В рамках научной статьи рассматривается процесс изменения, расторжения и прекращения договора социального найма.
Ключевые слова: договор социального найма, изменение, расторжение, прекращение, нормативно-правовое регулирование.
The process of modification, termination, and cessation of a social rental agreement is examined within the framework of scientific article.
Keywords: social rental agreement, amendment, termination, cessation, regulatory legal framework.
Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения представляют собой важные аспекты гражданского и жилищного права, которые требуют глубокого анализа в современных условиях. В последние годы наблюдается значительное изменение в подходах к социальному найму жилья. Государство переходит от модели, обеспечивающей всеобщее право граждан на жилье, к более целенаправленному подходу, который ориентирован на поддержку только определенных категорий граждан, таких как малоимущие [5].
Изменение условий договора социального найма возможно по соглашению сторон. Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение договора допускается по соглашению между нанимателем и наймодателем, при этом такие изменения должны быть оформлены в письменной форме. Основными причинами для изменения условий могут выступать улучшение или ухудшение жилищных условий, изменение состава семьи нанимателя или изменение нормативно-правовых актов, регулирующих жилищные отношения [1].
Расторжение договора социального найма возможно при наличии оснований, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации и Гражданским Кодексом Российской Федерации. Одним из таких оснований является нарушение нанимателем условий договора, например, неуплата коммунальных платежей или использование жилого помещения не по назначению (статья 83 Жилищного Кодекса Российской Федерации). Наймодатель может потребовать расторжения договора в случае, если наниматель систематически нарушает права соседей или разрушает имущество.
Договор социального найма может быть прекращен в нескольких случаях. Во-первых, при истечении срока действия договора, если он был заключен на определенный срок. Во-вторых, в случае одностороннего расторжения договора по инициативе одной из сторон (статья 450 ГК РФ). Однако, как правило, такие ситуации регулируются судебными органами, что исключает произвольное прекращение договорных отношений [6].
Рассмотрим судебные дела, касающиеся расторжения и прекращения договоров социального найма, отражающие практические аспекты применения норм жилищного законодательства.
В деле № 33–38162 истец В. Н. обратился в суд с требованием признать регистрацию ответчиков и её сына по месту проживания истца фиктивной, расторгнуть договор социального найма и снять их с регистрационного учёта. Истец утверждал, что ответчики не проживают в квартире, предоставленной по договору социального найма, и не оплачивают коммунальные услуги более шести месяцев. Он также настаивал на том, что регистрация была произведена без его согласия и без намерений ответчиков фактически проживать в указанной квартире [2].
В деле № 33–38162 истец В. Н. столкнулся с отказом суда первой инстанции в удовлетворении своих требований о расторжении договора социального найма. Суд не учел, что истец имел право на подачу иска, так как регистрация ответчиков была проведена без его согласия. Проблема заключается в том, что суды зачастую не обращают должного внимания на фиктивные регистрации и их влияние на права истцов. В результате, важно внедрить четкие процедуры для проверки фактического проживания и правомерности регистрации граждан, что позволит предотвратить возникновение подобных ситуаций в будущем.
Свердловской областной суд рассмотрел дело № 33–664/2024 по иску О. к К. о признании договора найма жилого помещения расторгнутым, снятии с регистрационного учета и взыскании убытков. О. утверждала, что квартира, предоставленная по договору социального найма в 1994 году, продолжала использоваться после расторжения брака в 1991 году до января 2024 года, когда ответчик приобрел другую квартиру и выехал на постоянное место жительства, но отказывается снять себя с регистрационного учета по старому месту жительства. В результате истец самостоятельно оплачивал коммунальные услуги за квартиру с сентября 2022 года по август 2024 года [3].
Дело № 33–664/2024 демонстрирует еще одну проблему: суд не учел наличие членов семьи ответчика, продолжавших проживание в квартире, что повлияло на законность расторжения договора. В этом случае требуется более детальный анализ ситуации, в которой находятся истцы, и их обязательств, включая обязательства по оплате коммунальных услуг. Суд должен принимать во внимание все обстоятельства дела, включая намерения сторон, что поможет избежать произвольных решений и улучшить качество судебной практики.
В деле № 33–31285 истец Кузнецова М. А. подала иск к Муниципальному комитету по жилищным вопросам города Новосибирска о признании недействительным решения комитета о расторжении договора социального найма жилого помещения, адрес [4].
В деле № 33–31285 Кузнецова М. А. успешно оспорила решение Муниципального комитета о расторжении договора социального найма после смерти своей матери. Суд первой инстанции указал на право наследования договора, что подтверждает важность соблюдения процедур уведомления и учета реальных обстоятельств. Однако, несмотря на положительное решение, проблема заключается в том, что такие уведомления часто не доходят до истцов, что может привести к необоснованному расторжению. Для улучшения ситуации необходимо разработать механизмы, которые бы обеспечивали гарантированное уведомление всех сторон о возможных изменениях в статусе договора.
В рассмотренном деле № 47–21934 истец Федоров П. И. подал иск к Управлению жилищной политики города Ростов-на-Дону с требованием признать недействительным решение управления о прекращении договора социального найма на жилое помещение.
Дело № 47–21934, в котором Федоров П. И. оспаривал прекращение договора из-за временного отсутствия, указывает на необходимость пересмотра подходов к расторжению договоров в ситуациях временной утраты проживания. Суд признал, что отсутствие истца не является основанием для расторжения договора, однако подобные ситуации должны рассматриваться с учетом прав истцов, их обстоятельств и обязательств. Важно установить практику, которая учитывала бы возможность изменения условий договора при временном отсутствии нанимателя, что способствовало бы более справедливому разрешению споров.
Предлагается внедрить механизмы обязательного уведомления истцов о возможных изменениях в статусе договора социального найма для предотвращения необоснованных расторжений. Также рекомендуется усилить контроль за проверкой фактического проживания зарегистрированных граждан, чтобы исключить фиктивные регистрации. Важно пересмотреть подходы к анализу индивидуальных обстоятельств истцов и их обязательств, что позволит более справедливо рассматривать дела о расторжении. Необходима разработка четких процедур для учета всех членов семьи нанимателя при принятии решений о прекращении договора.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ Статья 450 (ред. от 08.08.2024) // Официальный интернет–портал правовой информации «КонсультантПлюс».
- Информация по делу № 33–38162/2023 // Официальный интернет–портал правовой информации «Суды общей юрисдикции города Москвы», дата окончания: 02.10.2023.
- Информация по делу № 33–664/2024 // Официальный интернет–портал правовой информации «Суды общей юрисдикции города Москвы», дата окончания: 14.03.2024.
- Информация по делу № 33–31285 // Официальный интернет–портал правовой информации «Суды общей юрисдикции города Москвы», дата окончания: 16.07.2024.
- Крашенинников, П. В. Жилищное право. 7-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2010. — 413 с.
- Формакидов, Д. А. Договор найма жилого помещения и подобные ему договоры: монография / Д. А. Формакидов. — Москва: ИНФРА-М, 2024. — 189 с.
