составляет 5,9 процента, против 2,7 процента. В рейтинге исполнения Программы по переселению из ветхого жилья наихудшие результаты имеет Амурская область, тогда как Сахалинская область — лидер в этом показателе, а Приморский край отстаёт от лидера и имеет вдвое худший показатель. Программа, рассчитанная на период с 2016 по 2017 годы, предусматривала перевод н использованных денежных средств на следующий период. При этом сроки исполнения по Приамурью перенесены на 2018 год. Ей для этих целей выделено дополнительно 4 миллиарда рублей из федерального бюджета.
В Приморском крае в 2004 году была принята программа на 2004–2010 годы Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в Приморском крае», утверждённая Законом Приморского края № 124-КЗ от 29 июня 2004 года.
При исполнении Программы переселения из ветхого и аварийного жилья в Приморском крае необходимо было расселить 7780 человека из 3401 жилых помещений. Всё это предусматривалось сделать в 30 муниципалитетах из 556 аварийных домов. На конец 2017 года новые квартиры по этой программе получили около 6000 человек.
В 24 муниципальных образованиях края эта работа (по переселению) полностью завершена. В оставшихся шести: Находке, Артеме, Лесозаводске, Смоляниновском, Посьетском и Хасанском городских поселениях ответственные организации завершают четвертый этап программы, при этом до конца 2017 года должны были расселить 1192 человека из 530 аварийных жилых помещений, предусмотренных в Программе [10].
В мае 2017 года на совместном заседании президентской комиссии по мониторингу достижения целевых показателей социально-экономического развития России и Госсовета России Президент страны дал поручение сделать Программу расселения аварийного жилого фонда с 2019 года постоянной.
Как мы выяснили в результате работы над данным исследованием мотивы выселения граждан РФ из жилых помещений, занимаемых ими по указанным выше договорам социального найма (ст. 85 Жилищного кодекса) весьма плотно друг к другу примыкают, что постоянно возникает вопрос, какое из них в данный момент выбрано наиболее правильно. Снос жилого дома (основание для выселения) на основании требований статьи 85 Жилищного кодекса России имеет место только в случаях изъятия земельного участка. Как правило это осуществляется для муниципальных или государственных потребностей. Так же в случае признания многоквартирного дома аварийным и не подлежащим в будущем реконструкции.
В статье 49 Земельного кодекса РФ при изъятии земельных участков, разъяснено что следует понимать под понятием «муниципальные и государственные нужды». В первую очередь это потребности государства, её субъектов или муниципальных образований по различным причинам, в том числе для нужд строительства зданий и сооружений.
В некоторых случаях изъятие земли не представляется возможно и влечёт за собой прекращение права собственности на рассматриваемое жилое здание (помещение), ранее размещённого на данном месте. Здание (помещение) непременно изымается у данного конкретного собственника. В случае же изъятия жилого помещения при изъятии земли (для публичных нужд) отношения в полной мере регулируются Жилищным кодексом (статья 32). Данная статья, применительно к жилым помещениям, конкретизирует нормы статьи 239 Гражданского кодекса России. Так, Жилищный кодекс в отличие от Гражданского кодекса России, устанавливает выкуп жилья, а кроме того, ещё и конкретную возможность предоставления взамен субъекту другого жилья.
Как мы видим из рассмотренного материала, изъятие жилья идёт логическим продолжением после изъятия у субъекта земельного участка.
Решению компетентного органа об изъятии жилища непременно предшествует соответствующее постановление и изъятии земли.
В нашей стране на основании ст. 32 ЖК РФ продолжительное время существовала тенденция изъятия жилья у собственников. Это происходило без изъятия земельных участков (предварительного). На чём же она основывалась? А основывалась она, по мнению Семиной Т. А., на позиции Верховного Суда, который в своё время установил, что Жилищный кодекс рассматривает вопросы возмещения данному субъекту средств при изъятии жилья в том случае, когда жилой дом комиссией признаётся аварийным (идёт под снос).
Жилищный кодекс (ст. 32), как известно, регулирует основания обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Указанное основание является лишь частным из многих для сноса жилья. Устанавливая порядок и правила обеспечения прав и законных интересов собственника жилья при сносе дома по основаниям, установленным ЖК РФ по мнению Верховного Суда Российской Федерации (на основании ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации), следует исходить из аналогии закона. Далее суд разъясняет, что необходимо руководствоваться требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. 32) [11].
По нашему мнению, в указанной ситуации причинно-следственные связи грубо нарушены. Данные связи императивно установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
По мнению Цомартовой Ф. В., если исходить из буквальной трактовки ответа ВС РФ, следует, что изъятие жилого помещения допустимо в прочих иных случаях, помимо изъятия жилых помещений как следствие изъятия земельного участка, на котором они расположены. Это происходит при признании дома подлежащим сносу, ввиду его аварийности. Заметим, что этот вывод противоречит нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности п. 2 ст. 235, ибо, по существу расширяет пункты оснований для принудительного прекращения права собственности на недвижимое имущество, а он фактически является закрытым [12].
Жилищный кодекс Российской Федерации (п. 10 ст. 32) определяет, что земельный участок, на котором расположен, например, многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, но реконструированный собственниками в установленный срок или не снесенный — подлежит изъятию для муниципальных нужд [13, с. 12]. Данный момент подлежит квалификации в качестве муниципальной нужды (п. 3 ч. 1 ст. 49 Земельного кодекса России и это несмотря на то обстоятельство, что указанная норма определена федеральным, а не региональным законом, хотя этого установлено Земельным кодексом Российской Федерации. Это необходимо делать, дабы на территории любого муниципального образования не было жилых домов не обеспечивающих безопасности жителей, находящихся в нём.
Жилищный кодекс Российской Федерации при решении вопросов социального найма жилого помещения исходит из принципа равенства прав и обязанностей как нанимателя помещения, так и членов семьи нанимателя. Это закреплено ч. 2 ст. 69 указанного кодекса. Нормы данной статьи наделяют правом пользования жильём не только указанного субъекта, но также и членов семьи нанимателя. Однако, указанное в рассматриваемой статье, равенство прав предусматривает и равенство обязанностей, а также равную ответственность с нанимателем.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма жилого помещении, а также члены его семьи (совершеннолетние) по всем обязательствам, вытекающим из договора, несут солидарную ответственность с нанимателем. Таким образом, наймодатель жилого помещения по договору социального найма вправе предъявить требование об уплате к любому совместно проживающему совершеннолетнему члену его семьи в случае если наниматель не вносит в срок квартирную плату за данное жильё. Это происходит и в случае когда наймодатель, не получив полностью от нанимателя оплату, имеет возможность предъявить требование получить недополученное от членов семьи данного нанимателя. Исходя из норм Гражданского кодекса Российской Федерации, данное участие лиц в обязательстве означает множественность лиц в обязательстве на стороне нанимателя, ибо, по смыслу данной нормы закона, сонаниматели как бы обладают самостоятельными обязательствами в данном конкретном правоотношении. Роль нанимателя жилого помещения по договору социального найма (специальная), в условиях данных отношений, квалифицируется не иначе как в качестве законного представительства [12].
Указанный в норме закона эффект множественности предполагает, что при данном договоре (найма жилого помещения по договору социального найма) выселению подлежат только виновные лица (ст. 91 Жилищного кодекса Российской Федерации). В данном случае для невиновных членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма жилищное правоотношение не заканчивается. Зачастую иск о выселении нанимателя жилого помещения по договору социального найма или одного из членов семьи предъявляют другие члены семьи указанного лица [14, с. 42].
Литература:
1 Всеобщая декларация прав человека от 10.12.1948 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_ 120805/.
2 Басин Ю. Г. Принципы советского жилищного права // Правоведение.- 1961. — № 4. — С. 82–91.(2)
3 Жилищный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.12.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.01.2018) [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс». — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_51057/.
4 Алексеева О. Г. Жилищное правоотношение социального найма: автореф. дис.... канд. юр. наук: 12.00.03 / Алексеева Ольга Геннадьавна.- Екатеринбург, 2006. — 30 с.(4)
5 О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002–2010 годы: постановление Правительства РФ от 17.08.2001 № 675 (ред. от 15.12.2010) [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW_33461/.
6 О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011–2015 годы: постановление Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050 (ред. от 30.12.2017) [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW _109742/.
7 О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050: постановление Правительства Российской Федерации от 25.08.2015 № 889 [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_185272/.
8 О подпрограмме «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда», входящую в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы: постановление Правительства РФ от 22.01.2002 № 33 (утратил силу) [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_35158/.
9 Ветхий и аварийный жилищный фонд на конец 2016 года. [Электронный ресурс] // Жилищное хозяйство в России. — 2016. — Режим доступа: http://www.gks.ru/free_doc/doc_2016/ jil-hoz16.pdf
10 Отчет главы региона [Электронный ресурс] // Официальный сайт Администрации Приморского края. — Режим доступа: http://www.primorsky.ru/news/145227/
11 Семина Т. А. Договор социального найма жилого помещения: история, современные проблемы правового регулирования: автореф. дис.... канд. юр. наук: 12.00.03 / Сёмина Татьяна Александровна. — М., 2007. — 29 с.
12 Цомартова Ф. В. Принципы правового регулирования прекращения договорного пользования жилищем / Ф. В. Цомартова. [Электронный ресурс] // Журнал российского права. — 2012. — № 4. — С. 100–110. — Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/v/printsipy-pravovogo-regulirovaniya-prekrascheniya-dogovornogo-polzovaniya-zhilischem
13 Цомартова Ф. В. Выселение граждан из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма: автореф. дис.... канд. юр. наук: 12.00.03 / Цомартова Фатима Валерьевна. — М., 2015. — 16 с..
14 Гребнева Е. Е. Право на жилище и проблемы выселения из жилого помещения / Е. Е. Гребнева, Н. Е. Ярёменко // Правопорядок: история, теория, практика. — 2016. — № 3 (10). — С. 40–44.
